만평역 전국구 학군,학원가 만평역인근 우와 아파트 경매

[서정욱]

 안녕하세요. 
대구 자산부동산 중개경매 서소장입니다. 
오늘은 범어동,대구범어삼성쉐르빌
입니다. 
대구광역시 수성구 청호로 426, 101동 11층1102호 

영상으로 보고싶으시면 

https://youtu.be/EVaYU-W2_qM

2022 타경 3400
대구지방법원 경매6계(053-757-6776 ) 
매각기일 2022-11-16(10:00)

1) 사건정보와 권리분석


1 경매 일정 및 상세정보입니다.
 감정가1,710,000,000입니다. 1
1번유찰 되었고 
 입찰기일 2022-11-16
2차 2022-11-16. 
 최저 매각가격1,197,000,000원입니다. 
(10%) 119,700,000

2 권리분석 

부동산을 방문하였으나 거주자 부재하여 만나지 못하고 전입세대 열람 결과 현재 소유자와
 소유자의 가족이 전입되어 있음
 세입자의 문제는 없어 보이네요. 

등기부 보시면 은행  근저당으로 말소기준권리  
뒤에 권리는 다 소멸 예상입니다. 
토지대지권포함 대지권에 문제없으며 말소기준 권리이후 
모든걸리는 소멸예상되며 권리분석상 문제 없는것 같습니다. 

선순위 권리자 보다 조세채권도 있는지 있으면 꼼꼼히 확인 하셔야 합니다. 
조세채권이 더 빠른경우 선순위권리자의 미배당 금액을 
인수 받을 수 있는 상황도 생깁니다. 

#관리비도 꼼꼼히 현장 방문해서 확인 하셔야 합니다. 

낙찰자는 공용부분에 대한 미납금만 납부하면 됩니다. 
공유부분과 전유부분에 대한 관리비를 분류하시고 
공유부분 미납관리비 채권 3년 이내의 금액만 유효합니다.  
관리비 징수를 위해 단전,단수 등의 사용방해행위가
 불법 행위라고 설명하고  전소유자의 체납관리비
 전부를 승계하는 공동주택관리 규약이 있다면
 재산권의 본질적 내용을 침해하는 위헌적인 규정입니다. 
3년 이내의 공유부분만 내시면 되요. 
그점 확인하시고 꼭 체크 하시기 바랍니다. 

3 물건 정보 와 시세 입니다.
213세대(총3개동) 저 최고층 12층/17층
사용승인 2010년 01월 20일 주차대수  316대(세대당 1.48대)
삼성중공업주식회사
개별난방,도시가스

147타입 44.55평/35.84평(전용률 80%)
방수는 4개 욕실 2개  해당 면적 세대수 61세대

매매 17억~20억 (3,816~4,489만원/3.3㎡)
전세 7억 2,000~9억(1,616~2,020만원/3.3㎡)
월세 4억/150
전세가율 36~53%

실거래신고 20년8월 13억 4000만원 거래됨 

월평균 관리비 32만 2,207원
하절기평균(6~8월) 관리비 33만 7,413원
동절기평균(12~2월) 관리비 32만 2,577원

그 점을 가만 하고 입찰가격을 산정 하시기 바랍니다. 
 그리고 경기 영향과 금리 인상의 여파가 너무나 큽니다. 
위기가 기회가 될수 있죠. 

  지역적으로 공급이 수요 보다 많은 지역은 평균화 되기 전까지 급매들이 많이 나오며
 전세가가 많이 낮춰서 나옵니다. 
그걸 잘 판단하시고 전세금정도로
 낙찰가를 산정 하는 게 제일 안정합니다. 

경매는 더 낮게 낙찰 받아서 수익을 내거나 물건을 낙찰 받아
 나에 맞게 사용하는 게 목적입니다. 

제일 중요한 시세를 경기에 반영하여 입찰을 하시기 바랍니다. 

3)지역 분석 


1) 위치 및 주위환경
  본건은 대구광역시 수성구 범어동 소재 "경동초등학교" 북측 인근에 위치하는 "대구범어삼성쉐르빌 제101동 제11층 제1102호" 단위세대로서, 부근 일대는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
2) 교통상황
  본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 시내버스 승강장 등이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

2호선 만촌역 528m 도보로 7분 정도 걸리며 
2호선 수성구청역 842m2호선 범어역 842m

이 본건의 지역은 수성구 제일 학원가가 밀집 되어 있는 지역입니다. 
그학원 수가 200개 이상이죠
수성구는 전국에서 5손가락에 들어가는 학군입니다. 
그래서 어머니들이 이단지로 이사를 많이 올려고 합니다. 
학원가가 전국에서 알아주는 동네 입니다. 

경동 초등학교 는 본건에 밑에 도보로 5분안에 위치 하였고 주위에 학교 초중고가 밀집 되어 있습니다. 
경신고등학교, 동도중학교,정화여자고등학교, 정화중학교,경북고등학교
그래서 학군에서 제일 알아주는 동네지요. 
그리고 본건 바로 우측에 수성대학교가 위치 하고 있고요. 

학원가가 전국에서 알아주는 동네 입니다. 

그리고 본건밑으로 재개발재건축도 추진이 되고 있고요. 
좀 시간이 많이 걸리겠지만 워낙 부지 매입비가 비싸서 조합원들하고 협상이 잘안되는거 같습니다. 

그리고 입주 예정이 아파트들이 만촌역으로 포진이 되어 있고 이지역에 공급과 수요가 평균이 맞아 지고 
워낙 학군이 대세라 외부 경기 물러나고 금리 안정화 되고 하면 수요가 꾸준히 몰리는 지역입니다. 

그기고 대구 박물관이 본건에 밑에 있어서 생활공간을 즐길수 있고요. 공원이 즐길수가 있습니다.
좋은 동네 입니다. 저도 가끔 커피 마시러 많이 같던 추억이 

단지 시세죠. 우리는 현제 금리 인상에 따른 시세 반영은 꼭하시고 경매 입찰가를 생각하셔야 합니다. 
임장은 필수이며 현지 부동산 사무소에서 꼭 문의를 하여 현장 시세를 더 확인하셔야 합니다.

 법원에서 매각물건명세서 ,현황조사서 등기상황 전부증명서 발급 후 권리 변동이 없는지 다시 한번 확인하셔야 합니다.
자산부동산 &경매 문의 주시면  권리분석/낙찰/명도까지 원스톱으로 도와드리겠습니다. 

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