★★★★★중요/필독 ☞자료공유) 사업방식 비교 자료

[이동훈]

여러분 안녕하세요?
저는 토지등소유자 이동훈입니다.
오늘은 사업방식에 대해서 몇 자 적습니다.

★추가내용★

선거다 입후보다 해선지 요새 어떤 분들이 "이동훈은 LH공사방식 추종자다." 라고 없는 말로 떠들고 다닌다고 합니다.

저는 이미 제 입장을 이 곳에 모두 일찌기 말씀드렸습니다.

이 곳 홈피에 그렇게 많은 글을 썼음에도 아직도 뭐가 뭔지 모르고서 음해를 하는지 모르겠습니다.

본인의 소신, 의견, 포부, 계획을 얘기하면 될 일이지 왜 자꾸 남 얘기에 열중하는지 참으로 안타깝습니다.

(제가 쓴 글 읽어보면 알 것을) 대꾸하지 않으려다가 사안이 중요해서 일부러 대꾸해 드립니다.

제가 아래처럼 이렇게 이미, 일찌기, 예전에, 벌써 정확히 썼지요.

"결론적으로 "LH공사 공공시행자 방식"이 "신탁사방식"에 비해 수수료가 분명히 많이 절감됩니다.

그러나 두가지 방법 모두다 수수료가 전혀 없는 "똑똑한 조합방식"에 비할 것은 아닌 것 같습니다."

신탁사든 LH든 모두 수수료가 너무 아깝습니다.

제 생각은 우리 도환중2구역 수수료가 없는 "똑똑한 조합방식"이 답입니다. 도환중1구역처럼요^^

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먼저 결론부터 말씀드립니다.
우리 도환중2구역 아직 결정난 사업방식은 없습니다.

(※ 아무 말 없으면 일단 시공자(건설회사) 선정해서 공동시행하는 조합방식 입니다.) 

그러나 현재 추진위원회 사무실에는 2년 위원 임기 만료된 이종오씨와 "한국자산신탁"의 협력사인 PM회사(KHcnd)가 MOU체결 후 PM사 직원과 OS가 활동하고 있고 신탁회사 방식을 홍보하고 있습니다.

그렇게 말씀드리는 근거입니다.

☞ http://cafe.daum.net/dohwan2/Tb7n/6  
추진위원회 회의록(신탁회사 선정 논의)“에 대해 문의

☞ http://cafe.daum.net/dohwan2/Tb7n/18 
추진위원회 신탁회사 방식 홍보관련 공지글로 이동
(※ 현재 위원의 2년 임기만료 관련 논란은 일단 뒤로 하고서라도
관련법, 운영규정을 어기며 토지등소유자들에게는 비밀로 한 체 한국자산신탁, PM업체(KHcnd)를 무단으로 선정했고,
이후 체결한 MOU 내용조차 공개가 없음은 주지의 사실입니다.)

그래서 향후 언제건 조합원총회에 신탁회사 방식 안건이 상정될 수 있는 상황입니다.
그러나 이종오씨와 사무실에 계시는 분들은 토지등소유자들에게 이와 관련으로 비교자료나 설명을 기피하고 있습니다.
그래서 여기에 타 카페에 올라온 도환중2구역 사업방식 관련 유익한 공지글을 캡춰해서 제시해 드립니다.
토지등소유자님들께서는 아래 글을 판단의 근거로 삼아 올바른 이해로 미래에 자율적 의결 있으시길 바랍니다.

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■ 내용글

이미 우리 도환중2구역 관련으로 사업방식에 대해 재논의가 필요하다는 취지로 수차례 글로 적은 사실이 있습니다.
지금까지 작성된 글들입니다.

(※ 일독을 추천드립니다.)

☞ 2018.04.05.  http://cafe.daum.net/dohwan2/Tb7n/31   
★정비사업시행방식

☞ 2018.07.25.  http://cafe.daum.net/dohwan2/Tb7n/44   
1/2편사업방식 재검토 제안

☞ 2018.07.27.  http://cafe.daum.net/dohwan2/Tb7n/45   
2/2편 사업방식 재검토 제안

우리 도환중2구역 아직 사업방식 관련으로 토지등소유자님들의 뜻으로 의결된 내용은 없습니다.

끝까지 아무 말이 없으면 일단 그냥 "(시공자 선정 후 공동시행하는) 조합방식"입니다.

(※ 참고로 신탁사방식 추진하는가 여부의 가늠자는
먼저 "조합창립총회 안건에 "신탁회사 대행자방식'의결 안건이 있는냐 없느냐?" 입니다.

둘째로 조합창립총회 이후 이어지는 다른 조합원총회에서 안건으로 다시 의결하거나
또는 조합원총회를 회피하는 꼼수로 우편물로 발송된 서면결의서 만으로 의결에 붙여질 수도 있습니다.
모두 OS요원 활동 주의해야......
결국 간단히 조합창립 이후 시공자(건설회사)를 먼저 선정하면 조합방식이고,

신탁회사를 먼저 선정하면 신탁방식 입니다.)

원칙적으로는 도정법으로는 "(시공자 선정해서 공동시행하는) 조합방식" 외에도
일정한 요건과 토지등소유자들의 동의(의결)로 사업방식 변경이 가능합니다.
그리고 그 자세한 차이점은 이렇습니다.

1. 현 추진위원회 단계

- 기본적으로 추진위원회는 조합을 설립하기 위한 조직입니다.

  그러니까 여러 사업방식 중 일단 "시공자 선정 후 공동시행하는 조합방식"을 추진하고 있다고 볼 수 있겠습니다.

- 그러나 만약 지금 당장 추진위원회 단계에서부터 "LH공사 공공시행자 방식" 이나 "신탁회사 시행자 방식"을 추진하려면 어떻게 해야하는 걸까요?
   둘 다 법이 정한 양식의 서면동의서를 토지등소유자로부터 따로 다시 받아서 추진해야만 합니다.(제출한 동의서와는 별개임)
   LH공사 공공시행자 방식은 전체 토지등소유자 2/3이상과 토지면적1/2이상의 서면동의서 필요 (도정법26조)
   신탁회사 시행자방식은 조합설립동의요건 이상이니 전체 토지등소유자 3/4이상과 토지면적1/2이상의 서면동의서 필요

   (도정법27,35조)

2. 향후 조합 단계

- 조합이 설립된 이후에는 "시공자(건설회사)를 선정해서 공동시행하는 조합방식"으로 진행함이 가장 일반적인 방식입니다.
   현재 도환중1구역이 이와 같습니다.
   (※도환중1구역은 현재 "사업시행인가 주민총회" 개최 일정을 공지해 놓은 상태입니다. 축하할 일입니다.)
- 나머지 또다른 방법에는 어떤 것이 있을까요?
   "LH공사 공공시행자방식"은 위 추진위원회 시절과 똑같은 요건으로 서면동의서를 통한 동의로 결정 필요합니다.
- 그런데 관건인 "신탁회사 대행자방식"은 조합원총회를 통해 조합원 과반수 이상 의결(의사결정)로만 할 수 있습니다.
   ★ 그러니까 조합설립 이후에는 전체 토지등소유자의 3/4이상 동의자 중 과반수이니 

   실제로는 전체 토지등소유자의 37.5%(=75%x1/2)의 동의(서면결의서)만 있어도
   최악 18.75%(동의자75% x 조합원총회 과반참석 성회1/2 x 과반수 찬성1/2)이상 동의(서면결의서)로

   곧바로 "신탁회사 대행자방식"으로 결정 가능한 셈입니다.
   우리 도환중2구역 전체 토지등소유자가 372명 정도이니 37.5% 이상인 140명 이상(최악의 상황 18.75% 70명 이상)의 동의(서면결의서 포함)만 있어도 신탁회사 대행자방식 의결이 가능한 상황입니다.★

결과적으로
★★★

도시환경정비사업(현 재개발사업)이 "조합원 강제가입원칙" 임에 비해
(토지등소유자 전체의 절반도 안되는) 극소수 18.75% 조합원들의 일방적 의사(찬성,동의,서면결의서)로
사업방식을 조합방식에서 신탁회사 대행자방식으로 변경 결정할 수 있는 위험이 있는 것입니다.
또한 현행법상 현재 추진위원회 단계에서
신탁회사(시행자)방식 추진이 다시 따로 (조합설립요건인 전체의 3/4=75%이상)서면동의서를 받는 것과 비교해서 
조합설립 이후 조합 단계에서는
조합원 과반 동의(최소 전체의 18.75%)로 신탁회사 (대행자)방식을 추진하는 것이
신탁사방식을 추진하려는 분들에게는 훨씬 쉽고 간단한 방법입니다.

(※ 정관(안)의 조합원총회 의결방법 검색하시면 비교가 쉽습니다.)

그래서 토지등소유자, 조합원 입장에서는 위의 내용 신탁방식 의결 가능성이 있으니
토지등소유자는 반드시 각각의 사업방식에 대해 모두 똑바로 알고 이해하시자는 말씀입니다.

단순히 동의서 제출만으로 모든 일이 끝나지 않음을 말씀드리는 것입니다.

동의서 3/4 (75%)이상 받아 조합창립 주민총회 개최하는 것과는 별개로 반드시 알고 계셔야 하는 일진행 내용입니다.

★★★
 

그래서 저는 토지등소유자님들이 여러 가지 사업방식을 알고 이해하는 절차가 필요함을 지적하고 있습니다.
그리고 기회가 있을 때마다 불편해하는 시선을 무릅쓰고 자료와 내용을 이곳 홈피 게시판에 전달드리고 있습니다.
향후 언제건 조합원총회에 신탁회사 대행자방식 안건이 상정될 수 있기 때문입니다.
추진위 사무실에 계시는 분들이 이와 관련으로 토지등소유자들에게 홍보한 우편물은 이미 수차례 있습니다.

위의 링크한 추진위원회의자료 보시면 알지만 위원장, 감사, 추진위원 만장일치로 신탁사방식 의결된 사안입니다.
그러나 각각의 사업방식별 비교자료와 자세한 설명을 본 적 있으신가요?
그래서 오늘은 타 카페에 올라온 "도환중2구역 사업방식 관련 비교 공지글"을 캡춰해서 위에 제시해 드렸습니다.

저는 향후 있을지도 모르는 사업방식 의결에서 토지등소유자님들이 각각의 방식에 대해서

깊고 넓은 이해와 올바른 판단으로 (OS를 통한 서면결의서 의결 없이) 오로지 토지등소유자들의 자율 의사로

직접 선택, 판단, 의결이 이루어지길 바라는 마음뿐입니다.
그러나 만약 토지등소유자님들이 의결에 참여하지 않거나 무관심한 이유로

그 의결(의사결정) 결과가 전체 토지등소유자의 뜻이 아닌 일부에 해당하는 37.5%(최악 18.75%이상 동의)만의 선택으로 혹시 결정난다 하더라도

일단 한 번 결정이 나버리면 당연히 한 사람 토지등소유자로서 조합원총회 의결 결과에 따르고 수긍할 도리밖에......
또한 그 의결의 결과와 영향은 몹시 중대합니다. 
거금의 수수료 지불은 물론 여의도 신탁방식처럼 많은 댓가를 지불해야 할지도 모르고......
그 의결 내용을 다시 되돌리기는 쉽지 않을 것 같습니다.

☞ http://cafe.daum.net/dohwan2/Tb7n/29 
여의도 신탁방식 관련글로 이동
그래서 더더욱 신중해야 할 것입니다. 
이상입니다.

P.S. 

추가로 아래는 새롭게 이해하시는 분들을 돕기위해 지금까지의 도환중2구역 개괄(사업방식 관련)과
수수료와 조달금리 설명글을 첨부합니다.

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■ 도환중2구역 개괄 (사업방식 관련)
- 개발위원회는 "2010성남시도시주거환경정비기본계획" 공람, 수립되는 시점 2005~2006년부터 활동 시작
- "정비구역지정고시"도 없는 상황에서 자치규약으로 “토지등소유자방식”으로 도시환경정비사업 시도
- 2007.03.21. 개발위원회 “자치규약”에 따른 주민총회 개최
- 그러나 “토지등소유자방식” 위헌판결 및 도정법 개정으로 요건 강화되며 유야무야
- 정비사업 첫 단계인 "정비구역지정고시"에 노력... 
  그러나 반려 거듭되며 첫단계부터 고배...
  (10년 세월 경과)
- 2015.11.11. 드디어 정비구역지정고시 (결국 3단계사업)
- 2016.06.29. 추진위원회 승인 
  (일단 조합방식으로 방향 잡음/ 추진위원회 "운영규정" 따로 있음)
- 느닷없이 2017.06.15. 추진위원회의에서 "한국자산신탁" 공동시행자 선정              
  (토지등소유자도 모르게) "한국자산신탁" 및 그 협력사라는 "PM업체"와 협약(MOU) 체결
- 2017.09.27. 추진위원장 신탁사방식(한국자산신탁) 공동시행 홍보 개시 후 현재까지 지속
- 이후 토지등소유자 추진위 사무실 방문, 위원장 면담, 항의서한 수차례 발송
- 2018.02.22. 면담자리에서는 추진위원장, PM사, OS요원, 정비업체 직원들과 토지등소유자 고성, 몸싸움까지 벌어져 
   이후 토지등소유자 일부 “철회서” 제출
   (※ 체결한 각종 계약서, 신탁회사 MOU 및 개발위원회 추진위원회 회계처리 내용 공개 요구 
   "한국자산신탁, PM사" 업체선정 무효, 불법 주장하며 추진위원장의 은밀한 신탁방식 정비사업 추진 거부
   토지등소유자들에게 "조합방식-LH방식-신탁회사방식"에 대한 각각 공정한 비교자료 모두 공지 요구 
   (조합창립 이후에) 사업방식 재논의 후 (필요하다면) 조합원총회로 최종 결정하자 추진위원장에게 요구했으나
   묵살...... 이후 평행선 지속)
- 정비업체, 한국자산신탁 협력사인 PM사, OS요원 추진위원회 사무실 차지하고 상주중
- 2018.06.29. 추진위원회 운영규정 상 위원의 2년 임기만료 도래

  (추진위원장 퇴임설 있었으나 퇴임의사 없어......태연히 연임중)
- 마지막 추진위원회의에서 현 추진위원장이 모인사를 “후임자 조합장” 으로 내정 공지

  (다시 험악한 분위기 연출)
- 9월 중순 조합창립총회 개최 홍보했으나 무산

- 2년 임기만료 상황임에도 이종오씨 조합임원, 대의원 입후보 우편물 송부

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■ 사업방식에 대한 부연설명

"지불하는 수수료와 사업비 조달 금리" 관련 내용만 추가합니다.
- “조합방식”에는 당연 따로 지불하는 수수료 없습니다,
- “LH공사방식”에서는 투입사업비에만 일정 비율 수수료를 적용
   그리고 정비업체와 감리회사 용역비가 사업비에서 제외
   정비업체와 감리회사 업무를 LH직원들이 직접 수행 (LH공사 담당자의 설명)
- “신탁방식”은 사업 전체 총매출에 일정 비율 수수료를 적용
   투입사업비와 분양으로 벌어들이는 이윤 포함 전체 총매출에 비율을 곱해 수수료를 지불
   현재 도환중2구역 PM사 관계자의 설명에 따르면 4%정도 예상한다는...약300억원 추정
- 결론적으로 수수료로만 본다면 신탁방식 > LH공사방식 > 조합방식 순서
- 사업비 조달 금리도 꼭 챙겨봐야 하는 부분인데
  “조합방식”은 선정된 시공자 건설회사의 신용도와 능력이 관건
  “LH공사”는 공사 자체 자금과 공적기금의 공공기관 금리를 적용한다는 설명
  “신탁방식”은 신탁회사가 결국 돈을 빌려오는데 여의도 신탁방식에서 예상과 다르게
   건설회사(조합방식)보다 조달 금리가 더 높았다는...

끝.

[이동훈]

★추가내용★
저는 개인적으로 그리고 도환중2구역을 위해서 선출될 조합장이 "(1군 건설사와 공동시행하는) 똑똑한 조합방식" 으로 정비사업 이끌어 주길 염원합니다.

그래야 수수료도 없고 또 조합장에 비해 전문성이 뛰어나고 금전력으로 휘두를 위험까지 있는 상전을 둘 씩이나(신탁회사, 시공자) 모시며 질질 끌려다니고 바보같은 억지춘향 노릇으로 사업할 필요 없다고 생각합니다.

"토지등소유자가 결정하는 대로 해야한다."는 입후보자의 애매한 대답은 문제 있다고 생각합니다.
지난 13년간 토지등소유자 뜻대로 된 일이 있습니까?
업체들에게 휘둘리기나하고 불법에 탈법과 꼼수로 점철된 지난 13년 아닙니까?

[이동훈]

조합장 입후보자라면 이 부분 사업방식에 대해서 명확한 자기 의견을 이유와 함께 분명히 밝혀야 한다고 생각합니다.

일설에 "신탁방식으로 해야 신탁회사가 시공자(건설회사)를 견제할 수 있다(해준다)"고 생각하는 것은
참으로 순진한 생각입니다.
시공자(건설회사)가 무섭고 어려운 상대인 줄은 아시는 것 같지만
그렇다고 신탁회사가 만병통치약이 아닙니다.

(25년 경력 건설업계 실무자로서) 이해하기 쉽게 간단히 설명드립니다.
신탁회사는 전국 어디 다른 정비구역에서도 같은 시공자(건설회사)와 일 할 수 있습니다.
신탁회사가 도환중2구역 조합장, 조합원과 친할까요? 아니면 시공자(건설회사)와 따로 더 가까울까요?

[이동훈]

당연히 도환중2구역은 "한 건 장사"고
시공자(건설회사)는 언제고 어디건 함께 일하는 "사업파트너 관계"입니다.

그래서 신탁회사-시공자(건설회사)의 야합에(그 둘은 좋은 말로 파트너쉽) 주의해야 합니다.
조합(장)이 정신 똑바로 차리지 못하고 정비사업 관리할 능력도 없으면서 (자기 능력에 부쳐서 자기 편하자고) 힘센 상전을 (신탁회사, 시공자) 둘씩이나 두고 양쪽으로 호구되어 봉잡히지는 맙시다.
신탁회사도 시공자(건설회사)도 모두 우리 도환중2구역 조합, 조합원의 편이 아닙니다.
도환중2구역 토지등소유자, 조합원 우리만 우리편 입니다.
정비사업 현실 바닥에서 "누가 누구를 위해준다."는 순진한 생각 제발 뒤로 접어주세요.

[이동훈]

이것이 정신 차려야하고
특히 조합장이 (신탁회사든 정비업체든) 어떤 업체에게 전적으로 의존, 종속, 기생, 야합해서는 안되는 첫번째 이유입니다.
결국 토지등소유자, 조합원들은 우량한 조합장 포함 조합임원, 대의원에게 투표해 선출해야 합니다.
지금 이 시점 정신 똑바로 차리고 현실을 직시해야 합니다.
OS나 업체가 하는 말에 홀까닥 넘어가지 마세요.
사실과 진위 여부를 따져보셔야 합니다.
조합장 포함 조합임원, 대의원 능력 없어 다른 사람, 다른 업체, 다른 세력에 의존하며 좋은 말로만 "주민들 뜻으로 해야 한다"라고 말하는 사람 다시 보고 따져보고 경계해야 합니다.

[이동훈]

토지등소유자 모두가 건설업계 경험자, 실무자도 아니고 정비사업 경험자, 전문가 아닙니다.
어중이 떠중이 많고 그럴싸하게 말로 떠들지만 제대로 모르기는 매일반 입니다.
사업방식에 대해서 각각의 장단점을 비교해 정보를 제공해야 하는 사람이 바로 조합장 입니다.
★그런데 그 조합장이라는 사람이 줘야할 정보는 쥐뿔도 안주고 저도 모르면서
"주민들 뜻대로 결정해야 한다."라고만 떠들면 얼치기, 아마츄어 아닙니까?
그래서 저는 토지등소유자님들이 여러 가지 사업방식 (조합방식/ LH공사 공공시행자방식/ 신탁회사방식)모두를 알고 이해하는 절차가 필요함을 지적하고 있고 설명드리고 있는 것 입니다.
토지등소유자님 꼭~ 읽어보세요