부동산 거래, 등기부만 믿었다간 낭패

[인드림]

소유자 권리 조사 철저히…권리보험으로 ‘대비’

#최길호씨(45세, 가명)는 한달 전 아파트 계약을 마쳤다. 등기부 등본상의 소유자인 박정수(50세, 가명)의 집을 사서 등기이전까지 마무리했다.

박씨가 회사일로 해외 출장 중이어서 박씨의 부인인 이지혜(47세, 가명)씨가 박씨를 대신해 박씨의 인감도장과 인감증명서 등을 지참해 계약을 했고, 부동산 중개사는 박씨와 이씨가 부부라고 증명해줬다.

박씨의 회사가 어느 정도 알려진 회사인데다가, 소개한 공인중개사 역시 같은 장소에서 오랫동안 중개업을 한 사람이라 최씨는 별다른 의심없이 계약 후 잔금을 치른 뒤 등기이전을 마쳤다.

그러나 출장에서 돌아온 박씨가 나타나 출장 중 부인이 본인 몰래 집을 매매한 뒤 가출했다면서 계약 무효를 주장했다. 인감도장까지 찍힌 계약이지만 부인은 무권대리인으로 법적 지위가 없기 때문에 최씨의 등기는 말소되어 집과 돈을 모두 잃게 될 뻔 했지만 우연히 가입해 둔 부동산 권리보험으로 보상을 받을 수 있었다.

이런 경우가 흔하진 않지만 우리나라 부동산등기법에서는 등기의 ’공신력’(공적으로 부여하는 신용)을 인정하지 않기 때문에 부동산 등기부를 믿고 거래한 사람이 피해를 입었을 때는 보호를 받을 수 없다.
이는 집을 사기위해 등기부를 꼼꼼히 살펴서 등기부에 있는 소유자에게서 부동산을 샀다하더라도 이전 거래에 문제가 있을 경우, 즉 전 소유자의 권리에 문제가 있을 경우 내 부동산을 빼앗길 수밖에 없다는 말이다.

결국 현행 제도 하에서 내 집을 안전하게 마련하기 위해서는 등기부에 있는 소유자가 실제 소유자인지 확인하는 것이 중요한데 이는 매수인이 모든 조사권을 가지지 않는 한 현실적으로 불가능하다.

이런 사고를 보상해주는 보험이 ’부동산 권원보험(Title-Insurance)’이다. ’부동산 권리보험’으로도 불리는 이 상품은 부동산 등기제도가 없는 미국에서는 일반화되어있고, 간단히 정의하자면 문서위조, 사기, 선순위담보권 등으로 부동산 취득 후 생길 수 있는 손실에 대해 보상해주는 보험이다.

담보하는 손해는 부동산의 외형적인 하자라기보다는 권리에 대한 하자 또는 상실, 보험계약 체결 당시 그 부동산에 존재하는 우선특권의 실행으로 인한 손해다.

권원보험에는 소유자용 권원보험과 저당권자용 권원보험 등 두 가지가 있다. 소유자용 권원보험은 부동산의 매수인이 취득하는 소유권을 보험의 목적으로 하고, 저당권자용 권원보험은 부동산을 담보로 금전을 대여하는 채권자가 취득하는 저당권을 목적으로 하는 권원보험으로 주로 은행들이 가입하는 상품이다.

일반인이 가입하는 소유자용 권원보험은 ▲부동산 등기부등본, 등기권리증, 주민등록등본, 주민등록증, 여권 등 서류 위조로 발생된 손실 또는 손해 ▲매도인이 사기, 강박으로 목적부동산을 취득해 발생한 손실 또는 손해 ▲무권대리인의 매도행위로 발생된 손실 또는 손해 ▲매도인의 소유권이 중복등기로 발생된 손실 또는 손해 등이다.

보험기능 이외에도 권리조사서비스 및 소유권 이전 시 발생하는 등기수수료 할인과 등기업무 시 발생할 수 있는 법무사 과실로 인한 손해까지도 보장되어 부동산 거래시의 불안함을 덜 수 있다.