부동산 투자

[천안장애인성폭력상담소]

• 원칙적으로는 많이 가지면 세금을 많이 내도록 하였으나, 현재는 각종 공제제도를 두고, 그 한도도 없거나 아주 높게 하여 대부분 경우는 같은 금액을 다른 방식(근로, 이자 등)으로 벌 때보다 세금이 낮다.[20] 소액으로 투자하는 경우 일반적인 저축에 붙는 이자소득세율(15.4%)보다 낮으며[21], 큰 금액을 번 경우에도 세액공제(열거된 사항 하나마다 연간 1억, 최대 연간 2억 공제)와 분할매각을 적절히 활용하여 세부담을 크게 줄일 수 있다. 임대소득 또한 2000만 원 이하 비과세[22] 및 각종 의제필요경비 제도가 있어 배당소득세보다 세부담이 낮다.

• 주식처럼 부동산을 적절하게 이용해 큰 돈을 벌 수도 있으며 주식보다는 안전한 편. 부동산이 재테크 수단으로 선호되는 데에는 그것이 돈벌이가 된다는 이유도 있지만, "상대적으로" 안전하다는 이유도 있다. 이는 부동산, 특히 토지의 경우 하방경직성이 매우 강하기 때문이다. 건물은 아닐 수 있다. 건물은 완공 직후부터 약 40년의 내구연한이 발생하고 이후 재건축이라는 이름으로 헐어버리게 되므로 이론적으로 잔존가치가 0인 40년 감가상각이 발생한다. 쉽게 말하면 완공 직후부터 매년 1/40씩 가치가 하락하는 것이다. 건물 시세가 오른다는 건 감가상각을 이기고 오르는 건데 내구연한이 가까워지는 20년 이후부터는 재건축이 불가능해질 경우 감가상각이 본격적으로 시세를 압박할 수 있다. 다만 정치적인 차원의 호재가 있는데, 재건축 시기가 임박하면 한국에서는 어느 정도 용적률 상향 등을 통해 인위적으로 재산가치를 향상시키기 때문에 반드시 이론만큼 가격이 떨어지지는 않는다. 물론 하이리스크 하이리턴의 원칙은 부동산 역시도 예외 아니니, 너무 믿지는 말자. (2007년 서브프라임 모기지 사태도 부동산 담보대출이 시발점이었다.) 또한 토지의 수익성이나 안정성은 아파트보다 훨씬 높지만, 거래 성사가 힘들어 환금성이 낮고 담보대출 시 기준금액이 시가에 훨씬 못 미친다. 거액의 급전이 필요하면 헐값에 팔아야 하는 경우가 허다하며, 법원 경매 등으로 압류되어도 불이익이 크다.[23] 사실 주식은 망하면 휴지조각이지만 부동산은 망해도 땅이 남는다는 주장은 다소 단순화된 주장이다. 주식도 기업이 소유한 자산에 대한 권리는 남는다. 그럼에도 대부분의 경우 기업이 망했을 때 주식이 휴지조각이 되는 이유는 채권자가 먼저 자기 몫을 가져가고 나면 주주들의 몫은 거의 없는 게 보통이기 때문이다. 역으로 말해 부동산도 대출을 받아 샀다가 망하면 채권자에게 압류당하고 남는게 아무 것도 없을 수 있으며 더 심하게는 유한책임인 주식과는 달리 파산할 수도 있다.

  • 특히 대한민국에서는 부동산 수익률이 주식 수익률보다 높았다고 이남우 연세대 교수가 분석했다. 일본을 포함한 16개 주요국에서는 주식이 13%, 주거용 부동산이 12%의 수익률을 냈지만, 대한민국에서는 서울 아파트는 8.5%, 주식은 7%의 수익률을 냈다. 그나마 주식도 삼성전자를 제외하면 수익률이 3%에 불과해, 부동산의 성과가 압도적으로 높았다. 다만, 삼성전자는 16%의 수익률을 냈다. 좋은 종목을 고르면 부동산보다 더 수익을 낼 수도 있다는 것. 그리고 이 교수는 주식은 레버리지를 권하지 않았지만, 부동산은 레버리지를 권했다. # 물론 저금리 시대 한정 통용되는 말이다.

• 이론적으로 부동산을 보유하고 있으면 그 가치에 해당하는 재산세가 나오는데, 당연한 말이지만 값비싼 부동산을 많이 들고 있을수록 내야 하는 세금도 많고 부가적인 지출도 커지는 것은 당연한 일이다. 하지만 한국에서는 재산세율이 낮으며 세율이 고정되어 있어[24] 어느 정도 예상이 가능하다. 또한 아파트나 신축건물을 제외하면 재산세 부과의 기본이 되는 공시지가가 시세에 비해 현저히 낮은 경우가 보통이기 때문에 투자물건에 따라서는 부담이 더 줄어든다.[25]

• 이처럼 부동산 투자의 경우는 물건을 골라낼 수 있는 능력과 안목이 있다면 사실상 사업과 함께 부를 이룰 수 있는 가장 좋은 방법이기도 하다. 하지만, 물건을 골라낼 수 있는 능력을 갖추기까지는 엄청난 공부와 경험을 쌓아야 한다. 주택, 토지, 상가, 재개발, 재건축, 경매, 공매, 세금, 명도 등 부동산과 관련된 전 분야의 지식을 폭넓게 쌓아야 하고, 직접 임장을 다니며 많은 경험을 쌓아야 한다. 또한 정책에 따라 부동산 투자 방향이 달라지므로 가벼운 정도의 정치가 돌아가는 상황도 익혀야 한다. 먼저 경제신문을 읽으면서 경제가 돌아가는 방향에 대해 익히자. 어렵지 않다. 매일 30분~1시간 정도 꾸준히 지속하면 경제의 흐름을 익힐 수 있다. 그 다음의 가장 보편적인 방법으로는 직접 성공한 투자자들이나, 세계의 투자 거장들의 책을 통해 배우는 방법이 있다. 또는 강의를 듣는 방법이 있다. 물론 책의 저자나 강의를 하는 강사의 실력을 검증해봐야 한다. 그 다음으로 뜻이 맞는 사람과 같이 스터디그룹을 이뤄 공부하는 것도 좋다. 마치 입시 공부를 할 때 스터디그룹을 형성하는 것처럼 말이다. 서로 임장을 다니면서 경험을 공유하고 곁에서 조언을 해 준다면, 훨씬 본인의 목표에 빠르게 도달할 수 있다. 공부하다 겪는 슬럼프를 이겨내기도 수월하다.