한번 읽어보시라고 퍼 왔습니다. 2개 글입니다. 도움이 되시길..

[쥬뎅]

지금의 경기는 imf의 충격과 비슷하거나 더 심각한데,

(공업생산 -30%, 소비 -19%, 수출 -30%, 11년만의 경상수지 적자,  올해 -3% 성장 예상)

왜 부동산 가격이 imf 때만큼 떨어지지 않을까?

1. 정부의 부동산 부양정책을 굳게 믿고 있다.

 - 국민들은 서울시장재임시부터 뉴타운, 청계천 등 건설에 올인했던 현 대통령의 추진력과 부양정책을 믿고 있다.

 - 아파트 가진 중산층의 몰락은 곧 한나라당의 차기 총선/대선의 패배를 의미하기 때문이라는 현실적 안전판도 존재한다.

 - 부동산이 무너지게 되면, 쓰나미가 곧 닥쳐오게될 것이 확실한데, 그것은 부동산 담보대출의 부실화로 인한 은행의 부도이며, 이는 대외신뢰도를 무너뜨려 대한민국의 몰락이 확실하다.

 - 따라서 정부는 물가폭등, 투자감소, 환율폭등 등 어떠한 희생을 치러서라도 부동산이 죽게 내버려두지 않을 것이다.

- 지금의 저금리, 고환율, 원화약세  등의 정책도 모두 이와 연결되어 있다.

2. 실물침체가 시작되지 않았기 때문이다.

- 금융위기가 발발한지 넉달 정도밖에 안되었고, 아직 실물까지는 완전히 퍼지지 않아서, "미국발 금융위기는 미국의 이야기" 라는 인식이 존재한다.

 - 펀드/주식이 좀 빠지고 수출이 줄어든 거 말고는, 직접적 피해없이 위기를 잘 넘겼다는 인식이 퍼지고 있다.

 - imf때처럼 대기업의 부도가 나거나 하는 충격적인 사건이 없었으므로, 10년 전보다는 괜찮다는 인식이 있다.

그러나, 이러한 인식은 매우 위험한데, 그 이유는

1. 실물위기가 곧 경제의 목을 죄게 된다.

 - imf위기가 핵폭탄이었다면, 이번 금융위기는 서서히 죽이는 독가스와 같다.

 - 그때, 우리 대기업들은 폭탄맞고 하루아침에 공중폭발해서 죽었지만, 이제는 서서히 죽어가면서도 대대적인 해고와 구조조정으로 살아남아 갈 것이다. 단적으로, "적자가 -30% 나면 직원을 1/3 짜르면 된다"라는 마인드로 철저하게 비용을 줄이면서 대처할 것이다. (수요감소가 문제이므로, 이러한 구조조정과 생산량 축소정책은 의외로 효과를 발휘하게 된다)

 - 이 경우 국민들도 모르는 사이에 서서히 죽어가게 된다. 즉, "큰 부도나 이슈는 없었는데, 주변 직장인들이 하나둘 직장을 잃는" 상황에 직면하게 될 것이다.

 - 즉, imf때는 경쟁력이 약한 대기업이 죽으면서 자연스럽게 약자들이 도태되고 강자는 파이를 독식하게 되는, "미래에 바람직한" 환경이 조성되었다면, 지금의 상황은 약자나 강자나 시름시름 중병을 앓아가면서도 직원만 짤라내면서 버티는, "국민들에게 최악이며, 미래도 비전도 없는" 상황이 연출되게 될 것이다.

 - 이 경우 정부도 이렇다할 묘안을 낼 수 없으며 (강자나 약자나 다들 힘든 상황 : 삼성전자 1조 적자), 상황이 이대로 흘러가면서 국민들만 고사하는 상황이 올 것이다.

 - 이 경우 부동산 매물이 꾸준히 나오면서 부동산 하락을 면할 수 없게 되는 것은 물론, 향후 2~3년 동안은 경제의 반등이 어려워, 불경기가 끝난 후에도 부동산 가격이 오르기도 어렵게 된다.

2. 미국의 경제가 살아날 가망이 없다.

 - 이번 경제 위기는 미국을 봐야 답을 찾을 수 있다. 미국에서 원인이 발생했기 때문이다.

 - 미국의 부동산 하락은 심각한 상황이며, 따라서 대부분의 중산층(미국은 중산층이 거의 다 자기집을 가지고 있었다)의 심각한 재산감소로, 풍족하게 소비하기 어려운 상황이다. 거기에 미국도 부도기업이 속출하고 있어서 실업자가 대량으로 양산되고 있다.

 - 미국의 국민성은 근본적으로 매우 검소하기 때문에 이들이 소비를 줄인다는 것은, 사치재(tv, 컴퓨터, 자동차, 휴대폰) 수요가 매우 급격하게 줄어든다는 것을 의미한다. 이는 우리 대기업이 팔아먹을 것이 없다는 말과 같다.

 - imf를 극복한 이유는, 국민들의 금모으기 때문이었다기 보다는, 삼성 등의 수출기업이 막대한 무역흑자를 거두며 외화를 잘 벌어들여 나라 빚을 빨리 갚았기 때문이다. 지금은 전혀 그러한 상황이 아니며, 막대한 무역적자와 원화폭락으로 인해 갈수록 은행들의 달러 돈이 마르고, 환율의 유리함에도 불구하고 이상하리만큼 수출도 되지 않는 최악의 상황으로 치닫고 있다.

3. 요약

 - 이미 세계의 대부분의 경제학자/연구소 등은 이번 금융위기의 최대 피해국으로 한국을 꼽고 있다. 대미 수출의존도가 너무 크고, 경제규모에 비해 내수가 너무 약하기 때문이다.

 - 이런 상황에서는 아무리 정부가 지탱한다고 해도, 절대 부동산이 오르기 어려우며, 성공한다고 해도 완만한 하락정도가 선방이 될 것이다.

 - 만약에 불경기가 길어지고, 타 국가에 비해 과도한 부동산 가격이 유지된다면, 일본식의 대폭락의 가능성이 존재하게 된다.

 - 주변을 둘러봐라. 진짜 부자들이 아파트 가지고 있는가? 어설픈 부자들이 은행 대출 땡겨서 다주택자 행세를 하고 있고, 중산층들이 아파트 하나씩 다들 가지고 있다.

 - 미국 금융위기에 대한 경고는 계속 있어왔으며, 이미 진짜 부자들은 부동산 폭탄을 예감하고 작년에 다 손 털고, 지금 골프여행 다니면서 투자를 쉬고 있다. 금/달러 사놓고 말이지.

 - 지금 당신이 소유한 아파트는 "폭탄"이 될 수 있다. 정부 믿고 있다가 (정부가 아무리 노력한다고 해도) 3~4년 동안 계속 부동산 가격 꾸준히 빠질 가능성이 매우 높고, 정신차리는 순간 -50% 이상 빠진 상황을 발견하게 될 것이다.

 - 은행 빚이 많은 샐러리맨/자영업자 들은 길고 긴 불경기가 예상된다면, 한계상황이 오기 전에 빨리 처분하고 빌라나 작은아파트 전세로 옮겨서 현금을 확보하고 실직/부도 등 비상상황에 대비해야 한다.

 - 자영업/중소기업은 이미 죽었고, 다음은 중견기업/대기업이다.

 - 3~4년만 버티면 다시 호경기가 올 것이다. 그러나 지금 죽으면 어떻게 다시 일어날 것인가?

출처:  우리집 경제 교과서는 주식,부동산전문가 시골의사 글 입니다.

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안녕하세요.

카페가입 이후 처음으로 글 올립니다.

나이는 2009년 36살이구 아직 미혼입니다. 쪽팔리지만..ㅋ

직장은 사람들이 가장 싫어하는 보험회사에 다니구 있습니다. 보험회사에 다니는 이후 절 피하는 사람들도

생기구 암튼 지금은 ing생명 강남역쪽에서 fc로 일하고 있습니다.

지금은 본사 상품개발부서로 옮길까도 고민하고 있습니다.

이전에 99년도 처음으로 직장생활 했었구요.

자산관리공사, 일은증권, sk증권 팀장, 그리고 건설업체 ceo 하다 사업 말어먹었습니다.

증권사 다니면서 열심히 번돈 40억 가량되는 돈 건설업하다 싸그리 다 날리고 저의 청춘도 날렸습니다.

심각한 얘기지만 좀 웃기지요?

보험회사 다니면서 인생의 비참함도 수도없이 많이 느꼈습니다.

나름대로 올바른 방향으로 재무설계 해주려고 해도 사회적인 편견이 그런지 친한 사람도 절 곱지않은 시선으로

볼때마다 참으로 마음이 아프더군요. 자기한테 뭘 가입시키려고 하는지 하는 의심 같은것요.

상품시장에 있었던 사람이면 아마 저의 필명 아시는 분도 있을겁니다.

압구정미꾸라지,  목포세발낚지, 그리고 저라고 말하는 사람도 있더군요.

저는 그릇이 작아서 그런지 그분들보다 간이 작아서 그런지 40억만 먹고 나가서 다 말아먹었구요.

증권사 실전수익율대회 2번 참가해서 2번다 2위로 입상했고 증권사직원들과 전문투자자들 수많은 기술강의

했었고 최근에 국민은행 직원들 기술강의(자산분석, 기술적분석) 했었고 나름대로 금융분야에 강하다고

주위에 설계해주려고 하면 그냥 찬밥신세 되더라구요.

그동안 사람들로부터 외면받는 보험영업 하면서 무시당하고 자존심 많이 구겨 살았습니다.

보험영업하시는 분들중 정말 양심없는 사람들 많습니다.

고객의 이익을 위해 일하는 것이 아니라 자신의 이익을 위해서 일하는 경우가 그렇겠죠.

특히 변액보험 같은것은 왜 만들었는지 같은 보험쟁이인 제가 봐도 이해가 안될때가 많습니다.

이러니 보험회사 영업하시는 분들이 욕 안먹을수 없을거 같아요. 제가 봐도.

여기까지 제가 살았던 얘기했구요 2009년 주식, 부동산 얘기를 좀 하고 가겠습니다.

[코스피 월봉챠트]

위의 그림은 현재까지의 코스피 월봉챠트이며 옆의 보라색 라인은 2009년 예상 그래프 입니다.

2009년 최대 격전지는 이전 전저점인 900p 내외와 1,500-1,600p 내외라고 할수 있습니다.

2009년도중 최대 도달 지수로는 1,500-1,600p 내외로 즉 전고점에서 전저점의 내림폭의 약 50%

수준으로 보고 있으며 이전 저점 900p 내외는 또다시 내려가지 않을까 싶습니다.

큰 박스권으로 900-1,600p 내외라고 볼수 있으며 앞으로 20년간 전고점 2,000p 이상은

어렵다고 보고 있습니다.

전고점 2,000p 까지는 향후 10년 내로 갈순 있어도 2,000p 이상의 지수는 밸류에이션 상으로

어려울 것으로 보고 있습니다.

디플레이션을 한번도 경험해 보지 못한 한국에서 과거 먼저 디플레를 겪었던 일본의 좋은

예를 살펴보는게 좋다고 봅니다.

과거 일본의 경우 1990년 초 3만선 까지 오른뒤 이후 7,000p, 까지 하락한 이후 아직까지

전고점 3만선 근처에도 20년 동안 한번도 가보지 못했습니다.

지수고점이 디플레이션과 겹치는 경우 이전 고점은 영원한 고점이 될수도 있다는 것을

명심해야 합니다.

선진국 oecd의 평균 집값은 그 지역의 평균 연봉의 3배를 넘지 못합니다.

세계에서 가장 비싸다는 미국 캘리포니아 비버리힐즈도 그 지역의 평균 집값이 평균연봉의

3배를 넘지 못하고 있으며 일본에서 도쿄 중심가의 10분거리에 있는 타워팰리스와 같은

고급 아파트도 최근 2만 5천엔선이 무너져 한화로 3억원도 하지 않습니다.

일본에서 연봉이 1억을 넘는 사람도 집을 소유하는 비율이 35%밖에 안됩니다.

그만큼 디플레이션이 얼마나 무서운지, 얼마나 지속력이 강한지 알수 있습니다.

[유가 일봉챠트]

위의 그림은 자산, 상품가격의 대표격인 유가의 일봉챠트입니다.

왜 유가챠트를 올렸는지 궁금해 하실 겁니다.

부동산은 한정된 자산이지만 석유는 휘발성 자산입니다.

즉 부동산은 필요하면 사고 필요없으면 팔면되지만 기름은 한번 쓰면 없어지는 자원입니다.

즉, 한정되 있으면서 쓰면 사라지는 석유와 같은 제한된 자원의 가격은 논리적으로 어떻게 되겠습니까?

당연히 매장량이 한정되 있으니 해가 갈수록 올라야 되겠죠?

하지만 자본주의에서 발생하는 모든 가격과 시세는 절대 한방향으로 진행될수 없습니다.

그런데 한국의 대부분의 사람들은 유가와 같은 휘발성 자산도 아닌 부동산이 마치 영원히 오를것처럼

착각하고 삽니다.

위의 유가 챠트 보세요. 최고치 150불에서 30불까지 5분의 1토막 나는거 지금 눈으로 확인하실수 있습니다.

바로 이런것들이 자본주의 논리이며 컨세서스 입니다.

한국의 부동산, 집값, 아파트값이 영원히 오를거 같다고 생각된다면 앞으로 절망적인 부동산에서의 경험들이

필요하지 않나 합니다.

일본의 gnp가 4만 5천불이 넘습니다.

한국의 gnp는 1만 6천불 밖에 하지 않지만 집값은 일본의 3배가 넘습니다.

일본 최대은행인 "일본장기신용은행" 이 매입한 도쿄중심가의 100억엔의 토지를 디플레이션을 겪으며

파산하기 직전 단 1억엔에 되팔았습니다. 수익율이 -99% 였습니다.

우리나라는 과거 5000년의 역사 이래로 단 한번도 디플레이션을 겪어본 경험이 없습니다.

경험을 가지지 못했으니 올바른 대안을 제시하는 사람도 드문니다.

모든 자산가치는 결국 본질가치와 적정가치를 잠시 벗어날수 있어도 결국엔 되돌아 옵니다.

한국의 부동산을 중심으로한 자산가격의 버블이 얼마나 심각한지 또한 이해하실 겁니다.

한반도의 반을 짜른 이 조그마한 나라를 팔고도 지하자원이 풍부한 캐다나를 세번 사고

미국도 한번 사고 남는다고 할 정도이니 정말 아이러니 할 정도 입니다.

압구정 현대아파트의 평균 연봉이 2억이라고 가정해도 최대 6억원을 넘지 말아야 하는게

글로벌 기준이라면 정말 버블의 심각성을 무시하고 산다해도 과언이 아닙니다.

제 고객들중에서도 최근에 결혼한 부부가 있었는데 아파트 매입에 대해 대출을 받아서라도 해야하는지

문의를 해와도 저는 대출없이 현재 있는 돈으로 전세나 장기임대쪽으로 권하는 게 아니라 반드시 그렇게 하도록

하고 있습니다.

예전엔 "미친놈" 소리 많이 들었었는데 요즘은 저한테 그런 소리는 안하더군요.

2007년말 고객과 지인들 보유한 모든 펀드들 강제로 현금으로 환매시켰는데 그때 욕 많이 들었습니다.

이 좋은 장에 왜 환매하냐구요.. 그때는 말이 안되는 얘기들이었지만 지금은 안도의 한숨 내시고 있습니다.

2006년 강남에 아파트 산다는 주위분들 침 튀겨가며 바지 꼬랑지 잡고 말렸습니다.

마찬가지로 "미친놈" 소리 들으면서요. 지금 그분들 다시 물어봅니다. 가격이 많이 내렸으니 아파트 사야 되냐구요.

저는 절대 no 라고 단호히 외칩니다.

현재의 디플레이션은 초기에 있기때문입니다.

감기는 긴급처방으로 낫을수 있습니다. 하지만 디플레이션은 병으로 치면 암이나 심근경색, 당뇨와 같습니다.

최소 20년 정도 진행된다고 보면 될겁니다.

20년 후 서울 아파트 가격 지금의 70% 이상 하기가 아마 힘들겁니다.

20년을 투자했는데 -30% 손실에 원금의 70%정도면 말 다한거죠.

거기다 인구까지 줄고 노년층 비율이 급속도로 증가하는 악순환도 양념으로 결들이고 있습니다.

디플레이션 하에서는 투자처가 딱 한군데 있습니다. (나중에 저랑 친해진 회원에게만 공개 ㅋ)

각설하고 코스피 시장이 전고점을 최소 20년간 넘지 못하는 결정적인 이유도 자산버블이 꺼지지

않았다는 또하나의 이유가 될수 있습니다.

저또한 내년 2009년 코스피 지수의 최대 상승을 1,500-1,600p 이상으로 현실적으로 불가능하다는

결론이며 매월 들어오는 무대뽀 적립식 펀드로의 자금유입이 결정적인 매물 역할을 할

것으로 보입니다.

쓰다보니 말이 길어졌네요.

담에 또 시간되면 재미난 얘기로 찾아 뵙도록 하겠습니다..

그럼 이만..

[로뎅]

많은 도움이 되었습니다. 자주 고견 부탁드립니다.

[울가족]

좋은정보감사합니다.친해지고싶네요ㅎㅎ

[지게]

감사합니다. 잘 읽었습니다.

[정진환]

친해져야겠는데요? 감사합니다.

[얼음소녀]

고맙습니다^^ 36세 미혼인게 왜 쪽팔리죠... 저둔데 ^^;;;

[유비사랑]

ㅎㅎ 이거 중매좀 해야되겠는데요 그런데 제가 소개해준 이너메 한커플은 둘이서 도망을 가서 연락도안되여..옷한벌 생기는건뎅 ㅜㅜㅜ

[사막의신기루]

미혼이라 쪽팔리면 나는 뭐가 되는겨? ㅠㅠ

[사막의신기루]

아, 그리고 이글에 대해서 좀 생각을 적어보자면 부동산 문제를 잘 적어주셧네요. 하지만, 이글 쓰신 분 FC라고 하셨는데 절대 컨설팅 받고 싶지 않은 분이네요. 투자의 기본이 않되 잇는 분이신거 같은데...

[onetree]

많은 도움되는글 잘 읽었습니다. 고맙습니다.

[푸른별]

36세에 미혼은 요즘 별로 쪽이 되지 않는듯.. 해요.. 저는 아니지만(다행히^^) 제 친구들이나 선후배들 님과 같은 연배에 미혼 많습니다.. 사람들도 다들 요즘 세상살이 잘 알기에 이해하는 분위기고.. 그나저나 님이 쓰신것이 다 정말이라면 대단하시네요. 저도 사실 보험하시는 분들 싫어하는데 다 그런건이 아닐수도 있게다 싶습니다. 화이팅입니다~!!

[눈덮인산]

얼믐소녀님과 미팅을 ㅋㅋ''''''''''''''''''''''''잘보았습니다

[쥬뎅]

뭔가 오해를... 제목 보세요.. 퍼 온글 2개!!! 라고 분명히 썼습니다. 제가 쓴글 아닙니다. 전 39세 미혼입니다.. 아이고.. 그러고 보니 2번째 펌글은 복사를 하면서 출처가 제대로 뜨지 않았군요. 여러분께 오해를 불러 일으킨 점 진심으로 죄송하게 생각합니다.