재테크칼럼 2015년까진 서울,수도권 전세난 불가피하다.

[이하나]

간만에 펜을 들어서 몇자 끄적여 봅니다.  

어디까지나 개인적인 생각이니 연예인 가쉽기사 읽듯이 하고 잊으세요. 2008년 3월에 다음 아고라에 강남과 버블세븐 부동산 30~40% 폭락온다는 글 올렸더니 땅부자들한테 댓글로  디지게 욕먹었습니다.  그런데 6개월뒤에 거짓말처럼 진행되더군요. 서민들한테는 제 글이 환영을 받았는데 그새 타이밍좋게 강남에 아파트 급매나 경매로 사서 돈 번건 결국 목돈 쥔 땅부자들이었습니다.  각자가 처한 상황에 따라 다르게 다가오겠죠. 제 글은 그냥 흘려 읽으시길...

우선 지금의 전세난이 오게 된 원인과 그에 대한 대응 측면 이렇게 2가지로 접근해보겠습니다.

왜 2015년 전후로 예상하는지 결론을 말씀드리면 서울과 수도권에 각종 재건축,재개발계획으로 공급이 본격적으로 늘어나서 전세난이 다소 숨통이 트이는게 2015년을 전후로 하기 때문입니다.  서울은 여기 저기서 갈아 엎고 있고 수도권은 슬슬 시작하지요.  이미 건설업으로 내수 경제를 일으키기로 맘을 정한 정부라 이제와서 벌인 판대기 덮을 수도 없구요.  몇일전 동탄 2 동 가보니 점심때 건설 노동자들 우루루 나오더군요.  거기는 무섭게 지어 올리데요.  정부로서도 어떻게든 가용한 자원,인력,자본으로 사람들을 먹고 살게 해줘야 하니까요.   

서울 수도권 상황은 한마디로  "재개발,재건축이 없으면 전세난도 없다" 입니다.

 우선 전세난의 원인부터 살펴 보죠.

서울의 재개발지역으로 인해 멸실주택이 늘어나면서 주변지역으로 이주수요가 많아젔습니다.

여기에다 경기불황에 따른 소득감소로 월세를 기피하는 가정이 늘고 있습니다. 월세를 내도 소득이 받처줄땐 그럭 저럭 견디며 살다가 물가고공행진,세금 증가로 생활의 질이 떨어지니 전세를 선호하는 가정들이 더 많아진 것이지요.  앞으로 5,6년 뒤 서울에 재개발이 어느정도 이뤄지면 예전처럼 전세난은 다소 줄지만 서민용 아파트는 더 귀해지게 됩니다. 서울에서만 올해 3만여가구, 내년에는 4만여가구가 멸실 되었거나 멸실 예정입니다.

 내년까지만 봤을때 7만여 가구의 멸실주택으로 인해 이주를 해야하는 가구중 세입자 비율이 높다는 걸 고려해야 됩니다. 새롭게 지어지는 주택은 7만여가구의 반을 조금 넘습니다.  조합원 분양, 일반 분양 다 합처도 말입니다. 다닥 다닥 붙은 연립,다세대 집들과 좁은 도로 속에서도 어떻게든 비집고 들어가 살았는데 이들 옥탑방과 다가구들이 대거 사라지고 새로이 짓게 될 넓은 도로와 아파트 동간 거리를 고려하면 용적률이 높아저도 실제 공급 가구가 그리 많지 않다는 것입니다. 안양시 만안뉴타운이나 호계동 덕현지구 등 수도권의 재개발 지역도 멸실 가구 대비로 새롭게 지어지는 가구가 반을 조금 넘습니다.  따라서 나머지 가구들은 해당지역으로 다시 돌아오지 못합니다. 

 이래서 앞으로도 서울 특히 강남 3구와 그 지역으로 접근성이 좋은 아파트는 소형평형위주로 더욱 서민들에게 언감생심으로 매매가는 물론 전세가가 높아질 것으로 보입니다.  서울에서만 적쟎은 물량의 다가구가 멸실되었답니다. 지역을 열거하자면 끝이 없습니다. 버블세븐 역시 다가구,상가주택이 철거 및 이주가 줄나래비를 선 상황이구요. 여기에 도매급으로 터전을 잃고 다른 곳으로 가야 하는 세입자들이 다가구나 원룸 주택 1호당 2,3가구 많게는 5,6가구는 됩니다.

 그럼 그 지역에서 밀려난 세입자들이 원래 살던 곳보다 더 좋은 곳으로 가게 될까요? 극히 일부 돈이 많은 가구를 제외하고는 생활의 인프라가 떨어지진 않으면서 강남접근성이 좋은 주변의 버블세븐을 찾다가 이도 저도 안되면 수도권 외곽으로 밀리는 것입니다.

 현재로서 동탄 2 지역( 상업지구와 학군이 몰려있고 향후 대심도 전철역이 들어선다는 곳)의 집값 상승세가 가파른데 이에 더하여 판교와 광교마저 개발된다면 더 많은 이주수요가 있을 것입니다. 누구나가 저렴한 가격으로 강남급의 인프라를 원하기 때문에 계획도시의 인기는 더해갈 것으로 보입니다.  분당,평촌의 인기가 예전만 못한 이유도 이들 판교,광교 같은 신규 계획도시로의 진입을 꿈꾸는 대기수요가 때를 기다리기 때문이죠.

서울은 멸실주택의 증가로 집값이 유지되거나 앞으로 더 오르고 과천을 비롯하여 버블세븐에서 새롭게 재개발 되는 일부지역과 동탄,판교,광교를 제외하고는 공급확대로 인하여 평준화되거나 서서히 떨어진다는게 제 생각입니다.  따라서 향후 10여년간 수도권까지 재개발이 완료되더라도 이들 세입자들로 인해 서울은 물론이고 수도권 버블세븐까지도 일부지역의 높아진 전세가는 떨어지지 않고 그대로 굳어지게 될 가능성이 농후합니다. 

문제는 수도권에까지 점차 전세난이 심화되다 서울지역의 재개발이 완료될 즈음 다시 서울로 전세수요가 집중될 경우입니다.  이게 어째서 가능하냐면 서울의 강남과 주변 지역은 일가구 일주택자보다 다주택자들의 소유로 개발되는 곳이 많아서 전세를 다시 놓을 확률이 높기 때문입니다. 앞으로 4,5년간 수도권 외곽(의정부,구리,수원,인천,파주 등)에는 수요를 훨씬 뛰어 넘는 공급이 늘면서 점차 역전세난이 오는 것과 대조적으로 서울 뉴타운을 비롯한 강남 3구와 과천,용인,분당,평촌,일산과 판교,동탄 일대에는 전세 공급이 충분히 늘지 않아 전세가 폭등을 가저오는 것입니다. 국토의 균형 발전은 교과서에나 있는 말이죠.

 영화 '분노의 역류(Back Draft)' 에서 밀페된 공간에서 화재가 발생해 산소부족에 시달리다 높아진 압력에 일시에 폭발하는 장면을 상상하시면 됩니다. 그렇게 되면 지방과 수도권 외곽은 서민용, 버블세븐은 중류층용, 서울 뉴타운과 강남,과천,판교,동탄(대심도 개통후)은 상류층용 주거공간이 되는 겁니다. 

 다시 강조하지만 서울은 멸실주택의 양보다 새로이 건설되는 가구수가 앞으로 적습니다.  이래서 수도권으로의 인구분산 효과가 예상됩니다.  정비구역이 새롭게 태어나면 어느정도 쾌적한 환경이 되긴 하겠죠. 돈이 많아야 서울도 전세를 살수 있게 된겁니다. 안그럼 서울에서도 인프라가 낙후된 지역으로 가거나 버블세븐에서도 밀려 수도권외곽으로 가야 합니다.  향후 수도권 외곽에 어마어마한 물량의 아파트 공급이 예상됩니다. 수원만 해도 세류동,권선동,곡반정동 재개발,재건축 지역이 우후죽순 격입니다.  수도권에 공급이 향후 5,6년간 꾸준히 늘어나면 강남과 접근성이 좋은 버블세븐 일부지역을 제외하고는 서서히 집값은 평준화 될 것입니다.  이 모든 상황을 나무가 아닌 숲을 보는 눈으로 평가하자면 점점 소득과 자산에 따라 계층간 사는 지역이 뚜렷이 갈리는 상황이 연출되는 겁니다. 

 향후 수도권 외곽에 공급이 늘어나더라도 교통이 받처주지 못하면 건설사만 배불려주고 고분양가에 물린 서민들은 배드타운으로 전락한 동네에서 살아야 할 운명에 처할 수 있습니다. 이래서 학군과 인프라를 고려할 때 서울의 강남 3구와 과천, 목동 그외 성수,용산과 버블세븐 일부지역과 동탄(대심도전철 개통시 운임이 서민기준에서 적절할 경우),판교,광교의 전세가는 5년내로 지금보다 30%~50% 일부 지역에 따라서는 매매가 대비 80% 선까지 높아지게 될 것으로 봅니다.  기가 막히신다구요? 안믿기신다구요? 미련한 자는 당해야 깨닫고 현명한 자는 들으면 깨닫는다는 말이 있습니다.  지금의 개발사업은 향후 수십년동안 수도권외곽은 배드타운으로 전락하지만 서울과 주변 주거지역은 더욱 첨예한 집값 폭등을 가저오는 구조로 수술을 하고 있는 것입니다.   

높아진 전세가에 대한 대응책은 현재로서 전혀 없습니다.  유일한 한가지라면 서울로 출퇴근을 하지 않도록 지방에도 고부가가치 산업을 유치하여 출퇴근이 용이한  자족 도시를 키워주는 것입니다.  지방의 주요거점도시에서 평당 3~4백 으로 살수 있는 넓고 쾌적한 아파트들 많습니다. 도로도 넓고 차도 많이 안다니고 편의 시설도 다 있어서 그곳으로 이사가 사는게 삶의 질은 더 높습니다. 누가 매캐한 공기와 교통체증과 주차난속에서 살고 싶어한답니까. 돈때문이죠. 정부 입장에서도 마음만 앞섰는지 보금자리 주택 운운하고 있지만 서민용 아파트가 도깨비방망이 몇번 휘둘렀다고 수십만채씩 만들어지는 것도 아니구요.

한쪽에선 지금이 은행 대출을 왕창 받아서 집을 살 적기라고 합니다. 전 솔직히 대출을 끼고 사는 것은 동의하지 않습니다. 현재 상황을 언론에선 높아진 청약열기를 보여주며 경제가 금새 좋아지고 있는 것처럼 기사를 쓰고 있지만 실상은 전혀 그렇지 못하기 때문입니다.

강남의 랜드마크형 아파트를 구입하는 부류는 대출을 끼던 말던 노는 물이 다른 극소수 집단들입니다. 그 사람들이 지금 경제신문의 부동산 관련 기사를 읽는 다면 고개를 끄덕일겁니다. 하지만 대다수에겐 해당되지 않는 찌라시 기사로 여겨질 뿐입니다.

몇일전 DTI규제 발표나고 시행되면서 평촌과 분당 용인 일산의 집값을 보십시요. 판교와 동탄을 제외하고 전세가가 오른 액수만큼 매매가는 떨어지고 있는 지역이 수두룩합니다.   강남과 과천 지역만 예전의 2006년 말 가격을 90% 가까이 회복했을뿐 동탄과 판교의 일부 지역를 제외하곤 지지부진한 상태입니다. 버블세븐 아파트중 DTI 규제로 몇일새 4,5천씩 떨어진 곳도 있습니다.

아파트 청약을 로또로 여기던 시대는 2006년말~2007년중반때 다 지났다는 것을 알아야 합니다.  

한국경제가 빈사상태에서 마약주사 맞고서 일시에 힘은 솟았는데 다시 원래 체력으로 회복되는데 앞으로 3,4년이 걸린다는 말입니다. 집사나 안사나 앞으로 3,4년간 아파트 매매가는 큰 변동이 없지만 전세가는 구조적으로 계속 고공행진을 피할수 없습니다.  경기변동에 따라 매매가는 부침이 심해도 말입니다.

2008년 한국이 외국에 손벌려서 가저온 돈 (외평채 발행액)이 10조가량 인데요. 올해는 그 7배인 70조입니다. 그것도 상반기에 몰아서 많이 썻어요. 이게 강남 집값이 다시 2006년말 천정 가격을 친 이유입니다. 돈 빌려서 위기 땜방용으로 쓴거죠. 출구전략하게 되면 윗물은 영향 없어도 아랫물 에 대출 받은 서민들 클납니다. 금리 올리면 대출 낀 서민들은 죽었다 3번 복창해야 되요.

미리 내집 사놓은 사람은 한시름 덜었지만 후발주자들은 주거비 압박이 향후 5,6년간 계속 커지게 생겼습니다.

대출 한푼 없이 여력이 된다면 집을 사두는게 좋습니다.  다만 다주택 소유자들은 높아지는 전세가로 인해 즐거운 비명을 지르다 표정관리가 안될 것이고 그나마 대출끼고 달랑 한채 산 서민들에겐 높아진 금융비용으로 버거운 생활이 예상됩니다. 이도 저도 아니면 전세가가 좀 더 싼곳으로 계속 유랑을 해야하는 운명입니다.

이곳의 폭락론자들의 생각에는 저도 같은 바램을 갖고 있습니다.  우스갯소리로 삼성동 아이파크나 도곡동 타워팰리스가 평당 3백만원까지 떨어지면 좋겠습니다. 당장 사게요^.^ 다만 현실을 거스르고 희망사항만을 떠든다고 바뀌는건 없습니다. 단순히 정부 공약이나 발표만으로 공급이 많아질거라고 예단 하는 것은 부동산 수급 조절에 끼어드는 권력관계를 고려치 않은 허망한 바램일 뿐입니다. 약자가 자기보다 더욱 약한 자를 눈하나 깜박이지 않고 뜯어먹는 세상입니다.   인간은 상황이 자신에게 유리하게 돌아갈 경우 얼마나 이익에 눈먼 악행의 노예가 될 수 있는 지를 알아야 합니다. 정부에서야 서민용 주택을 늘리겠다고 귀는 잠시 즐겁게 해주는지 몰라도 은행이나 건설사는 서민을 위하는 자선단체가 결코 아니랍니다.

다음 토론장,이민석님 글입니다.