가좌라이프빌라 주택재건축 정비구역지정 및 고시

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가좌라이프빌라 주택재건축 정비구역지정 및 고시

지형도면 고시도(가좌라이프빌라).hwp

인천광역시 고시 제2011 ‐ 207호

가좌라이프빌라 주택재건축 정비구역지정 및 지형도면고시

『2010 인천광역시 도시 및 주거환경정비기본계획』(인천광역시 고시 제2007 -202호, 2007. 10. 01)에 반영된 인천광역시 서구 가좌동 344번지 일원의 가좌라이프빌라 주택재건축 정비예정구역을 『도시 및 주거환경정비법』 제4조 제4항 규정에 따라 정비구역으로 지정하고 당해 정비계획을 포함한 지정내용 (기본계획의 경미한 변경을 포함한다)과 지형도면을 아래와 같이 고시하니 이해관계인은 인천광역시 주거환경정책관(☏032-440-3457) 및 서구청 도시개발과 (☏032-560-4774)에 비치된 관계도서를 열람하시기 바랍니다.

2011년 8월 16일

인 천 광 역 시 장

█ 2010 인천광역시 도시⋅주거환경정비기본계획 결정(변경)

구분	번호	정비사업 유형	구역명	위치	면적 (㎡)	용적률 (%)	건폐율 (%)	추진 단계	비고
기정	150	주택 재건축	가좌라이프빌라구역	가좌동 344번지 일원	53,900	210%이하	60%이하	2
변경	150	주택 재건축	가좌라이프빌라구역	가좌동 344번지 일원	53,855 (감 45㎡)	210%이하	60%이하	2

█ 정비계획수립 및 정비구역지정

1. 정비사업의 명칭 : 가좌라이프빌라 주택재건축 정비사업

2. 정비구역 및 면적

○ 정비구역 결정조서

구분	구역명	위치	면적(㎡)	비고
신 설	가좌라이프빌라 주택재건축 정비구역	인천광역시 서구 가좌동 344번지 일원	53,855

3. 제1종 지구단위계획구역에 대한 도시관리계획 결정

○ 제1종 지구단위계획구역 결정조서

구 분	구역명	위 치	면 적(㎡)	비 고
기정	가좌지구단위계획구역	서구 가좌동 230번지 일원	322,125.5 중 53,855	-
변경	가좌지구단위계획구역	서구 가좌동 230번지 일원	322,125.5 중 53,855	가좌라이프빌라 주택재건축 정비사업구역 내의 계획변경

○ 제1종지구단위계획구역 결정(변경)사유서

구분	위치	면적(㎡)	결 정 (변 경) 사 유
변경	서구 가좌동 230번지 일원	322,125.5 중 53,855	◦ 가좌지구단위계획구역내에 가좌라이프빌라 주변이「도시 및 주거 환경정비법」 제4조, 「동법 시행령」제10조, 「인천광역시 도시 및 주거환경정비조례」제4조에 의거하여 「2010 인천광역시 도시･주거환경정비기본계획」 상 주택재건축 정비예정구역으로 설정되어 있는 바, 주택재건축 정비구역지정 및 정비계획수립에 따른 토지이용의 합리화 및 구체화, 도시의 기능, 미관개선 및 환경을 효율적으로 유지, 관리하기 위하여 가좌지구단위계획구역 내 가좌라이프빌라구역의 계획내용 변경

4. 정비계획

1) 용도지역⋅지구에 관한 계획

○ 용도지역 결정(변경)조서

구 분	면 적 (㎡)			구성비(%)	비 고
	기 정	변 경	변 경 후
합 계	53,855	-	53,855	100.0
제2종일반주거지역	53,855	감) 53,855	-	-
제3종일반주거지역	-	증) 53,855	53,855	100.0

○ 용도지역 결정(변경)사유서

도면표시번호	위 치	용도지역		면 적 (㎡)	결정(변경)사유
		기정	변 경
-	서구 가좌동 344번지 일원	제2종일반 주거지역	제3종일반 주거지역	53,855	◦ 주택재건축 정비사업시 토지이용의 합리화 및 효율성 제고를 위한 용도지역 종 상향

○ 용도지구 결정조서 - 변경없음

2) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제7호의 규정에 의한 도시계획 시설의 설치에 관한 계획

① 도시계획시설(도로)

○ 도시계획시설(도로) 결정조서

구분

규 격

기능

연장 (m)

기점

종점

사용 형태

주요 경과지

최초 결정일

비고

등급

류별

번호

폭원 (m)

신설

중로

1

A

20~30 (주요폭원23m)

집산도로

890

대2-32

대2-35

일반도로

노선신설

신설

중로

2

773

15

국지도로

197

중1-A

소3-101

일반도로

노선신설

신설

중로

3

297

12

국지도로

76

중3-121

소2-3

일반도로

노선신설

신설

소로

2

3

8

국지도로

250

중2-773

중3-297

일반도로

노선신설

기정

중로

3

121

15~20

집산도로

885 (140)

대2-35

중3-122

일반도로

-

인고139 96.8.6

일부구간 폭원확대

변경

중로

3

121

15~24 (주요폭원15m)

집산도로

885

대2-35

중1-A

일반도로

-

-

기정

중로

3

273

12

국지도로

257 (58)

중3-122

중3-271

일반도로

-

인고186 10.6.28

일부구간 폭원확대 및 연장축소

변경

중로

3

273

12~15 (주요폭원12m)

국지도로

252

중1-A

중3-271

일반도로

기정

소로

1

3

10

국지도로

188 (60)

중3-122

소1-2

일반도로

-

건고97 82.3.16

일부구간 폭원확대 및 연장축소

변경

소로

1

3

10~15 (주요폭원10m)

국지도로

181

중1-A

소1-2

일반도로

-

-

기정

소로

3

23

6

국지도로

120

소1-2

중3-273

일반도로

-

-

연장축소

변경

소로

3

23

6

국지도로

117

소1-2

중3-273

일반도로

-

-

폐지

중로

3

122

12~30

국지도로

901.9

대2-32

대2-35

일반도로

-

인고73 97.3.31

노선폐지

폐지

소로

1

4

10

국지도로

138

중3-122

소3-22

일반도로

-

건고97 82.3.16

노선폐지

폐지

소로

2

2

8

국지도로

228.5

소1-4

중3-121

일반도로

-

건고97 82.3.16

노선폐지

폐지

소로

3

20

6

국지도로

91

소2-2

구역계

일반도로

-

건고97 82.3.16

노선폐지

폐지

소로

3

21

6

국지도로

54

소2-2

구역계

일반도로

-

건고97 82.3.16

노선폐지

폐지

소로

3

22

6

국지도로

59

소1-4

구역계

일반도로

-

건고97 82.3.16

노선폐지

※ ( )는 구역내 도로연장

※ 새로이 설치하는 도로는 개설 후 무상귀속

○ 도시계획시설(도로) 결정사유서

변경전 도로명	변경후 도로명	결 정 (변 경) 내 용	결 정 (변 경) 사 유
신설	중로1-A	◦ 노선신설 (L=890m, B=20~30m)	◦ 사업구역으로의 원활한 진․출입 및 주변지역의 원활한 교통소통을 위하여 노선신설
신설	중로2-773	◦ 노선신설 (L=197m, B=15m)	◦ 사업구역으로의 원활한 진․출입 및 주변지역의 원활한 교통소통을 위하여 노선신설
신설	중로3-297	◦ 노선신설 (L=76m, B=12m)	◦ 사업구역으로의 원활한 진․출입 및 주변지역의 원활한 교통소통을 위하여 노선신설
신설	소로2-3	◦ 노선신설 (L=250m, B=8m)	◦ 사업구역으로의 원활한 진․출입 및 주변지역의 원활한 교통소통을 위하여 노선신설
중로3-121	중로3-121	◦ 일부구간 폭원확대 (L=885m, B=15~20m→15~24m)	◦ 사업구역으로의 원활한 진․출입 및 주변지역의 원활한 교통소통을 위하여 일부구간 폭원확대
중로3-273	중로3-273	◦ 일부구간 폭원확대, 연장축소 (L=257m→252m, B=12m→12~15m)	◦ 사업구역으로의 원활한 진․출입 및 주변지역의 원활한 교통소통을 위하여 일부구간 폭원확대 및 연장축소
소로1-3	소로1-3	◦ 일부구간 폭원확대, 연장축소 (L=188m→181m, B=10m→10~15m)	◦ 사업구역으로의 원활한 진․출입 및 주변지역의 원활한 교통소통을 위하여 일부구간 폭원확대 및 연장축소
소로3-23	소로3-23	◦ 연장축소 (L=120m→117m, B=6m)	◦ 사업부지내 정비계획 수립에 따른 연장축소
소로1-4 소로2-2 소로3-20 소로3-21 소로3-22 소로3-28 소로3-29 소로3-30 소로3-31 소로3-32 중로3-122	-	◦ 노선폐지	◦ 주택재건축사업에 따른 노선폐지

② 도시계획시설(주차장)

○ 도시계획시설(주차장) 결정조서

구분	도면표시 번 호	시설명	시설의 세분	위 치	면 적 (㎡)			최 초 결정일	비고
					기 정	변 경	변경후
신설	①	주차장	노외주차장	서구 가좌동 344번지 일원	-	증) 423	423	-	조성 후 무상귀속

○ 도시계획시설(주차장) 결정사유서

도면표시 번 호	시 설 명	결 정 내 용	결 정 사 유
①	주차장	◦ 신설 ◦ 면적 : 423㎡	◦ 지역주민의 부족한 주차공간 확보를 위하여 노외주차장 신설

③ 도시계획시설(공원)

○ 도시계획시설(공원) 결정조서

구분	도면표시 번 호	시설명	시설의 세 분	위 치	면 적 (㎡)			최 초 결정일	비 고
					기정	변경	변경후
계					3,000.5	증)4,369.5	7,370
변경		한신 공원	어린이공원	서구 가좌동 344	3,000.5	증)2,469.5	5,470	건고539 81.9.24	위치 및 면적변경
신설	①	-	어린이공원	서구 가좌동 396	-	증)1,900.0	1,900		조성 후 무상귀속

○ 도시계획시설(공원) 결정사유서

도면표시 번 호	시 설 명	결 정 내 용	결 정 사 유
	한신공원	◦ 어린이공원 위치 및 면적변경 -위치: 가좌동 397 → 344번지 -면적: 3,000.5 → 5,470㎡	◦ 정비계획수립에 따른 효율적인 토지이용을 위하여 위치를 변경하고, 지역주민의 휴게․휴식 및 쾌적성과 안정성 확보를 위하여 면적추가확보
①	-	◦ 어린이공원 신설 ◦ 면적 : 1,900㎡	◦ 지역주민의 휴게․휴식 및 쾌적성과 안정성 확보를 위하여 어린이공원 신설

④ 도시계획시설(녹지)

○ 도시계획시설(녹지) 결정조서

구분	도면표시 번 호	시설명	시설의 세 분	위 치	면 적 (㎡)			최 초 결정일	비 고
					기정	변경	변경후
신설	①	녹지	완충녹지	서구 가좌동 380, 399	-	증)1,223	1,223		조성 후 무상귀속
변경	③	녹지	완충녹지	서구 가좌동 305-5	80,300	감)861	79,439		지구 외

○ 도시계획시설(녹지) 결정사유서

도면표시 번 호	시 설 명	결 정 내 용	결 정 사 유
①	녹지	◦ 완충녹지 신설 ◦ 면적: 1,223㎡	◦ 각종 공해로부터 지역주민의 쾌적한 주거환경을 보호하기 위하여 완충녹지 조성
③	녹지	◦ 완충녹지 면적감소 ◦ 면적: 80,300㎡→79,439㎡	◦ 도로폭원확장(12m→20m)에 따른 완충녹지면적 감소

⑤ 도시계획시설(환경기초시설)

○ 도시계획시설(하수도) 결정조서

구분	도면표시 번 호	시설명	위 치			연장 (㎞)	면적 (㎡)	최초 결정일	비 고
			기점	종점	주요경과지
폐지	①	간선하수도	가좌동 480-3	가좌동 480-2	-	1.343	9,037	인고2007-12 2007.1.15

○ 도시계획시설(하수도) 결정사유서

도면표시 번 호	시 설 명	결 정 내 용	결 정 사 유
①	간선하수도	◦ 간선하수도 시설 폐지	◦ 시설결정 후 사업진행(설계,시공)이 되지 않고 있는 시설로서 재건축 정비구역 내에 편입에 따른 폐지

3) 공동이용시설 설치계획

○ “주택건설기준 등에 관한 규정”에 따라 법정 기준을 준수하여 계획

4) 기존 건축물의 정비⋅개량에 관한 계획

구분	구 역 구 분		위 치	정 비 개 량 계 획 (동)					비 고
	명 칭	면적(㎡)		합계	존치	개 수	철거후신축	철거이주
신 설	가좌라이프빌라 주택재건축 정비구역	53,855	서구 가좌동 344번지 일원	41	-	-	41	-

5) 건축물의 주용도․건폐율․용적률․높이 등에 관한 계획

결정

구분

구역 구분

획지 구분

위 치

주된용도

건폐율

용적률

높이

명 칭

면적(㎡)

명 칭

면적(㎡)

신설

가좌라이프빌라

주택재건축 정비구역

53,855

기

정

가좌지구단위

계획구역 내

가구 36,37

39~45

-

가좌지구단위

계획구역 내

가구 36,37

39~45

B

[제2종일반주거지역]

60%

이하

200%

이하

3층이하

변

경

획지44-1

(공동주택)

36,136

서구 가좌동

381번지 일원

아파트 및

부대복리시설

15% 이하

250% 이하

85m이하

(평균25층이하)

획지44-2

(노유자시설)

1,300

서구 가좌동

396번지 일원

보육시설

(어린이집)

50%

이하

150%

이하

15m이하

(3층이하)

획지45-2

(주차장)

423

서구 가좌동

344번지 일원

주차장

90% 이하

1,500% 이하

-

건축물 용도

구 분

계 획 내 용

기

정

가좌지구단위

계획구역 내

가구 36,37

39~45

지정용도

◦ 연립 및 부대복리시설

불허용도

◦ 지정용도 이외의 용도

변

경

획지

44-1

지정용도

◦ 건축법 시행령 별표1 제2호에 의한 공동주택 중 아파트

◦ 주택건설기준 등에 관한 규정 제6조에 해당하는 시설 중 부대시설 및 복리시설

불허용도

◦ 지정용도 중 학교보건법 제6조에 의한 학교환경위생 정화구역 에서의 금지행위 등에 해당하는 행위 및 시설 (학교환경위생 정화구역에 한함)

◦ 지정용도 이외의 용도

획지

44-2

지정용도

◦ 영유아보호법 제12조에 의한 국공립보육시설 및 그 부대시설

불허용도

◦ 지정용도 이외의 용도

획지

45-2

지정용도

◦ 주차장법 제2조 제1호의 규정에 의한 노외주차장

불허용도

◦ 주차장법 시행령 제1조의2 본문 단서규정의 주차장외의 용도

◦ 지정용도 이외의 용도

주택의 규모 및

규모별 건설비율

◦건설하는 주택 전체 세대수의 60% 이상을 85㎡이하로 건설

임대주택

건설에 관한 사항

-

건축물의 건축선에 관한 계획

구 분	위 치		계획내용	계획목표
건축한계선	획지44-1	◦ 인접대지경계선	폭6m 지정	◦ 건축한계선 지정에 따른 개방감 확보

공공보행통로

◦대상지 내 기존 보행축을 고려하여 8m의 공공보행통로 계획

완화기준적용

◦ 용적률 완화(인센티브) : 기준용적률 210% + 공공시설부지 제공 60.4%

+ 공공시설부지 확보 3.6% + 탑상형아파트 건립 5% + 지하주차장 확보 10%

⇒ 완화적용 용적률 : 289% → 계획 용적률 : 250%

◦「도시 및 주거환경정비법」제30조의3에 따라, 재건축소형주택을 건설하는 경우 법적상한용적률인 300%까지 용적률 완화 가능

◦ 지역건설업체 참여비율별 용적률 인센티브 추가 기준

지역건설업체 참여비율	40% 이상	30%이상 40%미만	20%이상 30%미만
용적률 인센티브	10%	5%	3%

※ 획지 44-4, 44-5의 완충녹지 및 획지 44-3, 45-1의 어린이공원은 별도의 건축물 계획을 수립하지 아니하며, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따름

6) 환경보전 및 재난방지에 관한 계획

① 환경보전계획

검토항목		환 경 영 향	대책 및 반영사항
자 연 환 경	지형변동 절성토균형	◦ 터파기 공사에 의한 토공량 발생	◦ 사업시행으로 인한 지형변화 미미 ◦ 절·성토의 공사는 없으며 주변지역과의 단차가 없도록 계획함 ◦ 주변도로 지반고를 고려한 계획으로 최대한 옹벽 발생이 없도록 계획유도
	녹지변동 녹지체계	◦ 녹지율 증가 예상 ◦ 녹지대 연결 필요	◦ 녹지면적(공원 및 녹지)의 증가로 녹지율 증가 ◦ 본 사업대상지역 주변의 자연요소와 상호 유기적 으로 연계될 수 있도록 녹지대를 고려함에 따라 도심지 녹지활용도 측면에서 개선될 것으로 예상됨
	비오톱	◦ 비오톱유형 변화 없음 ◦ 비오톱 공간증가 예상	◦ 사업시행후 사업대상지의 비오톱 유형은 공동주택지(평가등급 5등급)으로 평가제외지역으로 보전가치가 높은 비오톱 유형은 분포하지 않음 ◦ 녹지면적 확보로 생물서식공간을 창출
생 활 환 경	일조	◦ 본 건축물에 의한 일조의 영향	◦ 획일적인 평행배치를 피하고 변화 있는 공간이 되도록 유도
	바람	◦ 바람길의 확보	◦ 판상형의 거대건물이 아닌 신선한 공기의 흐름이 원활하도록 탑상형으로 건축할 계획
	에너지	◦ 에너지소비증가예상	◦ 청정연료 사용과 에너지절약형 단지조성
	휴식 및 여가공간	◦ 환경친화적 건전한 공간 조성	◦ 산책공간을 구성할 수 있는 Green Network체계 구축 ◦ 보행연결통로를 구성할 수 있는 보행 Network체계 구축
시행중 예상되는 환경영향		◦ 폐기물의 발생, 공사장 소음발생 등 예상	◦ 폐기물관리법, 건설 공사장 소음관리 요령 등에 의거 저감대책 마련

② 재난방지에 관한 계획

구분	계 획 내 용
재 난 방 지	◦ 개발전․후 비교시 녹지면적 등의 증가로 볼 때 개발전보다 불투수층이 감소하게 되어 개발로 인한 홍수유출량은 다소 감소할 것으로 예상 ◦ 개발전․후 토사유출량의 변화는 대동소이하나, 공사중에는 토공사 등에 따른 토사유출이 발생함에 따라, 최대한 우기를 피하여 공사를 진행하고, 공사중에 토사유출방지를 위한 임시저류지겸 침사지를 설치하여 활용 ◦ 공사중․후에 단지내 피난 및 응급차량의 접근을 위한 동선확보 ◦ 내구성 있는 건축물이 되도록 하고 내연구조 또는 불연 재료 사용 ◦ 집중호우시 침수발생 피해지역으로 침수방지를 위한 우수배제계획 수립하고, 포장재 사용시 투수성이 우수한 자재사용을 적극검토 ◦ 교통사고 피해감소를 위해 보행자 중심의 도로체계 확립

7) 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획

구 분	계 획 내 용	비 고
공사시 소음 ․ 진동	◦「공사장 소음․진동 관리지침서」(2007.1 환경부)에 준하여 공사를 시행 ◦ 가설방음판넬 및 방진막 설치(북측 가정여중교 주변, 남측 유영아파트 변) ◦ 저소음, 적정 용량의 건설기계를 선택하여 소음․진동 저감
일 조	◦ 일조권고치 기준에 적합하게 건축계획 수립 ◦ 인접한 가정여중 측 획지에는 공원을 조성하여 일조 및 경관상 여건 향상
통 학 로	◦ 주변 교육시설의 교육환경 보호를 위해 차량이 출입하는 지구 내 진입도로 주변으로 횡단보도 및 과속방지턱 등의 교통시설을 설치하여 안전한 통학로 확보

8) 가구 또는 획지에 관한 계획

결정 구분	도면 번호	가구 번호	면적	획지			시행구역 분할계획	비고 (용도)
				획지번호	위치	면적
변경	44-1	44	40,559	1	인천 서구 가좌동 381번지 일원	36,136	-	아파트 및 부대복리시설
	44-2			2	인천 서구 가좌동 396번지 일원	1,300	-	노유자시설 (보육시설)
	44-3			3	인천 서구 가좌동 396번지 일원	1,900	-	어린이공원
	44-4			4	인천 서구 가좌동 380번지 일원	733	-	완충녹지
	44-5			5	인천 서구 가좌동 399번지 일원	490	-	완충녹지
	45-1	45	5,893	1	인천 서구 가좌동 344번지 일원	5,470	-	어린이공원
	45-2			2	인천 서구 가좌동 344번지 일원	423	-	노외주차장

※ 도로는 별도로 가구계획 및 획지계획을 수립하지 않음

9) 정비사업의 시행계획

○ 시행방법 :「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업으로 법 제48조의 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대복리시설을 건설하여 공급

○ 시행예정시기 :「도시 및 주거환경정비법」제4조제1항제7호의 규정에 의해 구역지정이 있는 날부터 3년 이내로 정함

10) 2개 이상 구역으로 분할하여 정비사업을 시행하는 경우 그 분할에 관한 계획

○ 해당사항 없음

11) 홍수 등 재해에 대한 취약요인에 관한 결과

○ “6) 환경보전 및 재난방지에 관한 계획” 참조

12) 기존 수목의 현황 및 활용계획

구 분	수목 활용 계획
현황 분석	◦ 대상지는 80년대 중반 조성된 구도심에 해당하며, 주변지역 역시 도심지로서 환경부 법적 보호종 및 보호수 등은 조사되지 않았음 ◦ 본 사업지구는 제2종일반주거지역으로 개별필지(연립주택지) 내 일부 조경부지를 제외하면 특별한 녹지는 존재하지 않음 ◦ 건축물은 3층 이하의 연립 및 빌라지역으로 분포된 수목조사결과 주요수종으로는 은행나무, 스트로브 잣나무, 단풍나무, 왕벚나무, 단풍나무, 플라타너스 등 약 총 693주가 분포함 ◦ 기타 수목으로는 장미넝쿨, 수수꽃다리, 쥐똥나무, 회양목 등이 있으며 그 식재수량은 많이 않은 것으로 조사됨
향후 계획	◦ 조사된 수목은 식생상태가 불량하고, 관리가 미흡하여 경관성이 떨어지는 등 조경수목으로서의 가치가 비교적 낮은 것으로 판단 됨 ◦ 향후 사업시행시 조사된 수목의 이식가치 및 생존률 등을 조사․검토하여 대상지내 공원, 완충녹지, 가로수 등에 최대한 활용 할 것 임 ◦ 활용 가능한 수목의 경우 「인천광역시 녹지보전 및 녹화추진에 관한 조례」 제12조의 규정에 의한 나무은행을 활용하여 이식 보존할 계획임

13) 기타사항에 관한 계획

① 용적률 인센티브 운용계획에 충족되는 정비기반시설 추가 확보 계획

○ 향후 관련절차이행【도시 및 주거환경정비법 제65조(정비기반시설 및 토지 등의 귀속)】시 본 계획서상 용적률 완화 인센티브산정 계획과 무상양도 계획이 상이할 경우 인센티브 운용계획에 충족되는 정비기반시설 추가확보

14) 관련서류

○ 시민의 열람편의를 위하여 인천광역시 주거환경정책관 및 서구 도시개발과에 관계서류를 비치하고 열람하고 있습니다.(관련도면 게재 생략)