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※도시 및 주거환경정비법 개정 내용※
※제1항 제4호 : 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 |
2016.09.24. 관리처분 총회를 통과한 둔촌주공아파트 관리처분계획안을 보면
1+1재건축의 허용 범위는(총회책자 과세대상 면적기준 275~278page 참조) 다음과 같습니다.
(1) 종전주택 주거전용면적의 범위에서는 1+1재건축(1조합원 2주택 분양)은 19평형+19평형만 가능합니다.
1단지 25평 주거전용면적 24.86평(82.18㎡)
2단지 25평 주거전용면적 24.81평(82.02㎡)
3단지 34평 주거전용면적 25.32평(83.7㎡)
4단지 34평 주거전용면적 25.32평(83.7㎡)-T형
4단지 34평 주거전용면적 25.32평(81.50㎡)-I형
19평형(39.99㎡)+19평형(39.99㎡)=79.98㎡(o)
19평형(39.99㎡)+23평형(49.98㎡)=89.97㎡(x)
(2) 가격의 범위(종전자산감정평가액)에서 가능한 1+1 재건축을 살펴보기로 하겠습니다.
1) 19평형+19평형 : 종전자산 평균평가액으로 볼 때 4단지 34평(지분 29.83평), 1단지 25평, 3단지 34평, 4단지 34평(지분 28.66평), 2단지 25평 모두 가능합니다.
2) 19평형+23평형 : 종전자산 평균평가액으로 볼 때 4단지 34평(지분 29.83평), 1단지 25평, 3단지 34평이 가능합니다.
위의 표에서는 19평형+19평형, 19평형+23평형 분양 가능한 기존 평형을 종전자산 평균평가액으로 계산했습니다. 세밀하게 분석하면 종전주택의 가격의 범위에서는
①개별 조합원의 종전자산평가액이
②개별 조합원의 종후자산평가액(층, 향, 위치, 조망 등)보다 작거나 같아야 1조합원 2주택 분양이 가능합니다.
1인 가구 증가로 1+1 재건축 선호-둔촌주공 1+1 분양, 50평, 43평, 37평 분양가능한 34평 인기
둔촌주공재건축아파트는 관리처분 총회 통과 이후 관리처분계획안의 내용에 대해 주민 공람 중에 있습니다. 조합에서는 주민공람을 신속히 마치고 연내 관리처분인가를 신청해 인가를 득할 계획에 있습니다. 조합에서 사업에 속도를 내는 또 다른 목적은 내년 말에 종료되는 초과이익환수제 유예기간을 피해가기 위해서입니다.
둔촌주공 재건축 사업에 가속도가 붙자 매수세의 유입이 줄을 잇고 있습니다. 그렇다고 하루에 많은 건의 거래가 이루어지는 것은 아니지만 적어도 한 건 이상은 손바뀜이 되고 있습니다. 관리처분 총회 통과로 사업 추진이 가시권 내에 들어오자 둔촌주공을 구입하는 매수자들이 늘은 것입니다. 최근 매수자들은 신규 아파트 몇 평을 분양받을 것인지를 꼼꼼하게 분석 결정할 필요성이 있습니다.
앞에서도 여러차례 조합원 분양신청 전략에 대한 게시글을 올렸지만 오늘은 1+1 재건축과 50평형 구입을 위해서는 기존아파트 몇 평을 구입할지를 알아보기로 하겠습니다.
최근 1인 가구 증가로 1+1 재건축 인기가 있는 것은 익히 알고 있을 것입니다. 그렇다고 무작정 1+1 재건축을 선택할 수도 없는 노릇이고, 일단은 1+1 재건축과 134㎡(50평형), 109㎡(43평형), 95㎡(37평형) 구입이 가능한 대지지분이 큰 평형을 공략하면 되겠습니다. 노후생활자금으로 임대 수익이 나오는 1+1 재건축을 선택하려니 시세 차익이 좀더 클 것 같은 134㎡(50평형)이 울고, 134㎡(50평형)을 선택하자니 임대 수익이 보이는 1+1 재건축이 울고 있습니다. 둔촌주공 조합원 및 매수자들은 50평형 VS 1+1 재건축, 양 손에 떡을 놓고 행복한 고민을 하고 있습니다.
50평형(134㎡)은 세대수의 희소성으로 인해 경쟁이 치열할 것으로 예상되며 경합 시 권리가액이 높은 순으로 배정 가능할 것입니다. 기존 34평 조합원이라면 50평형(134㎡)을 구입하여 시세 차익을 남기고 적당한 시기에 선호 평형으로 갈아타는 것도 좋은 방법입니다. 임대 사업이 목적이라면 초미니 아파트 1+1 분양(39㎡+39㎡, 49㎡+49㎡)을 선택해도 좋을 것입니다. 다만, 1+1 분양 주택의 경우 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 하여야 하며, 이전고시일 다음 날부터 3년 이내에는 전매를 알선할 수 없음을 명심해야 할 것입니다.
신규 43평형(109㎡)은 조합원 분양평형신청 자료를 근거로 하여 기존 2658세대서 1496세대로 줄일 계획입니다. 1~2단지 25평과 3~4단지 34평 모두 가능할 것으로 보이며, 1~2단지 22평과 3~4단지 31평도 가능할 것으로 보입니다. 100% 장담은 못하지만 43평 신규 세대수가 2658세대(설계 변경 시 1496세대로 변경 예정)인 만큼 배정 가능할 것으로 사려됩니다.
신규 37평형(95㎡)은 전체 세대가 판상형 남향 배치입니다. 기존 504세대에서 898세대로 늘릴 예정이어서 1~2단지 25평과 3~4단지 34평은 물론 1~2단지 22평과 3~4단지 31평 조합원들에게도 기회가 주어질 것으로 예상됩니다. 인기 평형으로 경쟁율이 치열할 것으로 예상되며, 경합 시 권리가액(종전자산평가액x비례율 106.89%) 다액 순으로 1순위 당첨이 가능하기에 43평보다 신중한 접근이 필요해 보입니다.
둔촌주공재건축조합에서는 공사기간을 단축하기 위해 이주기간 동안 동향을 남향으로 배치, 84㎡ 4Bay 구조로 변경하는 등의 설계변경을 하고 109㎡ 를 줄이고 인기 평형평형 59㎡를 대폭 늘릴 계획에 있습니다. 조합원들에게는 분양평형 변경 신청의 기회가 다시 한 번 주어집니다. 평형 선택을 잘못했다 싶은 분들은 기회가 주어질 때 최선의 선택을 하면 되겠습니다.
대기 매수자 여러분들은 둔촌주공 전체 매물 중에 저가로 구입할 수 있는 매물이 많지 않음을 명심하시고 빠른 선택을 할 시기입니다. 본인에게 필요한 평형 구입으로 투자비용은 절감, 수익은 극대화하는 전략이 필요하며, 매수 시 종전자산감정평가액 및 권리가액 확인은 필수로 저희 드림공인중개사에서 도와드리겠습니다.
※다음은 둔촌주공아파트 전체 부동산에 출시된 거래가능한 저가매물입니다.
(매매가격은 권리가액 다액순으로 차등 조정되고 있습니다.)
1단지 7.5평(대지지분 8.94평) 53,000~55,000만원(시세)
1단지 16평(대지지분 19.09평) 79,000~80,500만원(급매)
1단지 18평(대지지분 21.48평) 81,500~82,000만원(평가액에 따라 차등 적용)
1단지 22평(대지지분 26.24평) 89,500~90,500만원
1단지 25평(대지지분 29.83평) 98,000~10억1000만원(급매)
2단지 16평(대지지분 18.76평) 78,000~80,000만원(급매)
2단지 22평(대지지분 25.79평) 88,000~90,500만원(평가액에 따라 차등 적용)
2단지 25평(대지지분 29.3평) 96,000~98,000만원
3단지 23평(대지지분 18.76평) 79,500~80,000만원
3단지 31평(대지지분 25.79평) 89,500~91,000만원(급매)
3단지 34평(대지지분 29.3평) 98,000~102,000만원(평가액에 따라 차등 적용)
4단지 23평(대지지분 18.34평) 78,500~79,500만원 (급매)
4단지 25평(대지지분 20.64평, 21.48평) 80,000~82,000만원(급매)
4단지 31평(대지지분 25.22평) 89,000~90,000만원(평가액 높음)
4단지 34평(대지지분 28.66평) 96,500~98,000만원(평가액에 따라 차등 적용)
4단지 34평(29.83평) 99,000~10억5000만원(평가액에 따라 차등 적용)
둔촌주공 재건축에 대해 궁금한 점 문의 바랍니다.
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설계 변경을 토대로 한 신규 세대수 11877세대-2016.09.24 관리처분 총회 책자에서 발췌
둔촌주공매매실거래가 추세-2016.10.13.현재
둔촌주공 드림공인 위치 02-478-9800 010-9133-8705
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