귀농을 위한 집과 농지의 선택

[이상엽]

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집과 농지 구입 제대로 하려면 먼저 살아보는 것이 현명

귀농했다고 누구나 귀농인, 즉 농업인이 되는 것은 아닙니다.
농지를 소유하거나 임차를 해도 농업인이 될 수 있지만 진정한 농업인은 1년에 90일 이상 농업에 종사하고 전체 소득의 절반 이상이 농산물생산으로 인한 농업소득이어야 합니다.

90일 이상이면 연중 3개월을 얘기하는데 사실상 겨울 농한기와 장마철, 여름 등 농사일을 하지 않는 날이 생각보다 많기 때문에 거의 1년 내내 농사만 짓는 게 대부분의 농촌사람임을 염두에 두면 됩니다.

농지 만평을 소유하더라도 농사를 짓지 않고 임차해주고 있으면 농업인이라 할 수 없습니다.
참고로 우리나라 전국토의 농지에는 정부 보조금이 지급되고 있는데 이는‘농지원부’에 등록된 땅에만 가능합니다.

마을 이장이 파악한 농지경작현황(예를 들어, 00씨가 00작물을 00만큼 짓고 있다)이 해당 면사무소에 접수되면 ‘농지원부’가 만들어지고 여기에 등재되어야 진정한 귀농인이라 할 수 있습니다.

집은 언제 지을 것인가?

본인의 땅일지라도 일 년 정도 지난 후에 계획을 세우는 것이 좋습니다.
집은 일단 짓지 전에 봄~겨울을 한번 지내봐야 집의 위치와 방향을 정하는 데 후회가 없는데 한 번 지은 집을 다시 뜯을 수 없기 때문입니다.
귀농 하여 주소 이전을 한지 1년이 지나면 60평 한도의 농가주택을 신고제로 지을 수 있습니다.

귀농자가 신고하면 농지계에서 실사를 하게 되고 농지전용허가(구입한 땅의 지목이 '전'이라면 '대지'로 용도변경을 함을 말함)를 받은 후에야 집을 지을 수 있다.
단 자신 명의의 주택이 없어야 하며 해당 면사무소 산업계에 문의하면 알 수 있다.
그리고 집을 짓기 위해선 자금이 필요합니다. 귀농하는 사람들에게는 해당 지역의 면사무소 주택계에서 2천만원 한도 내에서 5년 거치 15년 상환으로 연리 5.5%에 융자해주고 있다.

토막정보·농촌빈집
"새로 짓는 집보다 빈 집이 좋다"

이왕이면 새로 지어도 좋지만 일년쯤 지난 후에 새 집을 짓는 것으로 하고 헌 집을 활용하는 게 좋습니다.
일단 마을의 이장을 찾아가서 동네 빈 집의 현황을 들어보고 집주인과 협의하도록 합니다.
농가의 빈집을 임대한다면 경우에 따라 차이가 나겠지만 월 5만원 정도가 적당할 것입니다.
낡은 정도에 따라 집주인과 잘 협의하면 공짜로도 이용할 수 있습니다.

농가를 구입할 경우 시세는 집의 노후와 지역 그리고 대지의 포함 유무에 따라 차이가 있는데 의외로 남의 땅에 지은 집이 많기도 합니다.
전국 시, 군청 주택관련 부서에는 ‘농어촌빈집정보센타’를 운영하고 있으며 문의는 행정자치부 지역진흥과(02-3703-4980)로 문의하거나 행정자치부 홈페이지에 접속하여 지방자치정보→지역개발, 아름마을→농어촌빈집정보센타 안내(32번 글)글의 전국 157개 시군의 농어촌빈집정보센타의 담당연락처를 참고하면 됩니다.

집 짓기에 드는 비용과 절약방법

어떤 종류의 집이건 평당 200~400만원은 계산해야 합니다.
본인이 직접 지을 경우 인건비는 절약되겠지만 시간은 더 걸리게 마련입니다.
벽돌 쌓기, 벽 바르기(미장), 전기, 상하수도, 화장실과 욕실, 타일 붙이기, 보일러 설치, 내부 인테리어와 도배 등 여러 작업이 있는데 이 중 본인이 할 수 있는 일은 직접하고 직접 할 수 없는 것은 전문가에게 맡기면 됩니다.

주택 신축을 할 때 건축업자에 따라 건축비용이 상이한데 시장가격을 조사하여 적정한 건축비용을 지출토록 하되 특히 건축업자와 계약할 때는 자재의 종류나 품질에 대해서 계약조건을 명시해 두는 것이 좋습니다.

농업기반공사(031-420-4027)는 농촌 주택에 대한 '표준설계도'를 작성하여 무상 이용토록 하고 있으며 산림조합중앙회에서는 국산 목재로 목조주택을 시공하고 있습니다.

농지구입의 절차와 임차할 때 임대료

농지 1천㎡(303평) 이상 소유해야 농민으로 인정됩니다.
농민은 다른 농지 구입 시 전국 어디에서든 문제가 없지만 농민이 아닌 경우엔 그렇지 않습니다.
귀농자의 농지소유 상한은 농업진흥지역에서는 제한이 없으며 진흥지역 밖에서는 1가구당 3만㎡이내야 합니다.

농지의 소유권을 취득하고자 하는 사람은 농지소재지의 시구읍(면)장으로부터 농지취득자격증명을 발급 받아야 소유권 이전이 가능합니다.
농업경영을 목적으로 농지를 취득하는 경우의 귀농인이라면 농지소유상환이 완전 폐지됩니다. 상속으로 농지를 취득하였거나 이농당시 소유농지를 계속하여 소유하는 경우는 소유상한이 1ha 이내로 제한됩니다.

주말체험농장 등의 목적으로 농지를 취득하는 경우에는 세대별로 300평(1천㎡) 미만으로 농지소유가 제한됩니다.
귀농한 경우에는 현지 사정에 밝지 못하므로 일반적인 부동산 유통경로를 통해서 구입하기보다 부동산소재지 인근의 '지역농협(지도계)'의 안내를 받을 수 있습니다.
'농협 하나로 복덕방'은 전국 각지의 매매 가능한 부동산 내역(소재지, 규모, 희망매매가격 등)을 참고할 수 있습니다.

임대료는 지역과 농지의 입지조건(비옥도, 농로 유무, 관개수 이용 정도)에 따라 차이가 납니다.
논은 200평 한 마지기에 쌀 한 가마 정도가 임대료가 되며 밭은 기준을 잡기가 힘듭니다.
도로가의 밭이나 개간한 땅인가에 따라 차이가 나며 300평에 연 10만원 하는 곳도 있고 20만원인 곳도 있습니다.

밭농사는 이랑에 비닐을 씌우는데 300평에 비닐 한 두루마리가 들고 이것의 가격에 따라 임대료를 따지는 곳도 있습니다. 요즘 농촌은 휴경지가 많아 경작하기 까탈스런 땅을 공짜로 임차할 수도 있습니다.

면적은 귀농 초기엔 어떤 작목을 선택하든 2천평 이하가 적당합니다.
농지를 취득한 후 농사를 짓지 않는 경우(휴경, 임대, 무상임대, 전부위탁 등)에는 1년 이내에 처분해야 합니다.
이 기간동안 처분하지 않은 경우에는 시장, 군수가 6개월의 기간을 정해 처분명령, 처분명령을 이행하게 하며 이를 따르지 않게 되면 해당농지 공시지가의 20%에 해당하는 이행강제금을 매년 반복 부과해야 하며 이는 농림부 농지관리과(02-503-7264)로 문의하면 됩니다.

땅을 구입할 땐 4W를 확인

땅을 구입할 때는 지적도를 잘 보아야 하는데 지적도상에 구입하려는 땅으로 길이 나있는지 확인해야 합니다.
지적도상에 길이 없어도 실제론 길이 있는 경우를 '맹지'라 부릅니다.
귀농 하는 10명에 8명은 이 맹지를 구입한다고 합니다.
맹지는 다른 사람의 땅을 거쳐야 자신의 땅으로 갈 수 있으므로 집을 지을 수 없으며 마음놓고 사용할 수도 없습니다.
실제로 맹지를 구입하여 1년에 500만원을 지불하는 경우도 있다고 합니다.

맹지를 구입하지 않으려면 땅을 사기전에 내 땅으로 가는 길이 지적도상에 있는지 확인하고 그 길이 있는 땅의 주인과 얘기를 하여 통행료를 지불하든지 하여튼 나중에 문제가 생겨도 해결할 수 있도록 단서를 마련해야 합니다.
이것이 땅구입시 알아야 할 4W중 첫 번째인 WAY(길)입니다.

두 번째는 WATER입니다.
물을 댈 수 있는 땅이라야 하고 물을 구할 수 있는 땅이라야 합니다.

세 번째는 WORK입니다.
나의 노동력으로 그 땅을 경작할 수 있는지 따져봐야 합니다.

넷째는 WIFE입니다.
아내가 좋다고 인정하는 땅이어야 합니다.
아내가 농사짓지 적당한 땅이라고 동의해야 아내의 노동력을 동원하기가 훨씬 수월해지기 때문입니다.

4W 이외에 구입하려는 땅에 묘지나 폐가 직전의 집 혹은 나무가 심겨져 있는 경우에도 간단히 생각하면 안 됩니다.
반드시 주인이 누군지 알아보고 이전을 해야 하는데 이런 것들은 그 동네에 2년 이상 살다보면 저절도 파악되기 때문에 집과 땅을 안 사고 버텨봐야 하는 게 귀농의 요령입니다.

땅을 구입한 뒤 측량해보니 실제 땅과 다른 경우가 있는데 이때는 소송을 해서 이긴다 해도 그 동네에서 살기 힘들게 됩니다.
신중하게 생각할 문제입니다.
집을 구입했는데 무허가인 경우, 내가 경작하려는 작물과 땅이 방향과 경사도 등 서로 성격이 맞아떨어지지 않는 경우도 있습니다.

집이 '전'으로 되어 있을 경우엔 '대지'로 변경해야 합니다.
집이 무허가이거나 등기가 되어 있어도 땅 주인이 따로 있을 경우에는 자신의 땅, 자신의 집이라도 마음대로 할 수 없습니다.
한번 무너진 집은 땅 주인의 허락없이 그 자리에 다시 집을 짓지 못합니다.

나에게 맞는 귀농 지역 찾기

귀농 지역의 선택은 기존농지가 있는 곳이나 고향으로 가는 것이 낯선 곳보다는 두려움이 적고 조기에 농촌생활의 적응이 가능합니다.
빈집이나 노는 땅을 알선 받은 곳에서 본격적인 귀농에 앞서 영농경험을 쌓은 후 그곳으로 정착여부를 결정하는 것이 좋습니다.

아니면 귀농희망지역 인근에 영농기술 지도를 받을 수 있는 선도농가가 있는 곳이나 그린투어리즘이 활성화 된 마을과 같이 특화된 마을을 선택해, 농외소득을 올리는 것도 좋습니다.

특정작물을 재배하고자 한다면 해당작물 재배에 대한 입지여건(기후, 토질 등)이 맞는 곳인지 여부를 검토한 후 결정하는 것이 좋습니다.

[고모]

좋은 정보 감사합니다.