상한제 재개발 투자매력 없어지나 //첫 적용…조합원ㆍ일반분양가 격차 줄어

[stone402]

분양가가 제한되는 분양가상한제 적용을 받는 재개발 단지가 처음으로 나왔다. 상한제에 따라 일반분양가는 주변 시세에 비해 내려가는 대신 조합원 부담은 크게 늘어날 것으로 보여 재개발 투자성이 나빠질 것으로 예상된다.

첫 상한제 적용 재개발구역은 서울 동대문구 전농ㆍ답십리뉴타운 내 답십리16구역이다. 이 구역은 최근 조합원 총회를 열고 분양가상한제를 고려해 조합원ㆍ일반분양가 등을 잠정적으로 결정했다.

113㎡의 3.3㎡당 평균 분양가가 조합원 1294만원, 일반분양분 1394만원이다. 다른 주택형의 경우 조합원 분양가가 83㎡가 1138만원,151㎡가 1467만원,172㎡가 1495만원 등이다. 일반 분양가는 여기에서 3.3㎡당 100만원씩이 더 붙는다.

이 구역에는 82~172㎡ 2421가구가 들어서고 이중 조합원 몫이 1334가구, 일반분양분은 674가구다. 나머지는 임대주택이다.

조합 관계자는 “부지에 대한 감정평가액과 전체 사업비를 고려해 조합원ㆍ일반 분양가를 나눠 정했다”며 “일반분양가는 현 시점에서 확정하기가 불가능해 조합원분양가에다 일률적으로 3.3㎡당 100만원씩 더했다”고 말했다.

업계 관계자는 “일반분양분 분양가는 일반분양 시점에 최종 확정되지만 이번 분양가 결정을 통해 분양가상한제의 파급효과를 어느 정도 짐작할 수 있다”고 말했다. 일반분양분 분양가가 땅값ㆍ건축비 등 원가를 반영해 매겨진다. 일반분양분의 최종 분양가는 일반분양 시점에 다시 택지 감정평가 등을 통해 결정된다.

 

조합원 분양가 일반 분양가의 93% 수준

답십리16구역 일반분양분 분양가는 113㎡ 를 기준으로 주변 시세보다 200만원 가량 저렴하다. 인근에서 2006년 8월 분양된 전농3-2구역 래미안 단지 108㎡의 3.3㎡당 현 시세가 1590만원선이다. 최근 조합원 계약을 마친 전농12구역 112㎡시세도 3.3㎡당 1560만원 정도다.

같은 전농ㆍ답십리뉴타운에서 상한제 적용을 받지 않고 분양될 예정인 전농7구역과 분양가는 비슷하지만 땅값을 감안하면 훨씬 저렴하다. 답십리16구역의 땅 감정평가금액은 3.3㎡당 1077만원으로 전농7구역(3.3㎡당 851만원)보다 200만원 가량 비싸다. 이는 3.3㎡당 100만원 정도의 분양가 차이를 낼 수 있다. 그만큼 답십리16구역의 분양가가 싸다고 볼 수 있는 것이다.

조합 관계자는 “토지 감정가액과 기본형건축비 예상치를 기준으로 일반분양가를 잠정적으로 정하다 보니 주변 시세보다 낮아졌다”고 말했다.

하지만 조합원 부담은 커졌다. 답십리16구역 조합원 분양가는 일반분양분 분양가의 93% 수준이다. 이는 상한제 적용을 받지 않을 경우 일반분양분과 조합원분 분양가 차이 20%에 비하면 차이가 크게 줄어든 것이다. 일반분양분 수입이 줄어들면서 조합원 분양가가 비싸진 것이다.

J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “분양가상한제로 조합원 부담이 늘어나는 게 확인된 만큼 재개발 투자에서 따져야 할 게 많아졌다”고 말했다.

재개발 단지의 분양가상한제는 지난해 9월 이후 사업승인을 신청했거나 지난해 12월 이후 관리처분계획(최종 개발계획)인가를 신청한 구역에 적용된다. 조합은 일반분양분의 분양가를 땅값과 건축비 등을 기준으로 책정해야 한다. 조합원분의 분양가는 규제를 받지 않는다.

 

상한제 적용 단지 vs 미적용단지

구 분	전농뉴타운7구역 (상한제 미적용)	답십리뉴타운16구역 (상한제 적용)
사업부지 면적	15만2065㎡	14만5568㎡
총 건립가구수	2424가구	2421가구
조합원분양가구수	1482가구	1334가구
일반분양가구수	529가구	674가구
3.3㎡당 감정평가액	851만원	1077만원
비례율(예상개발이익)	101%	93%
111㎡기준층 조합원분양가	3억6775만원	4억3125만원
111㎡기준층 일반분양가	4억6140만원	4억6511만원
현재 매매 프리미엄 (111㎡형 기준층)	1억4000만원	9000만원
예상 조합원 추가비용 (감정가2억원, 111㎡기준)	1억6000만원	2억3000만원
예상 조합원 실투자비용 (감정가 2억원 포함)	5억원	5억2000만원

 

 

분양가상한제 적용 받는 서울지역 주요 재개발 구역
구역명	구  명	위  치	면 적(㎡)	조합원수	건립가구수	분양
^구역지정 단계
신림4	관악구	신림동 808	4만547	709	800	800
휘경1	동대문구	휘경동 243	1만2927	110	289	242
용두3		용두동 39	2만3854	미정	486	402
답십리17		답십리동 12	1만4141	미정	316	269
용두6		용두동 753-9	5만3149	미정	930	766
상도7	동작구	상도동 159	5만5618	451	968	803
상도9		상도동 산64	1만4843	미정	미정	미정
상도11		상도동 산65	5만9114	382	861	701
옥수13	성동구	옥수동 526	12만4427	1471	1953	1618
동선3	성북구	동소문6가 199	2만4890	208	432	358
보문2		보문동1가 60-28	1만7850	미정	362	299
월곡4		하월곡동 34-10	2만133	183	398	330
효창5	용산구	효창동 13	2만2933	219	446	370
수색4	은평구	수색동 189	1만6084	132	315	257
숭인3	종로구	숭인동 1422	1만9276	미정	417	417
삼청2		삼청동 산2	1만2862	미정	144	144
무악2		무악동 46	1만1129	106	176	176
옥인1		옥인동 47	3만428	미정	310	310
이화1		이화동 9	1만5278	미정	181	181
만리2	중구	만리동2가 176-1	6만6852	미정	1202	985
신당11		신당5동 85	8224	미정	125	125
^조합설립 단계
봉천12-1	관악구	봉천동 1544-1	2만8250	416	543	450
봉천12-2		봉천동 1553-1	7만3122	684	1126	920
쌍문1	도봉구	쌍문동 414	1만6648	182	293	243
답십리14	동대문구	답십리동 25	3만3061	402	611	504
용두4		용두동 144	1만5390	133	282	232
용두5		용두동 253	3만7408	322	647	536
청량리7		청량리동 199	3만5051	406	598	496
상도10	동작구	상도동363,노량진동315	3만1634	252	419	347
대흥2	마포구	대흥동 12	6만1925	674	1032	856
대흥3		대흥동 60	2만8438	283	544	451
상수1		상수동 160	2만2982	217	392	325
상수2		신공덕동 2	2만7649	293	494	408
홍제2	서대문구	홍제동 156	4만9382	490	810	640
홍은12		홍은동 450	2만6400	355	549	455
연희1		연희동 533	5만5119	523	904	815
영천		영천동 69-20(지구단위)	1만1249	114	199	199
금호1-7	성동구	금호1가동 산37	7770	55	209	209
금호13		금호2가동 200	5만8350	956	1137	943
금호16		금호동2가 501-31	2만5881	366	514	412
용답		용답동 108-1	7만3341	598	1283	1091
돈암5	성북구	돈암동 13-7	2만1061	347	490	406
보문4		보문동3가 225	3만1172	256	446	367
동소문2		동소문2가 33	1만8486	235	385	336
도림16	영등포구	도림동 162-94	5만3291	419	830	683
당산4		당산동4가 2-1	1만2000	113	194	194
효창4	용산구	효창동 117	9901	96	173	173
불광4	은평구	불광동 550,551	2만6060	459	588	488
응암3		응암동 171	1만8237	191	335	275
응암10		응암동 419	6만0718	673	1136	942
녹번1		녹번동 4,19,53	17만8495	1973	3159	2621
신영1	종로구	신영동 158	9541	216	116	116
충신1	종로구	충신동 1-1	2만9679	474	603	500
명륜4		명륜동 127	1만58	92	156	156
신당8	중구	신당동 321	2만3680	90	432	351
※건립계획 등은 달라질 수 있음. 자료:서울시