둔촌주공 신규 59㎡(26평), 84㎡(34평형), 104㎡(43평) 분양 받기 & 정부 규제 앞둔 둔촌주공 시세동향

[dream박대표]

둔촌주공 신규 59㎡(26평), 84㎡(34평형), 104㎡(43평) 분양 받기 & 정부 규제 앞둔 둔촌주공 시세동향

오늘(10월 26일)이면 둔촌주공아파트 관리처분계획안 주민 공람기간이 끝납니다. 조합에서는 조합원 공람의견서에 대한 답변을 마치고 금년 내에 관리처분인가 신청·인가를 받고, 내년 4월~6월경에 이주를 개시할 계획입니다.

관리처분인가는 재건축 사업의 큰 획을 긋는 기준점으로 매우 중요한 단계이며, 인가 전후로 달라지는 것이 많습니다. 취득세 및 양도세 보유기간 산입 기준이 달라지며, 무엇보다도 매매가격이 달라지기에 둔촌주공에 관심을 가진 대기 수요자들은 비용 절감 차원에서 관리처분 인가 이전에 구입하는 것이 좋을 것으로 사료됩니다.

2016.09.24. 관리처분 총회 통과

2016.09.27~2016.10.26 관리처분계획안 주민 공람

2016.11~2016.12 관리처분인가 신청 및 인가 예정

2017.04~2016.06 이주 개시 예정

이러한 향방성이 제시되자 둔촌주공을 구입하려는 매수세 유입이 증가했습니다. 적어도 정부 규제 시그널이 나오기 전까지는 그랬습니다.

강남 재건축을 타깃으로 한 정부 대책 예고 열흘 째 투기과열지구 지정, 분양권 전매제한 기간 연장, 재당첨 금지 등 수많은 소문이 난무하자 매수세가 위축되고 수요자들은 짙은 관망세로 돌아섰습니다. 말 뿐이고 행동 개시는 없는 정부의 늦장 대책에 시장이 즉각적인 반응을 보이고 있습니다. 강남, 강동, 과천 등 재건축 시장은 관망세, 강북, 수도권 분양시장은 과열 열풍이 불며 풍선효과가 강하게 일어나고 있습니다. 정부에서는 각 부처의 의견을 수렴하여 이달 말이나 다음 달 초에 대책을 발표한다는데 그때는 이미 강남재건축 이외 지역까지 집값이 오른 다음이 될 것으로 효과없는 뒷북정책이 될 것입니다.

어쨌든 정부는 대책 전시효과로 강남권 재건축 집값 상승에 제동을 걸었고, 이로 인해 둔촌주공도 호가가 소폭 하락했습니다. 대책 논의 기간동안 3단지 31평과 4단지 31평이 거래됐을 뿐 매수자들은 미동도 하지 않습니다.

이런 때일수록 대기 매수자들은 시장을 떠나지 말고 시장 가까이에서 시장 상황을 지켜볼 필요가 있습니다. 시세보다 싼 급매물을 잡으려면 사고의 전환이 필요하며, 남들이 시장을 떠난 이번 기회(정부대책 발표 전후)를 매수 시점으로 삼아야 할 것입니다.

둔촌주공은 금일부로 주민공람을 마치고 관리처분인가 신청를 앞두고 있는 만큼 정부 대책 발표 여부에 관계없이 큰 폭의 하락은 없을 것으로 예측되며, 관리처분 인가 전후해서 또다시 매수세 증가가 예상됩니다.

재건축 단지 근신 기간동안 풍선효과를 일으키며 과열양상을 보였던 일부 지역의 매매가는 강남재건축이 정상화를 찾게되면 원래 가격으로 회귀하려는 부메랑 현상이 예상되기에 수요자들은 변별력을 가지고 똑똑한 부동산(둔촌주공 등 투자가치가 높은 부동산)을 구입해야 나중에 후회하지 않습니다.

둔촌주공은 현재 5,930가구에서 향후 11,106가구(설계변경 후 11,877가구)로 변신하면 국내 최대 규모의 대단지로 단지내에서 초중고교를 모두 소화하는 교육특화 단지가  될 것입니다.

현재 지하철 5호선만 있는 둔촌주공아파트는 2018년 상반기 동북고 앞 지하철 9호선 오륜역(가칭) 개통되면 강남 업무지역으로 출퇴근이 용이해져 그동안 불편했던 교통문제가 말끔히 해소되고, 교통 인프라 구축으로 인한 고부가가치가 생성될 것입니다. 또한 서하남 IC와 수서발 KTX 등을 이용한 수도권과 지방 진입이 용이한 교통 요충지가 될 것입니다.

생활편의시설로는 단지내 롯데마트 입점, 실내수영장, 도서관, 게스트 하우스, 대형 골프장, 키즈카페 등 다양한 커뮤니티시설이 마련될 예정입니다. 인근에 올림픽공원, 일자산, 석촌호수, 남한산성 등이 위치해 있어 운동 및 여가선용을 즐기기에도 좋은 지역입니다.

이제 둔촌주공 신규 59㎡(26평), 84㎡(34평형), 104㎡(43평) 분양 전략에 대해 알아보겠습니다.

적을 알고 나를 알아야 성공한다고 우선은 2016년 1월 7일 조합원 분양신청 자료를 살펴보겠습니다.

2016년 4월 발행된 조합 소식지에 기재된대로 분양평형 변경 신청에 대한 기회가 주어질 것이고 새로 분양 신청을 하게 되면 기존 분양평형 신청은 염두에 두지 않아도 될 것이 분명하지만 달리 기준이 되는 자료가 없어 아래 자료를 기준으로 26평형, 34평, 43평 1순위 분양 성공 여부를 살펴보겠습니다.

 신규아파트 34평형 조합원 분양은 추가분담금(환급금)만 달리할 뿐 전 평형 모두 분양 가능해 보입니다. 그러면 상대적으로 몸값이 비싼 59㎡(26평형)은 기존의 어떤 평형을 구입해야 1순위 당첨이 될까요? 신규 아파트 43평형 조합원 분양은 기존아파트 몇평을 구입해야 될까요?

소식지 10면을 보면 2주택 신청자 반영을 해도 신규아파트 26평형 976세대 중 1순위 신청자가 794세대로 182세대가 남습니다. 설계변경 후 신규 세대를 2,738세대로 늘릴 예정이어서 신청 조합원 모두 배정 가능하다고 하겠습니다.

타 재건축단지의 예를 보면 조합원들이 당초 분양평형신청 시점과 선호도가 바뀌어 최종 조합원 분양변경신청 시점이 되면 상대적으로 분양가가 높은 59㎡(26평형) 신청 조합원이 대거 몰린다고 합니다. 그런 점을 감안하더라도 1순위 분양 가능성이 예상됩니다.

109㎡(43평형)은 기존 2,658세대로 조합원 분양평형 신청 자료를 근거로 하여 설계변경 시 1,496세대(1,162세대 감소)로 지을 예정입니다. 조합원 선호도에 따라 세대수를 줄일 계획으로 조합에서는 분양평형 변경 신청 시 조합원 우선 배정 방식을 적용할 것이므로 1순위 신청자라면 배정 가능할 것으로 예상됩니다.

2단지 16평 대지지분 18.76평 매매가 77,500만원▼(급매) 전세 12,000만원

권리가액 산정의 기준이 되는 종전자산평가액 산정으로 추가분담금(환급금)이 정해졌고, 기존 16평 구입으로 신규아파트 59㎡(26평)을 구입하면 환급금, 84㎡(34평형)을 구입하면 추가분담금이 발생합니다. 개인적으로는 조합원분양가로 34평으로 늘려가는 것을 권장하지만 향후 26평 매매가가 더 높게 형성될 것으로 개인의 선호도에 따라 결정을 하시기 바랍니다.

1단지 18평 대지지분 21.48평 매매가 80,500만원▼(급매) 전세 13,000만원/10만원

1단지 18평은 신규아파트 34평, 26퍙을 분양받기에 가장 적당한 평형으로 34평을 신청하면 추가분담금이 조금 발생합니다. 아래의 표는 평균가액으로 개별 조합원의 동호수에 따라 추가분담금이 달라집니다.

4단지 31평 대지지분 25.22평 매매가 88,500만원▼(급매) 전세기 18,000만원

기존 31평은 신규아파트 34평을 분양받고 환급받던지 43평을 분양받고 추가분담금을 내기에 적당한 평형입니다.  혹자는 43평 분양이 불가할 수도 있다고 말씀하지만, 필자의 견해는 1순위 신청 조합원 모두 배정 가능하다는 생각됩니다. 타 재건축 단지 분양 현황을 보고 말씀드리는 것이므로 분양신청 시 참고하시고 그 시점의 조합원 동향을 살핀 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

2주택자 포함 둔촌주공 1순위 분양신청 결과(2주택자 포함)-2016.01.07.현재

둔촌주공아파트 설계변경 시 각 평형별 세대수-2016.08.11.현재 관리처분계획(안) 자료

※둔촌주공/둔촌주공아파트/둔촌주공재건축 시장에 출시된 저가매물입니다.

둔촌주공1단지 7.5평(대지지분 8.94평) 58,000만원▲▲

16평(대지지분 19.09평) 79,500만원▼~80,500만원(전세)

18평(대지지분 21.48) 80,500▼~81,500만원(급매, 전세)

22평(대지지분 26.24평) 89,500만원

25평(지분29.83평) 100,000만원

둔촌주공2단지(대지지분 18.76평) 16평 77,500▼~79,500(급매, 전세)

22평(대지지분 25.79평) 88,000▼~89,000만원(월세)

25평(대지지분 29.3평) 96,000만원

둔촌주공3단지(대지지분 18.76평) 23평 79,500~80,500만원

31평(대지지분 25.79평)  89,500~91,000만원

34평(대ㅣ지지분 29.3평)  99,000~105,000만원

둔촌주공4단지 23평(대지지분 18.34평) 79,500~80,500만원

25평(대지지분 20.64평, 21.48평) 80,500~82,500만원

31평(대지지분 25.22평) 88,500~89,500만원

34평(대지지분28.66평) 95,500▼~97,500만원(급매, 전세)

34평(대지지분29.83평) 103,000▼~108,000만원(전세)

둔촌주공 재건축에 대해 궁금한 점 문의 바랍니다.

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