일조권, 조망권은 내 권리… 침해 시 대처법은?

[신팔도]

일조권, 조망권은 내 권리… 침해 시 대처법은?

“보이는 만큼 집값이 오른다”는 말이 있을 정도로 집 살 때 중요한 것이 바로 일조권과 조망권입니다. 문제는 조망권, 일조권이 침해를 받기 쉽다는 점인데요. 금일은 일조권과 조망권에 대한 분쟁 사례와 향후 문제 발생 시 어떻게 대응할 수 있는지 한 번 살펴보도록 하겠습니다.

[Remark] 일조권이 뭐길래~

집을 구입할 때 교통, 입지, 인프라 못지않게 일조량, 조망이 중요하게 고려되고 있습니다. 하지만 도심 및 주택가 주변에 고층건물이 우후죽순 들어서는 탓에 일조권을 놓고 다툼도 늘고 있는데요.

지난해 인천에선 48층짜리 아파트를 두고 이웃 주민들이 공사를 멈춰달라는 소송을 내 화제가 됐습니다. 30m 간격을 두고 맞은편에 무려 4배 높이의 아파트가 지어지는 과정에서 일조권 침해를 받는다는 내용이었는데요. 인근 주민들은 완공되면 살고 있는 아파트에 햇볕 드는 시간이 하루 평균 15분대로 줄어들게 된다는 이유로 공사 금지 가처분 신청을 냈고, 법원이 이를 받아들여 시공사는 당시 공사를 중단할 수밖에 없었습니다.

[Remark] 햇빛이 사라졌다? 일조권 침해 기준은?

그런데 왜 시공사는 공사를 중단할 수밖에 없었을까요? 그 이유를 알기 위해선 일조권의 의미부터 살펴봐야 합니다. ‘일조권’은 법률상 최소한의 햇빛을 확보할 수 있는 권리 중 하나로, 아파트 등 건물 준공 시 인접 건물에 햇빛이 들도록 보장해야 합니다. 만약 그렇지 못한 경우 발생하는 신체적·정신적·재산적 피해에 대해선 배상을 청구할 수 있습니다.

일조권 침해로 볼 수 있는지, 없는지를 판단하려면 집의 방향이 중요합니다. 남향을 비롯해 일부 동향 및 서향은 일조권 침해 배상을 받을 수 있는 반면, 집이 북향이나 동북쪽, 서북쪽의 경우 아무리 창을 가린다 하더라도 일조권 침해 배상에 해당되지 않습니다. 때문에 정북향에 있는 기존의 건물에 대한 일조권 보호를 위해 구청에서는 신축 건물에 대한 건축 허가를 내줄 때, 현행 건축법에 따라 건물 간 일정거리 이상의 이격거리를 요구하고 있습니다.

실제 현행 건축법에 따르면 일조권 확보를 위해 공동주택의 경우 높이 9m(3층 이상) 초과 건축물을 신축할 시에 정북 방향으로 인접한 대지 경계선으로부터 건축물의 높이의 2분의 1 이상을 띄어야 된다고 규정하고 있습니다. 해당 규정을 갖췄다면 건축 허가에도 문제가 없는 셈입니다.

반면, 대법원의 판례는 실질적인 일조시간을 근거로 하고 있습니다. 1년중 일조시간이 가장 짧은 동짓날을 기준으로 오전 9시부터 오후 3시까지(6시간), 이 6시간 중에서 연속해서 2시간 이상의 일조시간이 주어지거나 또는 오전 8시부터 오후 4시까지 최소 4시간의 일조권이 확보돼야 한다는 게 대법원 판례입니다. 즉 2시간 연속이거나 연속은 아니더라도 합쳐서 4시간은 거주지에 햇빛이 들어와야 한다는 이야기죠.

건축법에 의한 일조권 기준과 대법원 판례의 일조권 침해기준이 맞지 않는다는 이야기입니다. 현행 건축법에 따라 이격거리에 맞춰 건축 허가가 난 건물이지만, 이로 인해 다른 건물의 일조시간이 확보되지 않을 경우엔 일조권 침해에 해당될 수 있기 때문입니다. 일조권 침해 기준이 있음에도 분쟁이 끊이지 않고 있는 이유인데요. 이에 따라 일각에선 건축법 개정이 필요하다는 목소리가 나옵니다.

[Remark] 일조권 규제 풀리나… 내 일조권 지켜라!

건축법 개정이 필요하다는 얘기가 나오는 가운데 최근 정부는 일조권을 완화하는 법 개정에 나섰습니다. 지난 2월 4일 정부가 준주거지역에 일조권 규제를 완화하는 건축법 시행령 개정안을 국무회의에서 의결한 것입니다. 이번 개정안에는 일조권 확보를 위해 제한하고 있는 건물 높이를 완화할 수 있도록 했습니다. 만약 건물이 들어서는 경계에서 옆 건물 대지까지 거리가 10m라면, 용적률이 허용할 경우 최대 40m까지 건물 높이를 올릴 수 있게 됩니다.

문제는 일조권 제한을 풀면 주택 공급을 늘릴 수 있는 반면, 내 일조권이 위태로울 수도 있습니다. 결국 일조권을 지키려면 대법원 판례상 기준 이상의 일조권 침해 사실을 입증해야 합니다. 그래야지 건축주로부터 손해배상을 받을 수 있습니다. 특히 인접한 건물이 완공되기 전이라면 공사중지 가처분 신청을 하는 것이 더욱 효과적입니다.

[Remark] 특별한 경치를 볼 수 있는 권리 ‘조망권’

이렇듯 내 주거공간에서 일조권 침해 문제가 발생했다면 법적인 절차에 따라 책임을 물을 수 있습니다. 다음으로는 조망권 문제에 대해 살펴보겠습니다. 조망권은 일조권과 더불어 늘 이슈가 되는 사항입니다. 왜냐하면 일조량 확보가 잘 안 되면 조망권에서도 문제가 생기는 경우가 다반사이기 때문이죠.

먼저 ‘조망권’이란 특정한 위치에 서서 밖을 바라볼 때, 강이나 공원 등의 자연, 문화유적지 등 특별하고 경치가 좋은 장소를 볼 수 있는 권리를 말합니다.

다만, 외부 경관은 자신의 소유물이 아니므로 조망권 침해는 대개 소극적인 침해로 여겨지며, 그 조망이 생활상의 이익가치를 지닌 경우에만 침해로 받아들여진다는 특징이 있습니다. 즉 생활상의 문제가 직결된 일조권이 권리 침해로 인정받기가 수월한 반면, 조망권은 주거생활에 있어 큰 영향을 끼치는 것이 아니기 때문에 인정 범위가 좁다고 볼 수 있습니다.

[Remark] 내 조망권이 침해 당했다면?

그럼에도 조망권과 관련한 분쟁의 소지는 늘 다분한데요. 최근에는 유명 연예인이 조망권 시비로 입건되는 일도 벌어져 화제가 됐습니다. 바로 한국 록의 대부 전인권 씨인데요. 경찰 등에 따르면 가수 전인권 씨는 서울 종로구 삼청동에 위치한 자신의 집이 옆집에서 지붕을 1m 이상 높이는 공사를 해 조망권을 침해 받았다며 이웃과 다툼을 벌였습니다.

그렇다면 위 사례처럼 조망권 침해가 발생했을 경우, 일반인들은 어떻게 대응해야 할까요? 공사중지 가처분 신청을 하거나, 신청이 받아들여지지 않는다면 조망권 침해에 대한 손해배상 청구도 가능합니다.

다만, 시야가 확보되지 않았다고 해서 무조건 조망권 침해로 보진 않습니다. 법원에서는 조망권 침해로 인해 영업상의 손해나, 문화적인 가치를 훼손한 것처럼 사회 통념상 수인한도를 넘은 경우에만 위법 행위로 인정하는데요. 여기에 가해 건물의 위치 및 구조, 조망권 침해까지의 상황, 건축용도 및 사용목적 등 가해건물의 모든 상황을 종합적으로 따져보고 처벌이 가능한지를 판단합니다.

[Remark] 일조권, 조망권도 내 권리라는 점 잊지 말자!

날이 갈수록 재건축, 재개발 등으로 초고층 건물들이 우후죽순으로 많아지면서 기존 주거지의 일조권, 조망권 침해에 대한 문제가 갈수록 심화되고 있습니다. 사실 일부 건설업체들도 사업성만 보고 건물을 짓는 경우가 빈번해서 기존 주민들의 권리가 무시되는 사례도 종종 발생하는데요.

그럼에도 일조권과 조망권은 법률상 보호되는 권리이자 주거공간에서 누려야 될 나의 권리로 볼 수 있습니다. 예전과 달리 일조권이나 조망권은 단순히 주거 환경이나 삶의 질뿐만 아니라 실제 시세와도 직결되는 경우가 적지 않기 때문입니다. 그러므로 개인은 새 집 답사 시 우선적으로 미리미리 일조권과 조망권이 침해 당할 부분이 없는지 꼼꼼하게 점검해야 하며, 향후 정부에서도 이와 관련한 분쟁을 줄일 수 있도록 다각적인 면에서 법을 보완해나가야 할 것입니다.

자료제공 : KT 에스테이트

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