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시공사 | 면적 | 건폐율 | 용적율 | 규모 | 공동주택수 | 상가 |
현대건설.
현대산업개발 | 정비구역 : 189,435평 | 18.24% | 273,85% | 지하3층~ | 5,930세대 | 5호선상가. 9호선 상가 |
□ 둔촌주공 분양세대수
평 형 별 세 대 수 | ||||||||||||||
구분 | 14평 | 18평 | 22평 | 25평 | 34평 | 37평 | 43평 | 50평 | 45평복층 | 55평복층 | 58평복층 | 64평 | 66평 | 총계 |
조합원 | 44 | 302 | 27 | 162 | 3,133 | 821 | 1,349 | 303 | 16 | 9 | 16 | 9 | 9 | 6,200 |
일반분양 | 10 | 1,150 | 901 | 1,488 | 1,237 | - | - | - | - | - | - | - | - | 4,786 |
임대 | 272 | 272 | 272 | 230 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 1,046 |
□ 둔촌주공 향후 예상 일정
일정 | 11월 | 12월 | 2020년 1월 | 2월 | 2023년 6월경 |
내용 | 철거완료/착공신고 | 변경관리처분총회 | 조합원 동ㆍ호수 추첨 | 일반 | 입주 |
매매중단시점 | 모델하우스 건립 | 본 공사 착공 |
본 특별기고는 둔촌주공아파트 입주 예정인 2023년 6월 가격을 예측해 보며 이 글을 작성하는 것입니다.
앞으로 세계 경제 및 국내 경제 상황의 변화 속도는 더욱 빠르게 진행 될 것으로 예상되고 정치와 금융 시스템이 기존과는 전혀 다른 모습을 보일 것으로 예상되기에 둔촌주공을 매수하기 위해 검토하시고 계신 분들은 현재 둔촌주공 가격이 얼마나 저평가 되어 있고 앞으로 얻을 수익을 계산하시는데 나름 하나의 기준으로 될 것으로 보입니다.
1. 2023년 세계 경제와 국내 경제 상황 예상
○ 수치적으로 세계 경제 성장율 지표는 둔화속에 안정세 유지 → 세계적 저금리 기조 유지.
○ 보호무역 강화 및 자원 외교 강화 추세 → 국지적 분쟁은 상존.
○ 국내 경제 성장율 지표는 2% 전후로 안정화 추세 유지.
○ 미·중·일과 연결된 복잡한 국제 관계속에서도 경제적 공조 체인은 유지 되며 동반 안정세 유지.
○ 국내 경제는 고 성장도 없지만 위기도 없는 안정화 유지 → 금리 인하 가속.
2. 2023년 국내·외 정치 상황
○ 국지적 국제 분쟁은 지속 되겠지만 북한과 미국 문제는 대 타협 예상.
○ 북한과 미국 문제가 대 타협으로 전개 되면 일본과도 화해 모드로 전환될 듯.
○ 2020년 총선과 2022년 대선을 통해 과거와는 다른 정치구조 전환이 예상.
3. 2023년 부동산 시장
○ 안전진단 강화 + 분양가상한제 + 재건축초과이익환수 → 사실상 서울지역 재건축 추진 답보 상태.
○ 유동자금 서울 쏠림 현상 더욱 심화 → 서울 지역 차별적 가격 급등 지속.
○ 다주택자 양도세 문제 + 2018년까지 다주택자 임대사업 등록 확대로 매물 잠김 심화 → 공급부족.
○ 정치 구조가 변한다 하더라도 일시적으로 부동산 규제 철폐는 무리.
○ 재건축 추진이 어려운 단지들을 중심으로 1:1 재건축 추진 변경 → 주택공급 효과 없음.
○ 향후 15년이상 서울지역 공급 부족 심화 → 부동산 가격은 상승.
4. 2023년 금융시장
○ 저금리 영향에 따라 실질적 예금 금리 '0'% 수준.
○ 현금가치 하락에 따라 수익성 및 투자성 높은 부동산 등 실물 자산 투자 증가.
○ 정치적 일정에 부담 없고 실질 금리가 '0'% 수준에 접근하는 2021년이 화폐 개혁의 적기.
○ 만약 화폐 개혁이 실시 되면 부동산 등 실물 자산은 폭등.
○ 5만원권 등을 통한 세금 회피 지하 자금 양성화와 경기 부양을 위한 화폐 개혁은 시기만 문제일듯.
5. 위 정치· 금융· 부동산 시장을 감안한 2023년 강남권 부동산 가격 예상
6. 위 정치· 금융· 부동산 시장을 감안한 둔촌주공 2023년 입주시 예상 가격
→ 2023년 둔촌주공 시세는 평당 7천만원 수준 예상.
→ 현재 투자는 34평 25억 만들기의 시작임.
→ 현재 둔촌주공 투자는 10억이상의 투자 순수익을 얻기 위한 전략임.
7. 둔촌주공 조합원 매물을 매수시 유의 사항
○ 매도자와 매수자 모두 11월 14일(계약과 잔금 및 등기접수)까지가 매도 · 매수의 마지막 기간.
○ 둔촌주공은 37평과 43평 그리고 50평 등 중·대형과 특수 평형은 일반분양 全無.
○ 34평은 총4,370세대 중 조합원 배정이 3,124세대로 조합원의 경우 비로얄층과 서향 타입 배제.
○ 각종 빌트인과 옵션 등 무료 제공 ↔ 일반분양분은 유상 옵션(깡통아파트-실질적분양가 상승) 분양.
○ 2019년 12월 7일 관리처분(변경) 총회 안 건 중 기본 이주비 이자 대여금 전환의 건
→ 총회 결과에 따라 기본 이주비 무이자 → 유이자 전환 가능성 있음.
→ 총회 결과에 따라 이주비를 받은 조합원으로부터 승계한 매수자들의 경우 이자 정산 기준 확인 필요.
8. 결론
차 별 성 | 내 용 | 비 고 |
규제 청정 지역 |
ㆍ재건축초과이익 환수제 적용 無 | 타 단지 대비 조합원
|
교통 |
ㆍ지하철9호선 (둔촌오륜역) | 지하철 더블역세권 |
학군 |
ㆍ초등학교 3개 (둔촌초. 위례초. 신설학교) | 단지내 6개학교 |
공원 | ㆍ올림픽공원 · 일자산생태공원 | 친환경 주거지 |
배후수요 |
ㆍ삼성동 현대차GBC(105층) 2019년
중 착공 예정 | 배후 수요 풍부 |
○ 둔촌주공은 최고 안전 + 최대 수익 투자처
○ 오늘의 선택이 내일의 나에게 25억 또는 30억으로 돌아온다.
○ 11월 14일까지 한시적 거래 지역임에도 불구하고 거래가 꾸준하게 진행되며 오름세 유지 중.
○ 둔촌주공 자체를 믿고 움직여라 → 반드시 보상이 뒤따른다.
[특별기고 7탄] '25억/30억 시대를 열자'라는 제목으로 간략히 둔촌주공아파트 입주시점 예상 가격을 여러 부동산 내·외적 변수를 감안하여 살펴 보았습니다.
둔촌주공재건축 Fact check[35탄]은 2019년 11월 19일경에 찾아 뵙도록 하겠습니다.
둔촌주공 매수를 계획하실 경우 부동산헤드라인을 필히 방문하시어 희망하는 '신규 분양 평형'을 신청한 매물 중 '권리가' 대비 가장 가격적으로 우수한 매물을 비교 검토하여 매수하시는 것이 필요합니다.
이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.
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▣ 둔촌주공 급매물 소개
※ 매수시 준비자금 = 매매가 - 이주비 + 취득세
[이주비 승계외 추가 담보대출 불가 / 2주택이상 이주비 승계 불가]
[1주택 보유자 이주비 승계 조건 : 기존주택을 둔촌주공 완공이후 소유권이전 등기 후 2년내 매도조건]
※ 평형별 분담(환급)금 = 각 평형별 조합원 분양가 - 권리가.
※ 분담금 및 환급금은 입주시 납부 또는 수령.
※ 분담금 및 환급금은 조합에서 공지한 2019년 11월 관리처분변경(안) 기준 금액 임.
[기준 → 비례율:138.62%. 일반분양가:3,550만원/평. 조합원분양가:2,751만원/평. 분양세대수:12,032세대]
▶ 25평 배정 ◀ | |||||||||
단지 | 평형 | 매매가 | 이주비 | 매수시 총 준비자금 | 권리가 | 25평 조합원 | 입주비 정산 | 25평 매수가격 | |
필요자금 | 취득세 등 | 25평 배정시 | |||||||
1 | 16평 | 151,000 | 26,594 | 124,406 | 7,173 | 89,216 | 73,540 | - 15,676 | 135,324 |
※ 착공신고이후 잔금 가능
▶ 34평 배정 ◀ |
|||||||||
단지 |
평형 |
매매가 |
이주비 |
매수시 총 준비자금 |
권리가 |
34평 조합원 |
입주비 정산 |
34평 매수가격 |
|
필요자금 |
취득세 등 |
34평 배정시 |
|||||||
1 |
16평 |
153,500 |
26,184 |
127,316 |
7,291 |
87,795 |
94,260 |
6,465 |
159,965 |
3 |
31평 |
159,000 |
- |
159,000 |
7,553 |
106,294 |
94,260 |
- 12,034 |
146,966 |
3 |
31평 |
163,000 |
31,510 |
131,490 |
7,743 |
106,252 |
94,260 |
- 11,992 |
151,008 |
▶ 37평 배정 ◀ | |||||||||
단지 | 평형 | 매매가 | 이주비 | 매수시 총 준비자금 | 권리가 | 37평
조합원 | 입주비 정산 | 37평매수가격 | |
필요자금 | 취득세 등 | 37평 배정시 | |||||||
4 | 34평 | 180,000 | 35,244 | 144,756 | 8,550 | 119,192 | 105,855 | - 13,337 | 166,663 |
3 | 31평 | 183,000 | 31,614 | 151,386 | 8,693 | 106,613 | 105,855 | - 758 | 182,242 |
※ 3단지 31평 착공신고이후 잔금 가능
▶ 43평 배정 ◀ | |||||||||
단지 | 평형 | 매매가 | 이주비 | 매수시 총 준비자금 | 권리가 | 43평
조합원 | 입주비 정산 | 43평
매수가격 | |
필요자금 | 취득세 등 | 43평 배정시 | |||||||
4 | 34평 | 176,000 | 34,046 | 141,954 | 8,360 | 115,041 | 117,415 | 2,374 | 178,374 |
4 | 34평 | 178,000 | 34,846 | 143,154 | 8,455 | 117,813 | 117,415 | - 398 | 177,602 |
4 | 34평 | 180,000 | 35,468 | 144,532 | 8,550 | 119,969 | 117,415 | - 2,554 | 177,446 |
※ 4단지 34평 17억8천 매물은 착공신고이후 잔금 가능
▶ 50평 배정 ◀ | |||||||||
단지 | 평형 | 매매가 | 이주비 | 매수시 총 준비자금 | 권리가 | 50평
조합원 | 입주비 정산 | 50평매수가격 | |
필요자금 | 취득세 등 | 50평 배정시 | |||||||
4 | 34평 | 180,000 | 35,280 | 144,720 | 8,550 | 119,317 | 136,110 | 16,793 | 196,793 |
1 | 25평 | 183,000 | 35,626 | 147,374 | 8,693 | 120,516 | 136,110 | 15,594 | 198,594 |
▶ 58평복층 배정 ◀ | ||||||||||
단지 | 평형 | 매매가 | 이주비 | 매수시 총 준비자금 | 김정가 | 권리가 | 58평
조합원 | 입주비 정산 | 58평매수가격 | |
필요자금 | 취득세 등 | 58평 배정시 | ||||||||
1 | 16평 | 175,000 | 26,396 | 148,604 | 8,313 | 63,865 | 88,530 | 174,290 | 85,760 | 260,760 |
▶ 66평 펜트하우스 배정 ◀ | |||||||||
단지 | 평형 | 매매가 | 이주비 | 매수시 총 준비자금 | 권리가 | 66평
조합원 | 입주비 정산 | 66평매수가격 | |
필요자금 | 취득세 등 | 66평 배정시 | |||||||
4 | 34평 | 235,000 | 36,148 | 198,852 | 11,163 | 122,325 | 256,860 | 134,535 | 369,535 |
※ 모델하우스 건설 현장