[성호건의 전지적 토지관점]당신만 몰랐던 토지 재테크의 비밀4
토지와 관련해 재테크 단톡방이나 세미나, 공인중개사 등 업자분들과 얘기하다보면 “토지는 어려워서 접근을 못 하겠어”라는 말을 자주 듣는다. 아파트 시장에서는 자주 나오지 않는 단어가 많다 보니 낯설어한다. 이해는 하지만 사실 모든 부동산의 시작은 토지인 것을 고려했을 때 상당히 아이러니하다. 아파트나 꼬마빌딩 같은 건물을 포함해 아직도 당신만 모르고 있는 토지 재테크에 대한 비밀을 알아본다.
◇아파트와 비교해 소액으로 시작 가능하다.
토지는 발품, 손품을 많이 팔다보면 아직도 지방에는 평당 몇 만원에서 10~30만원 대에도 꽤 ‘괜찮은’ 땅을 찾을 수 있다. 물론 그럴 경우 어느 정도 사이즈가 있는 땅이거나 토목공사를 직접 해야 하는 경우가 많지만 그것은 내가 선택해 실행 가능하다. 도시에서도 마찬가지다. 같은 동네에서 아파트를 살 가격이면 단독주택이나 땅을 살 수 있는 경우가 꽤 많다.
◇토지에는 감가상각이라는 개념이 없다.
건물은 노후도에 따라 감가상각이 발생한다. 꼬마빌딩이든 아파트든 건물에 노후됐음에도 불구하고 가격이 오르는 경우는 건물의 가치가 생긴 것이 아니라 토지의 가치가 달라진 것이다. 아이러니하게도 도시에서 부동산 중개를 하다보면 소위 평당가라는 개념은 토지에 두고 하는 말인데, 그 가격이 합리적인지 판단하는 기준은 토지가 아닌 건물에 두는 사람들이 꽤 많다. 위치가 너무 좋고 괜찮은데 현재 그 위에 올라와있는 건물을 보고 안 좋다고 판단하여 정말 좋은 기회를 놓치고 마는 것이다.
◇능동적으로 재테크가 가능하다.
위에서 말한 대로 토지 위의 건물을 보고 판단하는 것은 진정한 부동산의 가치를 모르는 것이다. 부동산의 시작은 늘 토지이다. 토지가 있고 건물이 있는 것이다. 그 위에 건물이 있든 없든, 그 토지의 가치를 명확히 알면 건물은 리모델링해도 되고 새로 지어도 된다. 그렇게 하면 하자가 있지 않고서 건물의 가치는 충분히 인정받는다. 토지가 바로 원석이며 옷으로 치면 원단이다. 토지가 있으면 내가 능동적으로 그 토지의 용도에 맞추어 어떻게 활용하냐에 따라 그 가치를 다르게 할 수 있는 능동적 재테크가 가능하다.
◇누구나 개발자가 될 수 있다.
개인이나 소자본 투자자들이 어떻게 아파트나 오피스텔 개발을 하겠냐고 생각하는데, 그것은 시각을 좁게 본 것이다. 꼭 큰 규모의 개발이 아니라도 개인이 장사를 하기 위해 상가건물을 작게 짓거나 노후된 주택을 리모델링하는 등의 행위도 토지의 관점에선 하나의 개발행위에 해당한다. 그러나 보통 사람들은 자신의 목적을 장사나 건물을 좀 더 개선하기 위해 한 행위로 생각해 토지의 개념은 잊은 것 뿐이다. 물론 가장 본능적인 것이 가장 합리적일 수는 있으므로 자신의 목적을 살려 건물을 짓는 것이 토지를 가장 잘 활용한 예일 수 있다. 모든 부동산의 시작은 토지인데, 사람들과 부동산에 종사하는 분들까지 “토지는 어려워서 접근을 못 하겠어”라고 말하는 것은 상당히 아이러니 하다. 그러나 토지를 정확히 알아야 건물을 짓거나 개선하는 데 있어 실수를 줄일 수 있고, 꼭 건물이 아니라 농사를 짓든, 나무를 심어 자연을 더 좋게 키우든 토지라는 원단을 제대로 알고 활용하면 남의 손이나 환경에 휘둘리지 않고 그 부가가치를 온전히 내 것으로 만들 수 있다.
성호건 한국부동산개발연구소 대표
출처 스포츠서울