판결:중개사고사례 농지매매 거래시 용도변경여부 미설명

[김해수[청풍]]

등록일				조회수		422
제 목		농지매매 거래시 용도변경여부 미설명
유형
농지매매 거래시 용도변경 확인·설명 매수인의 목적에 따른 용도변경여부 설명해야 Ⅰ. 요 지 = 농업진흥구역에서는 용도변경이 제한되는 등 이용제한이 따르는데, 이에 대하여 공인중개사가 제대로 확인·설명을 하지 않음으로 인해 중개사고가 발생하였다. Ⅱ. 사안 (1) 원고(중개의뢰인, 매수인)는 전기자재 소매업을 하는 사람이고,      피고는 부동산 중개업을 하는 공인중개사이다.      원고는 점포를 이전할 부동산을 물색하던 중, 2004. 6. 피고의 중개로 소외 갑 소유의 대지, 그 지상의 2층 주택 및 답에 매매계약을 체결하고, 같은 날 갑에게 계약금과 중도금 등 합계 1억원을 지급하였다. (2) 그런데 중개대상인 토지는 농림지역으로 지정되어 있었다. 농림지역 중 농업보호구역 안에서는 일정 범위 내의 근린생활시설 설치가 가능한 반면, 농업진흥구역 안에서는 근린생활시설의 설치가 불가능한데(농지법 제34조), 원고가 위 건물에서 소매점을 운영하기 위하여는 건물의 용도를 근린생활시설로 변경하여야 하는데 이것이 가능하려면 그 대지는 농업보호구역이어야 한다. (3) 한편 매매계약 당시 원고는 피고에게 매수한 부동산에서 전기자재 소매점을 운영하려고 한다면서 위 주택을 근린생활시설로의 용도변경이 가능한지 물었는데, 이에 대하여 피고는 제대로 확인을 하지 않은채 이 사건 토지가 농업보호구역에 속해 있어 용도 변경이 가능하다고 하면서 매수를 적극 권유하였을 뿐만 아니라 토지의 용도를 확인할 수 있는 토지이용계획확인서와 중개 당시 교부하기로 되어 있는 중개대상물확인·설명서 등도 교부해주지 않았다. (4) 그러나 이 사건 토지는 농업진흥구역으로 그 지상 주택의 근린생활시설로의 용도변경이 불가능하였기 때문에 결국 원고는 2004. 7.경 이 사건 매매계약을 취소하였다.  다행히 매도인과 화해가 성립되어 계약금과 중도금 중 일부를 반환받게 되었다. 그러나 원고는 반환받지 못한 잔여 부분에 대하여 공인중개사인 피고를 상대로 손배배상청구를 하였다. Ⅲ. 판결 이 손해배상청구 사건에 대하여 법원에서는 공인중개사의 중개대상물확인·설명의무 위반을 인정하고, 중개의뢰인의 과실도 인정하여 과실상계를 하면서 다음과 같이 판결하였다. (1) 부동산 중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 상태 · 입지 · 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 성실 · 정확하게 설명하여야 하고(부동산중개업법 제17조 제1항), 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(같은 법 제19조 제 1항) 할 것인바, 앞서 인정한 사실에 의하면 피고는 부동산 중개업자로서 중개물건의 이용제한사항 등에 대하여 제대로 확인도 하지 않은 채 원고에게 사실과 다른 설명을 하여 원고로 하여금 이 사건 계약에 이르게 한 잘못이 있다 할 것이므로 피고는 이로 인한 원고의 손해를 배상할 의무가 있다. (2) 원고의 부동산 매수 목적이 장차 소매점을 이전하기 위한 것이어서 위 주택의 용도변경 여부가 절대적으로 중요하다 할 것이므로, 원고로서도 관공서에 용도변경 가능 여부를 문의하는 방법 등으로 이에 관하여 충분히 확인하고 매매계약을 하였어야 할 것인바, 피고의 사무원으로부터 이 사건 토지를 소개받은 바로 다음날 단지 피고 등의 말만 믿고 이 사건 계약을 체결하였을 뿐만 아니라 통상 계약 당일 매매대금의 10% 정도의 계약금만을 지급하는 것과는 달리 매매대금의 40%에 육박하는 1억 원을 계약금 및 중도금으로 선뜻 지급한 잘못이 있다 할 것인데, 이러한 원고의 잘못은 손해의 발생 및 확대에 있어 한 원인이 되었다 할 것이나 피고의 책임을 면하게 할 정도는 아니므로 피고가 배상할 손해액을 산정함에 있어 이를 참작하기로 하되, 쌍방의 과실내용에 비추어 원고의 과실비율은 전체의 20%로 보는 것이 상당하다.
예방책
Ⅳ. 실무상 참고할 점 공인중개사는 모든 용도지역에 관하여 행위제한 등의 이용제한 사항을 설명할 의무는 없다.그러나 중요 제한 사항, 특히 중개의뢰인이 부동산을 취득하여 용도변경을 하고자 하는 경우에는 매매계약 체결 전에 그 목적과 동기를 명확히 표시했다면, 공인중개사로서는 토지이용계획확인서등에 의한 용도지역상 중개의뢰인이 원하는 용도변경이 가능한지를 확인·설명할 의무가 있다. 따라서 공인중개사는 의뢰인이 원하는 바가 무엇인지를 정확하게 메모하고, 이것이 공법상의 이용제한과 관련 된 사항이라면 미리 등록관청에 알아보거나, 아니면 계약서에 매수인의 조건이나 동기를 계약 내용으로 표시하여야 한다. 만약 향후 매수인이 원하는대로 되지 않는 경우에는 계약을 해제할 수 있도록 하는 계약서를 작성하는 것이 바람직 할 것이다. 그러나 일단 계약을 체결하고 난 후에 제한사항 등을 알아보고 그 결과에 따라 계약이 유·무효로 되게 만드는 것보다는 사전에 점검하는 것이 중요할 것이다.