경.공매 침체기 부동산 매도,매수의 기술 ,시장동향 살펴가며 계획수립해야

[한라산]

입력 2008/12/18 09:20

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침체기 부동산 매도ㆍ매수의 기술

시장동향 살펴가며 계획 수립해야

김종갑

아파트, 시황분석

現 (주)미래가 대표

부동산컨설턴트

천만명부동산의 꿈 부동산

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부동산 대세 상승 임박했다

세계 금융 위기 이후 2009~..

경제 모든 분야가 한 치 앞을 내다볼 수 없는 혼돈의 도가니 속으로 빠져 들고 있다.

 

글로벌 위기 속에서 서로 불가분의 관계에 놓인 부동산, 주가,환율, 물가, 유가, 금리, 정책, 경제지표, 등이 바닥에 힘껏 부딪쳤다가 하늘 높이 속구친 럭비공 상황으로써, 어느 방향으로 튈 지 모르는 오리무중의 형국이다.

대낮에 목적지를 향하여 길을 걷는다면 산천초목을 감상하면서 여유롭게 행보할 수 있지만, 칠흙같은 어둠 속에서 길을 걸어 가는 일은 한 발 한 발이 손에 땀을 쥐는 위험 천만한 행보가 아닐 수 없다.

부동산 매매에 직면한 많은 분들에게는 추석 이후 약 석달 동안의 길이 암흑과 가시덩쿨로 덮혀진 미로의 길을 걸어가는 것보다 더 힘든 고행의 길이라 할만하다.

지금의 총체적 경제 미로 상황하에서 신이 아닌 이상 미래의 경제 제반을 예측하는 일은 의미가 없기 때문에 최소한의 상식선에서 개개인의 상황에 맞는 최선의 대책을 유형별로 제시하고자 한다.

1.실물 경제 침체로 부동산 하락 본격화

 

필자는 이미 '부동산 대세 반등 임박했다'라는 칼럼에서 우리나라와 해외 부동산의 절대적, 상대적 비교 분석을 통하여, 우리나라 부동산이 해외 부동산보다 버블 정도가 미미하고, 각종 경제 지표를 통계적으로 대입한 수치면에서도 비교적 안정적인 결과가 나왔음을 역설한 바가 있다.

대세 상승 임박은 2009년이 되자마자 모든 부동산이 상승한다는 단순 전망치가 아니라, 실물 경기의 침체 끝자락으로 추정이 되는 2009년경에 하락폭이 큰 부동산과, 정부 정책의 수혜 부동산, 강력한 호재가 반영이 되지 않은 부동산이 저점을 찍고 상승을 선도하면서 후발 부동산 역시 그 흐름에 편승하여 상승 반전한다는 논리라는 것을

밝힌다.

폭락한다. 폭락하지 않는다, 상승한다 등의 각기 다른 부동산 전문가 그룹의 전망치는, 누가, 언제 어디서, 무엇을, 어떻게, 왜 등의 육하원칙에 맞게 조명할 경우 매매자에 따라 다르고, 시기에 따라 다르고, 입지에 따라 다르고, 부동산에 따라 다르고, 매매 방법에 따라 다르고, 부동산 등락의 이유에 따라 다르다는 것이지, 모두가 천편일률적으로 해석하여 폭락한다, 폭락하지 않는다, 반등한다 라고 글귀 자체에 민감할 필요는 없다고 본다.

 

결국 그들의 주장과 근거는 다를지라도 부동산의 상황에 그것들을 대입해 본다면

공통적인 부분과 이견이 상존하고 있음을 알 수 있다.

위의 3가지 주장에서 공통적으로 발견이 되는 요소는 실물 경기의 침체가 지금 진행 중이며 생각보다 심각하다는 점이다.

 

다만 비관적인 시각의 경우 실물 경기 침체 기간이 길고, 침체의 골이 더 깊어 질 것이라는 데 무게 중심을 두고 있는데 반하여, 낙관적인 입장에서는 침체 기간이 짧고, 이미 한 복판을 지나고 있기 때문에 곧 해소될 것이라는 차이점만이 있을 뿐이다.

부동산. 주식 침체./환율 급등- 중소 기업과 일부 대기업 자금난 가중, 파산-

실업자 폭증. 내수/투자 감소- 생계 위협/ 보유 부동산. 주식 처분- 부동산. 주식 폭락- 금융권 위기의 수순은 이미 진행 중이고 상황에 따라 더 악화 될 수 있으며, 호전 될 수도 있다.

대기업은 주가 하락으로 자산 가치가 크게 감소한 점이 문제이며, 수백억대의 중소기업 부자들은 매출 감소로 수십년동안 쌓아온 부의 축적이 뿌리채 흔들리고 있는 상황이다.

중산층과 서민층은 일자리를 잃거나 감봉 등으로 생활고를 걱정해야 할 처지에 놓여 있고, 빈민층은 입에 풀칠 할 상황도 되지 못하는 상황이 점점 더 심해지고 있다.

모두가 힘든 이 때에 더욱 심화 되고 있는 경기 침체는 부의 지도를 바꾸고 있다. 부자가 빚에 시달리며 빈민으로 추락하고 있는 반면에, 현금 보유가 많은 중산층과

서민들은 신흥 부자가 될 호조건을 만난 셈이다.

 

최근 정부가 내 놓고 있는 획기적인 부동산 정책과 사상 초유의 금리 인하, 생계 필수

사범의 조치 완화 등은 부동산과 경제 전반의 호재임에는 분명하지만 역설적으로

그만큼 실물 경기 침체가 심각하거나 어떤 형태로 변형이 될지 모르는 미래에의 불확실성이 크다는 반증이다.

 

많은 경제 전문가들이 실물 경제 침체를 1년~2년 정도로 예상하고 있다. 금융 위기가 전 세계의 문제라는 점을 감안하면 그 예상은 가변성이 많아서 더 길어 질 수도 있고 더 짧아질 수도 있기 때문에 기간만을 볼 것이 아니라 자신의 상황과 제반 여건을 모두 고려하는 것이 바람직하다.

 

실물 경제의 침체는 이미 진행 중이며, 시간이 흐를수록 더욱 어려운 상황으로 이어질 것이다.

 

최근 집값이 하락하고 경매가 속출하는 구체적인 이유는 무엇일까?

 

가장 큰 이유는 경기 침체와 불안감으로 기업과 가계가 파산하면서 부동산을 헐값에

파는 분들이 많아서라고 할 수 있다. 또한 입주를 하기 위하여 기존 집을 매도할 수밖에 없는 처지인데 매수자가 받쳐 주지 않는 점도 하락 요인이며, 동시다발적으로 나온 분양권 매물, 돈이 묶인 사람들이 많아서 매수자가 부족한 것도 한 몫 한다.

 

금융 불안이 필요 이상으로 확대 해석이 되고 있는 점도 하락의 요인이며, 2007-2008년 서울과 일부 중소형 아파트. 빌라의 폭등으로 무주택 서민들 입장에서는 아직도 집값이 비싸다라는 인식이 크다.

 

분명한 사실은 우리가 원하지 않았던 글로벌 금융 위기가 터지면서 부동산 외적 요인에 의하여 부동산이 침체의 골이 깊어진 상황이기 때문에 실물 경기의 침체와 연관을 지어서 부동산에 대한 매매 타이밍을 잡아야 한다는 점이며, 또한, 부동산 본질인 가격 등락 여부를 함께 아울러 매매를 저울질 해야 한다는 점이다.

 

2.부동산에 대한 매도자와 매수자의 대처 방안

 

부동산은 주식과 달리 매매를 수시로 할 수 있는 대상이 아니며, 아무 때나 매매를 한다고 해서 쉽게 거래가 성사가 되는 것도 아니다. 또한 보유 기간과 주택의 수에 따라서 세금이 차등적으로 적용이 되기 때문에 오른다고 무조건 팔거나 떨어진다고 무조건 사야 하는 것도 아니다.

 

보유 기간이 긴 만큼 우여곡절과 희비의 쌍곡선이 그 어느 분야보다도 자주 발생하고, 전화위복의 상황이 수시로 존재한다.

 

저점 매수와 고점 매도는 누구나 다 아는 사실이지만, 세금과, 심리적인 요인 등으로 실기하는 경우가 대부분이다.

 

그렇다면 현 시점에서 매도자와 매수자는 어떤 전략을 펼치는 것이 바람직할까?

ㆍ매도자의 상황에 따른 최선의 전략

우선 매도자의 상황이 최악일 경우를 살펴 보자. 매도자가 사업에 실패하거나 기타 피치 못 할 사정으로, 집을 매도할 수밖에 없을 경우는 매도하는 길이 최선일 수밖에 없다.

 

내 년 초에 무조건 반등한다고 장담할 성질이 되지 못하는 상황이므로 우선 능력 있는 몇몇 부동산을 자신의 편으로 만들어서 급매 형태로 내 놓고, 가정 경제가 나아질 때까지 기다려 조금이라도 여건이 된다면 더 싼 매물을 매수하는 것이 좋다.

다음으로 빚은 늘어가고, 수입은 없거나 턱 없이 부족한 분일 경우에, 내가 언제까지 버틸 수 있는지를 따져 보아야 한다.

 

지금의 침체장과 불확실성을 예측하기는 무리이지만 6개월~1년 정도 버틸 수 있다면 버티는 것이 최선이다.

 

사람에 따라서 대출 이자가 다르겠지만 상식선에서 최장 1년까지 내다 볼 경우 그 상승 폭은 대출 이자보다 수익률이 훨씬 높을 가능성이 크며 오르지 않을 경우 후회하는 사람은 적다.

이 경우에 자신이 소유한 부동산이 최고가 대비 얼마나 하락하였느냐가 가장 중요하다. 지역의 호재에 따라 다르기 때문에 단순 평가방식은 위험할 수도 있지만 그래도 이 방법이 가장 안전한 방법이라 소개한다.

 

최고가 대비 이미 30% 이상 하락한 모든 부동산은 버티기 전략으로 끌고 가는 것이 현명하다. 특히 하락한 지역이 2년 정도의 장기 하락이라면 반등 시기에 원점 회복만 해도 높은 수익률이 따를 것이다.

 

더군다나 비과세가 되지 않은 사람은 하락이니 급매니 그런 말에 연연하지 말고 애초에 집을 매수했을 때의 초심으로 돌아가는 것이 현명하다.

분양권과 기존 부동산이 각각 1개씩 있을 경우 분양 부동산이 입주가 이미 시작이 되었고, 기존 부동산이 비과세 대상일 경우에는 특별한 경우가 아닌 상황이라면 끌고 가야한다.

 

대출 이자가 견딜 정도만 된다면 길게 잡아서 2년 정도는 기다릴 필요가 있다.

다만 최고가 대비 20% 이내 하락에 머문 비과세 보유 부동산이라면 기존 부동산을 매도하는 것이 좋으며, 비과세를 충족하지 않았을 경우는 상황에 맞게 매도하거나 끌고 가면 된다.

분양권 부동산이 객관적으로 못난이가 아니라면 기존 주택보다 높게 판단하는 것이 상례이며, 만일 입주 부동산이 수익률 면에서 높다는 조건하에서 입주 부동산 처분도 생각할 수는 있다.

 

특히 입주가 2009년 하반기 이상인 분양권 소유자는 대량 매물인 이 시점에 매도하기 보다는 차후에 가능성이 있는 분양권 전매 세금조치 완화 혹은 폐지까지 염두하여 그것을 활용하는 전략이 필요하므로 이 시점에서 불안심리를 갖는 것보다 보유하는 것이 유리하다.

다음으로 2008년 폭등하다가 최고가대비 10~20% 하락에 머물고 있는 서울과 수도권 일부의 중소형 아파트와 재건축 주택은 2009년 상반기에 경기 침체가 정점에 이를 경우, 1순위 추가 하락을 맞이할 가능성이 크기 때문에 그에 합당한 전략을 세워야 한다.

우선 비과세 대상의 부동산 소유자는 투자를 생각할 경우 매도하는 것이 가장 좋은데 그 이유는 하락 폭이 적어서 추가 하락시에 버블7에 준할 정도로 하락할 위험성이 내포되어 있기 때문이다.

비과세가 아니더라도 고가 대비 10% 이내의 하락을 보인 부동산이라면 매도에 적극적일 필요가 있다. 차후에 분양권 매물처럼 1가구 다주택 매물의 피해를 볼 가능성이 크다.

경제적 여건이 열악하다면 매도로 그치겠지만 심각한 상황이 아니라면 매도 후에 같은 지역의 부동산이 추가하락할 경우 매수하거나, 지금 당장 하락 폭이 큰 유망 지역으로 갈아타는 것이 기회 비용상 안전하고 수익률도 높다.

다만 3년 이상을 본다면 서울이 수도권보다 모든 면에서 유리하니까 장기적 관점에서 전망을 밝게 본다.

 

실거주 목적이나, 3년 이상 장기적 관점, 이미 최고가 대비 30% 하락한 서울 급매 지역은 보유하는 것이 현명하다.

침체기가 끝나면 서울은 수도권보다 전망이 더 밝은데 그 까닭은 서울 영역의 한계. 재개발,재건축,뉴타운 등으로 새서울로 변모, 초고층 명품 아파트 및 대형 프로젝트의 존재 등이다.

1가구 2주택자의 경우는 부동산을 보유하고 있고, 자신의 여건이 어떠한 지에 따라서 전략을 달리해야 한다.

 

만일 최고가 대비 20%이내 하락한 부동산과 40% 하락한 부동산을 소유했을 경우 입지, 여건등이 엄청난 차이가 아니라면 1가구 2주택 양도세 완화가 실현이 되는 시기를 기점으로 20% 이내 하락 폭에 머문 단기 급등 부동산을 정리하는 것이 좋다.

 

경제적으로 너무 심각한 상황이라면 하락 폭이 적은 부동산을 당장 매도하고 차후를 기다리는 것이 더 좋다. 큰 돈이 들어가지 않는 20010년 이후 입주 예정 분양권으로 갈아타기를 하는 것도 현명한 선택이다.

경제적으로 큰 문제가 되지 않거나 충분히 버틸만하더라도 세금 혜택을 받는 시점에

낙폭이 적은 부동산을 매도하는 것이 바람직하며, 오히려 서울과 판교, 광교, 송도, 동탄, 용인 등의 명품 신도시 및 택지 지역의 30% 이상 하락한 초급매로 갈아타기에 적극적일 필요가 있다.

1가구 3주택자는 세금 완화 폭이 크지 않기 때문에 하락 폭이 가장 적은 부동산을 처분하고 분양권, 분양, 낙폭이 큰 부동산으로 올인하는 것을 권할만하다.

ㆍ매수자의 상황에 따른 최선의 전략

지금의 글로벌 금융 위기가 이처럼 빨리 도래할 것으로 예측한 전문가는 많지 않다.

중요한 것은 매수자의 입장에서 지금은 10년만에 찾아 온 황금의 기회라는 사실이다.

그렇다고 지금 당장 매수 전선에 뛰어 들라는 이야기가 아니고, 매도자 이상으로 현재의 부동산 시장을 관망.답사.매물탐색 및 분석의 정중동 전략으로 준비를 하라는 것이다.

매수자가 경제난에 빠진 상황이라면 지금은 매수 타이밍이 아니며, 기다리는 길이 최선이다. 잘 못 매수하여 생각보다 기간이 길어질 경우 낭패를 볼 수도 있기 때문이다.

매수자가 무주택일 경우는 보유 자산과 매수 지역 및 부동산에 따라서 그에 적합한 계획을 세워야 한다.

 

우선 전세금과 부분적 대출을 활용할 경우 가장 저점이 될만한 매수 부동산이 무엇인지를 판단해야 한다.

 

실거주 목적으로 접근하는 일은 바람직하지만 재테크에서는 실거주를 강조하는 만큼 수익률이 떨어질 수 있다는 점을 각오하여야 한다.

우선 서울은 2007년부터 하락 폭이 30% 이상인 부동산에 관심을 갖는 것이 좋다.

역으로 말하면 최고점 대비 하락 폭이 10%~20% 이내에 머문 모든 부동산은 추가 하락이 이어질 것으로 추정이 되기 때문에 저점 매수가 아니다.

 

이는 버블7 지역이 2007년에 10%~20% 하락에 머물다가 최근 30%~40% 이상 급락한 경우를 보면 알 수 있다.

 

물론 단순 비교는 힘들지만 단기 폭등 후에 조정하는 모든 부동산, 주식은 매수 대상이 아니라는 것이 불문율이다.

소액으로 잡을 수 있다고 하여 하락 폭이 적은 재건축 부동산이나, 소형 아파트를 덥썩 잡으려 하지 말고 상황을 응시해 보아야 한다.

 

여유 자금이 있는 분들은 낙폭이 큰 서울 강남권의 초급매 및 경매에 관심을 갖는 것이 좋은 선택이며, 자본금이 부족한 무주택 서민들은 서울 강남권을 제외한 모든 서울 권역 중에서 최고가 대비 30% 이상 하락한 부동산에 관심을 갖는 것이 좋다.

서울 대부분은 이 시점에서 하락 폭이 적기 때문에 매수 타이밍이 아니라서 유심히 지켜 보아야 한다.

다만 무주택 서민들은 서울의 부동산이 50% 이상 폭락할 것이라는 망상에서 벗어나 고가 대비 30%선으로 하락할 경우에 최고의 기회라는 사실을 염두해 두고 상황을 지켜 보다가 자신이 할 수 있는 모든 방법을 동원하여 초급매물이나 서울 분양권에 관심을 갖고 때가 되면 매수해야 한다.

수도권도 낙폭이 큰 지역에 관심을 두어야 한다. 자본금이 여유가 있는 분이라면 판교, 광교 송파, 송도의 합법적 분양권 매물 매수, 분당 등 입주 피해를 보는 낙폭이 큰 지역. 그리고 2년 가까이 조정한 수도권 모든 지역 중에서 최고가 대비 30% 이상 하락한 곳들이 모두 추천 지역이다.

자본금이 부족하다고 하여 덜렁 고가 대비 하락폭이 적은 부동산을 매수하면 상승시에 상승 폭이 적은 것은 물론이고 추가 하락시에 위험성이 높다고 할 수 있으므로 실거래가 기준으로 하락 폭이 큰 부동산만을 찾는 것이 가장 현명하다.

1주택자의 경우 비수기를 호기로 살려서 판교, 광교, 송파 등 유망 지역의 분양 전선에 적극적일 필요가 있으며, 서울과 수도권의 유망 지역의 청약을 우선으로 분양권에 관심을 가져야 한다.

 

분양권은 마이너스 프리미엄이 확대될 것이라는 생각보다는 적정선에서 물망하다가 매수하는 전략이 때를 놓치지 않는 길이다.

1주택과 분양이 있는 상황, 다주택 여건에서 하락 폭이 큰 지역으로 갈아타고 싶은 분들은 보유 부동산의 최고가 대비 하락 폭과, 보유 기간, 개인 금융 여건 등을 신중히 고려해서 갈아타야 한다.

 

무조건 갈아타기 위해 매수한다면 보유 부동산에 대한 금액, 보유 기간의 손실에다가

갈아탄 곳의 추가 손실까지 겹치면서 최악의 상황을 맞이 할 수 있다.

최고점 대비 손실률이 30% 이상 특히 40%까지 간 상황이라면 보유 부동산 자체가 최고의 추천 부동산이라 할만하니까 보유하는 것이 최선이며, 손실률이 20% 미만이고, 30% 이상 하락한 지역으로 갈아타는 것은 모범적인 갈아타기라고 할 수 있다.

 

부동산은 무조건 많이 하락했다고 좋은 것만은 아니지만 주식과는 달리 기업의 가치가 없기 때문에 이 시점에서는 가장 중요한 요소임에는 틀림 없다.

부동산 매수시에 호재에 민감한 경우가 많은데, 이미 호재가 반영이 된 지역은 낙폭이 적어서 상승시에 탄력이 적다는 사실을 잊어서는 안 되며, 낙폭이 큰 곳은 원상 복귀만 해도 탄력을 받는다는 평범한 사실을 잊어서는 안 된다.

지금까지 매도와 매수에 대하여 여러 유형의 부동산 전략을 소개 했는데, 자신의 상황과 부동산 여건을 심도 있게 고려하여 최상의 매도와 최선의 매수, 최고의 갈아타기가 되기를 희망합니다.

최악의 조건을 지닌 매도 물량은 매수자의 입장에서는 최고의 매수가 되며,

최고의 조건을 지닌 매도 물량은 매수자의 입장에서는 최악의 매수가 된다.

매도자와 매수자가 부동산 매매시에 최선을 다 하는 길이 무엇인지,

역지사지와 역발상 사고로 의미를 되새김질 해야 한다.

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