[稅테크 포인트] - 부동산 공동명의 ..... 세제상 득실은?

[인수봉]

정부의 정책이 세제강화 쪽으로 흐르자 많은 분들이 [공동명의]에 관심을 가지기 시작했다.

 

간혹 어떤 분들은 공동명의를 하면 무조건 좋은 의미로 생각하기가 쉬운데, 그러나 반드시 그렇지만

은 않은점을 명심하시고, 경우에 따라 유무가 있으니 유의하기 바랍니다.

주택을 가족간에 공동명의로 취득했다가 나중에 매도하게 될 경우, 양도소득세를 줄일 수 있습니다.

 

또한 보유기간 동안 발생하는 임대소득세와 종합부동산세를 줄일 수 있습니다.  일반적으로 분가했

거나, 분가할 예정인 가족과 공동명의로 취득하면 보유세와 추후 처분시, 양도소득세의 절세효과가

크게 됩니다.

그러나 공동명의로 취득시 항상 절세가 되는것은 아님에 주의를 요합니다.  특히 함께 살고 있는 동

일한 세대원 간의 공동명의는 절세효과가 없거나, 오히려 손해가 발생할 수 있습니다.

또 하나, 반드시 점검해야 할 사항은 증여세 입니다. 명의는 공동명의 일지라도 실제 한 사람이 취득

자금을 모두 불입한 경우에는 증여세를 내야 합니다.  이 때는 증여의 실익 여부를 검토한 후 실행해

야 합니다.

공동명의로 취득시 양도소득세와 보유세 절세가 얼마나 되는지를 하나씩 살펴보고 주의사항을 점검

해 보기로 하겠습니다.

▣ 공동명의로 취득시 양도소득세 절세효과

[사례] 그랜드 아파트를 아버지 단독명의로 취득한 경우와 장남이 공동으로 취득할 경우, 2년 후 차

익 2억원을 남기고 매도할 경우 양도소득세는?

[해답] 공동명의취득과 단독명의 취득의 경우 양도차익은 2억원으로 동일합니다. 따라서 세금도 동

일하다고 생각을 하실겁니다.

 

그러나, 양도소득세는 개인별로 계산을 하고 차익에 대해서 단일세율이 아니라, 누진과세를 하기 때

문에 공동명의일 경우의 양도소득세가 적게 됩니다.

그렇다고 공동명의로 하면 무조건 양도소득세가 절세가 되는것은 아니고, 2년미만 보유이거나 중과

세 대상인경우는 거의 없다고 보시면 됩니다.

▣ 공동명의로 취득하면 임대소득세와 종합부동산세를 절세할 수 있다.

주택을 보유하고 있는 동안에는 종합부동산세와 임대시 임대소득에 대한 종합소득세를 내야 합니다.

이 세금들을 절세할 수 있는 방법중 대표적인 것이 바로 [공동명의]로 구입을 하는 겁니다.

종합부동산세는 세대원 소유주택의 국세청 기준시가의 합계액이 6억원을 초과하면 그 초과 부분에

대해서 과세를 합니다.

 

예를 들어 국세청 기준시가의 합계액이 총 10억원이라면 6억원을 초과하는 4억원에 대해 종합부동산

세를 내야 하는데, 만약 분가한 가족이 공동으로 소유하고 있다면, 각 세대별로 6억원이하 이므로 종

합부동산세를 내지 않아도 됩니다.

주택임대소득은 개인의 다른 소득과 합산하여 종합소득세를 과세합니다. 예를 들어 이씨가 사업소득

으로 2억원을 벌고 있는데 6천만원의 임대소득이 추가로 발생을 하였습니다.

 

이 경우에 단독명의로 취득하면 임대소득 6천만원의 적용세율은 35%입니다.  그러나 부부 공동명의

나 소득이 없는 배우자 명의로 취득하면 세율은 8~26% 누진세율을 적용을 받게 됩니다. 

따라서 절세의 핵심은 개인에 합산되는 소득을 분산시켜서 높은 세율의 적용을 방지하는 것입니다.

 

결론은 소득이 없거나 적은 배우자에게 소득이 귀속되게 하는 것입니다. 그런데 왜 배우자가 되어야

하는지요? 그 이유는 배우자의 경우 공제금액이 커서 증여세를 내지 않을 경우가 많기 때문입니다. 

▣ 공동명의의 실익 여부를 먼저 검토한 후 실행하라. 

앞에서 언급한 것처럼 공동명의로 하는 것이 항상 절세효과가 있는것은 아니였습니다.  공동명의로

주택을 취득할 경우 손해가 발생할 수 있습니다.

 

이 때, 누구를 공동명의자로 하는가와 그 취득자금의 원천이 어디에서 발생한 것인가에 따라 절세효

과가 달라지게 됩니다.

예를 들면, 배우자를 공동명의자로 할 경우에는 임대소득에 대한 종합소득세 절세효과는 있지만, 동

일세대원이기 때문에 종합부동산세의 절세효과는 없습니다.  또한 2주택자인 경우에도 중과세 대상

일경우 양도소득세 절세효과가 거의 없습니다.

 

추가적으로 증여세액이 3억원이 넘으면 증여세도 고려를 해야 합니다.자녀의 경우 30세 미만이고 소

득이 없으며, 미혼인 경우에는 부모와 동일세대원으로 간주되기 때문에 양도소득세와 종합부동산세

의 절세효과가 없으며, 증여세를 내야 하는 문제가 발생할 수 있음에 주의를 요합니다.

이 처럼 세금의 차이는사안에 따라 절세효과의 유무가 달라지므로, 先 검토후 의사결정을 하시기 바

랍니다.  마지막으로 ....  아는 것은 돈입니다.

저작권자: 중앙일보 조인스랜드 <무단전재,재배포 금지>

[별에게 물어봐]

공동명의 무조건 좋은 것만 있는게 아니군요~~