부동산시장현황 및 향후전망(삼성생명강의안)

[院堂(양천석)]

                부동산시장 현황 및 향후 전망

                       전남대학교 평생교육원

성공부동산재테크 강사 양 천 석

강의주제

○우리나라 경제 현주소

○우리나라 부동산 현주소

○박근혜 대통령 지역개발 공약 사항

○역대정부의 부동산 가격 상승률 현황

○전국주택가격 순환주기

○한·일간 부동산 시장 관련 동향

○부동산시장 현황 및 향후전망

○이런 부동산이 돈이 된다

○미래주택시장 어떻게 변할까?

○부동산 투자 상담 사례

우리나라 경제 현주소

첫째, 경제성장률이 크게 둔화되고 있다.

70 ~ 80년대 연평균 성장률이 9.16% 성장에서 90 ~ 2000년엔 절반인 5.4% 성장으로 크게 둔화되었고 올해는 2.3%이내 성장할 것으로 전망

둘째, 저금리가 유지되고 있다.

70 ~ 80년대 두 자리숫자 (14.0%) 금리에서 90 ~ 2000년엔 절반인 7.0%대로 줄어들었고, 현재는 3.0%이내의 금리가 유지되고 있다.

셋째, 저출산으로 인구가 늘지 않고 있다.

70년 4.05명의 출산율이 현재는 3분의 1수준인 1.3명으로 아기를 낳지 않아 60 ~ 70년대엔 한 해 동안 약90만 명이 태어났으나 80 ~ 90년대엔 약 70만 명으로 줄어들었고 현재는 약 45만 명밖에 태어나지 않고 있다.

넷째, 고령사회로 빠르게 진입하고 있다.

2000년에 65세 이상 인구가 전체 인구의 7%인 고령화 사회에서 오는 2018년 14%인 고령사회로 진입하고 2026년엔 65세 이상 인구가 전체 인구의 20% 초 고령사회가 된다. 아울러 세계에서 가장 빠르게 초 고령사회로 진입하고 있다.

※영국92년, 미국86년, 독일 80년, 일본 36년, 우리나라 26년

다섯째, 만혼화 ․ 비혼화 현상이 심화되고 있다.

1990년 남자 평균 초혼 연령이 27.79세, 여자 24.78세에서 2008년 남자 31.38세, 여자 28.32세로 남녀 모두 3.5세 이상 늦어졌다. 초혼연령 증가가 불임에도 영향을 미치고 있다. 기혼여성의 불임비율이 13.5%에 달하고 있다. 그리고 젊은 사람들이 결혼을 안 하여 독신자가 크게 늘어나고 있다.

                우리나라 부동산 현주소

첫째, 주택가격은 소득수준에 비해 높다.

가계소득대비 4 ~ 5배를 적정한 것으로 본다.

※지방 대도시의 경우 32평형 기준으로 2억원 이하, 수도권은 3억원 이하,

서울은 4억원 이하가 적정한 것으로 판단됨

둘째, 양질의 소형주택이 크게 부족하다.

저출산·고령화로 1 ~ 2인 가구가 전체가구의 절반에 육박하여 원·투룸이 아닌 전용면적 60㎡정도의 양질의 소형주택이 크게 부족하며, 원·투룸이나 도시형 생활주택은 과잉 공급 상태임.

셋째, 가계부채가 지나치게 많다.

가계부채가 1,000조원에 육박하여 감당하기가 매우 버겁다.

※하우스푸어가 100만가구가 넘었으며, 금융비용 부담이 어려워 주택경매물건이 늘어나고 있다.

넷째, 베이비 부머의 은퇴가 빈곤화 위기에 몰려 있다.

베이비 부머(1955 ~ 1963년생)의 은퇴가 2010년부터 시작되어 은퇴자들이 생계형 창업에 대거 참여하면서 상가의 월세를 끌어올려 기존 자영업자는 밀려나고 은퇴자들도 1년 안에 문 닫는 사례가 늘어나는 악순환의 늪에 빠지고 있다. 이어 ‘은퇴자 창업은 노년의 무덤’이라는 말이 나오고 있다.

다섯째, 상업용·업무용 부동산은 과잉 공급 상태이다.

공실률 : 10% 수준

여섯째, 마구잡이식 주택공급이 화를 부추길 수도 있다.

현재 우후죽순 격으로 건설되고 있는 수도권 제2기 신도시의 60여 만가구의 주택공급이 입주시기에는 집값 폭락으로 이어질 수 있다.

일곱째, 부동산 시장이 양극화․차별화가 심화되고 있다.

박근혜 대통령 지역개발 공약 사항

자료: 건설경제신문/1월 7일

지 역	공 약 내 용
경 기	GTX(킨텍스~수서, 송도~청량리, 금정~의정부간 3개 노선등) 수도권 공역급행철도 사업을 추진
인 천	경인고속도로 지하화, 인천도시철도 2호선 조기개통
충 청	논산~대전~세종~청주를 연계하는 충청권 광역철도망 구축, 과학비즈니스벨트 가속기 부지매입비를 국고지원
강 원	동해안경제자유구역 지정 춘천~속초 동서고속화철도 조기착공 여주~원주, 원주~강릉 간 복선전철을 추진 동계올림픽지역의 복합관광중심지대 육성(메디케어산업 연구기반 조성)
영 남	동남권 신공항 건설 구미·포항·영천 IT융복합 신산업벨트조성 동해안과 낙동강을 따라 첨단과학·그린에너지 비즈니스 거점 조성 동해안 고속도로망을 구축(삼척~포항) 동서5축 고속도로 건설(보령~울진) 김천~거제 남부내륙철도를 2015년 이전 조기 착공
호 남	광주에 자동차 100만대 생산기지 및 친환경 그린카 클러스터 지원추진 호남 KTX건설사업 적극 추진(오송~익산~광주송정~무안공항~목포) 전남~경남간 한려대교 건설 추진(현재 기본계획 수립용역이 진행중) 새만금 2단계 개발 조기 완공(3년 앞당겨 2017년에 완성) 동서횡단철도(새만금~김천간) 새만금 신항만 배후 물류단지 조성 지원
제 주	신공항 건설 또는 기존 공항 확장을 통한 제주공항 인프라 확충

역대 정부의 부동산가격 상승률 현황

단위:%

연차 정부	토지가격 상승률
	1	2	3	4	5	계
전두환 1981~ 1987년	7.51	5.4	18.5	13.2	7.0	51.61
노태우 1988~ 1992년	27.47	31.97	20.58	12.78	-1.27	91.53
김영삼 1993~ 1997년	-7.38	-0.57	0.55	0.95	0.31	-6.14
김대중 1998~ 2002년	-13.6	2.94	0.67	1.32	8.98	-0.31
노무현 2003년~ 2007년	3.43	3.86	4.99	5.62	3.89	21.79
이명박 2008~ 2012년	-0.32	0.96	1.05	1.17	0.95	3.81

전국 주택가격 순환주기

순환 주기	상 승			하 락
	기 간	상승률(%)	비 고	기 간	하락률(%)	비 고
1				1986. 1 1987. 8	-7.1
2	1987. 9 1991. 4	34.9		1991. 5 1998. 10	-47.1
3	1998. 11 1999. 9	3.4		1999. 10 2001. 3	-4.5
4	2001. 4 2003. 10	26.0		2003. 11 2005. 3	-7.8
5	2005. 4 2007. 1	13.3		2007. 2 2010. 9	-5.7
6	2010. 10 2011. 8	2.5

한·일간 부동산시장 관련 동향

적 요	우리나라	일 본
인구감소	2030년	2005년
베이비붐 세대등장	1차 : 1988년 ~ 1992년 2차 : 2001년 ~ 2006년	1차 : 1972년 ~ 1976년 2차 : 1986년 ~ 1990년
금리인하	2008년 8월부터 2009년 2월 6차례 5.25%를 2.0%로	1986년 1월부터 1987년 2월 5차례 5%를 2.5%로
수도권신도시 개발발표	1기 신도시 : 1989년 (분당·일산·평촌·산본·중동) 2기 신도시 : 2005년	1990년 다마, 센리
아파트가격폭등	1차폭등:1988년 ~ 1991년 2차폭등:2001년 ~ 2006년	1987년 ~ 1991년
스태그플레이션	2007년 1월 ~ 2008년 12월	1990년 6월 ~ 1991년 12월
베이비붐 세대은퇴	2010년	2006년
금리인상	2010년 7월 ~ 2011년 6월 2%에서 3.25%로	1989년 5월 ~ 1990년 8월 2.5%에서 6%로
수도권신도시 아파트입주	1기 신도시:1991년 ~ 1992년 2기 신도시:2010년 ~ 2015년	1993년
주택 융자 총량제규제	2005년 8월	1990년 4월
양도소득세 중과세	2003년 10월 29일 2005년 8월 31일	1987년 10월
아파트가격 하락	2009년 3월부터	1992년 1월부터 현재까지

부동산시장 현황 및 향후전망

부동산 시장이 장기침체에서 벗어나지 못하고 있는 것은 소득에 비해 주택가격이 높기 때문이며, 앞으로 집값이 오를 가능성이 낮아 실수요자들조차 주택구입을 꺼리고 있기 때문이다.

저출산·고령화와 만혼화·비혼화 등으로 1~2인 가구가 전체가구의 절반에 이를 정도로 인구·가구 구조가 크게 바뀌면서 4인 가구에 맞는 중대형 주택에 대한 수요가 크게 줄어들어 엄청난 양의 미분양으로 남아있으며, 소형 주택은 수요가 크게 늘어나 부족하기 때문에 가격이 상승하는 등 양극화·차별화 현상이 나타나고 있다.

금융위기 이후 우리 경제가 저성장과 경기침체의 수령에 빠져들면서 집을 사는데 따른 위험 부담도 커졌다. 특히 정부가 올해 예상 경제성장률을 2.3%로 낮추며 장기 침체를 경고하고 있는 시점이다. 이런 상황에서 정부가 아무리 세금과 금리를 대폭 깎아주며, 집을 사라고 권유해본들 한계가 있을 수밖에 없다. 소득이 늘지 않고 집값도 오르지 않는 상황에서 굳이 빚을 내서 집을 사기 보다는 임대 주택을 찾는 사람이 늘고 있다.

금융위기 이후 수도권 일부 지역의 아파트 값은 20~40%까지 떨어졌다. 집값이 비쌀 때 은행 대출을 받아 집을 샀다가 어려움을 겪고 있는 ‘하우스푸어’문제가 심각하다. 수도권 지역의 주택 경매물건은 2008년 2만1,500건에서 2012년 5만1,500건으로 크게 늘었다. 집값이 더 떨어지면 1,000조원에 이르는 가계부채가 부실화될 위험이 커지고 이는 다시 금융시장의 위기로 번질 수 있다.

전반적으로 경기가 추락하는 상황에서 부동산시장만을 살릴 수 있는 묘책을 찾아낼 수는 없다. 전체 경기가 살아나 소득이 늘어나야 부동산시장도 정상화될 수 있다. 이번 부동산대책의 효과는 정부가 앞으로 얼마나 과감한 경기활성화 대책을 내놓느냐에 달려있다.

금년의 부동산시장 전망은 양질의 소형주택(전용면적 60㎡)은 많은 양의 수요로 공급이 필요하지만, 중대형주택과 도시형생활주택은 물론 원·투룸과 업무용빌딩 그리고 상업용 건물 등은 과잉공급 상태로 공실이 많아 공급을 줄여야 할 것으로 판단되고 있다.

이런 부동산이 돈이 된다

1. 업무시설(관공서, 기업체 사무실)지역 주변

2. 아파트 밀집지역 주변

3. 대단위 택지개발지역 주변

4. 재건축, 재개발지역 및 주변

5. 산업단지 또는 연구단지 주변

6. 용도지구 변경지역 또는 그 주변

7. 상업지역 밀집지역 주변

8. 유통시설 단지 주변

9. 그린벨트 해제예정지역 또는 그 주변

10. 기업도시 예정지역 주변

11. 신도시 예정지역 주변

12. 혁신도시 예정지역 주변

13. 행정중심 복합도시 예정지역 주변

14. 경제자유구역 주변

15. 국제관광 자유구역 및 관광단지 주변

16. 도심지나 부도심의 복개도로 주변

17. 고속철도역 및 전철역 주변

18. 고속도로, 국도, 지방도등 도로신설 또는 확장지역 및 특히 IC 주변

19. 새로운 소방도로 신설 또는 확장지역 주변

20. 대도시 외곽도로 신설 또는 확장지역 주변

21. 주변에 공원이 신설되는 지역 주변

22. 주변에 학교가 신설되는 지역 주변

23. 주변에 지하철역이 있는 지역 주변

24. 대기업이 대형사옥이나 큰 건물을 신축한 지역 주변

25. 드라마 촬영지역 주변

26. 전원주택지(은퇴자용 주택)

미래 주택시장 어떻게 변할까?

첫째, 저출산·고령화가 급속하게 진입하게 되므로 주택수요 변화가 향후 주택시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. 저출산·고령화가 빠르게 진입되므로 1~2인가구수가 전체가구수의 48.2%로 절반에 육박하여 주택규모는 소형주택 수요증가로 브랜드 있는 기업에서 신축한 소형주택 브랜드 등장과 고소득 독신 직장인·신혼부부 등 대상으로 침대·옷장·책장 등이 바닥이나 벽속에 매립하는 주택이 각광을 받게 될 것으로 예상

둘째, 가치관 및 문화의 다양화로 이동형 주택(직장과 집으로부터 자유로운 노마드형 인간의 주거공간), 코쿤 하우스(미혼회사원, 대학생, 원거리 출·퇴근자 등의 한시적 주거공간), 테라스형 하우스(타운하우스의 편리성과 전원의 쾌적성을 갖춘 주거공간)등이 다양하게 등장할 것으로 예상

셋째, 기후변화 및 과학기술의 발달로 그린&스마트빌딩(외부 돌출형 벽체에 식물서식, 빗물을 모아 생활용수로 사용) 옥상에 텃밭을 조성한 아파트(아파트 옥상에 텃밭, 바비큐시설 등 조성, 옥상 녹화로 최고층 난방비 절감 등)이 크게 각광을 받게 될 것으로 예상

넷째, 멀티 해비테이션 등장으로 다양해지는 개인·사회의 가치관과 여가 휴양의 확대로 도시와 농촌 간에 각각 집을 마련하고 양쪽을 오가며 거주하는 새로운 트랜드 등장, 도시에서 이동시간 60분, 건축 면적 66㎡, 집값과 땅값은 1억원 이하, 주요 수요층 50대 등의 특징/동거는 하지 않아도 가족들과 가까이 있고 싶어함, 고령자는 사회적 범죄·노후건강, 정신적 소외감등이 이유, 젊은 부부는 맞벌이와 육아의 이중 부담 등이 이유 때문에 지방 땅이나 빈집이 증가하고 실버 인구의 도시 집중현상에 따른 소형주택부족과 일자리 창출이 시급이 예상

다섯째, 고령 인구 증가로 노인층을 대상으로 하는 실버산업 발달, 간병 및 의료 분야에서 감성기술, 의료보건, 건강관리, 미용과 성형, 보조식품, 평생교육, 직업훈련 등 미래형 실버타운 산업등장, 노인들끼리만 외딴 곳에 모여 사는 요양원이 아니며, 병원이 아니라 개인 단독주택으로 된 단지, 신재생에너지, 원격 진료 바이오웰 등 첨단 기술이 도입된 주택이 각광 받을 것임

부동산 투자 상담 사례
구 분	내 용
공장 확장 상담 사례	2005년 1학기 전남대학교 평생교육원에서 내 강의를 열심히 듣는 하남 산단 8번 도로에 인접한 지역에서 대지:724평, 건물:420평으로 자동차부품을 생산한 중소기업을 운영하고 있는 배사장은 공장이 너무나 협소하여 도저히 확장할 공간이 없어 고민하고 난감해하고 있었다. 상담을 요청하여 다섯 차례의 현장답사로 평동산단으로 이전토록 대안을 제시하였다. 하남공단 그 장소에서는 확장할 수 있는 방법을 찾지 못하고 있던 차 마침 삼성전자가 수원에서 광주로 가전공장을 이전한다는 정보를 입수하여 그분에게 하남공단에 있는 공장을 매도하고 평동공단으로 현재공장 규모보다 3배정도 면적을 확장토록 상담하여 경매로 나온 대지:2,120평과 건물:1,200평 공장을 2회 유찰된 입찰물건을 3회차 아주 저렴한 시가의 60%수준의 가격으로 매수하여 공장을 크게 확장하였을 뿐만 아니라 하남공단의 공장도 삼성전자 이전으로 계열공장이 많이 들어오게 되어 수요자가 많아 매우 높은 금액으로 매도하게 되어 고수익을 창출함.
물류창고 신축토록 상담하여 고수익창출 상담 사례	2007년 상반기 첨단종합사회복지관 주부대학원생을 대상으로 부동산 재테크 강의를 하면서 한 수강생은 890여 평의 밭에 단감나무를 심어 20년간 경작하고 있었다. 본인 인건비와 농약대 비료대 등으로 년300여만원의 수익을 내고 있으면서 상담을 요청하여 여섯 차례의 현장답사로 물류창고를 신축토록 상담하고 자문하여 실천함으로서 자기돈 1억5천만원과 은행대출금 1억5천만원을 투자하여 연간 7,200만원의 고수익을 창출하여 완벽한 노후대책을 마련해 주었음.
나대지에 사무실 신축하여 고수익 창출 상담 사례	2008년 상반기 메트로 문화센터 수강생은 학동에 나대지를 10년 동안 놀리고 있던 것을 현장 답사하여 사무실로 신축하도록 상담하여 매월 500만원의 고수익 창출하고 있음.
다가구주택 투자하여 고수익창출 상담 사례	2006년 상반기부터 전남대학교 평생교육원과 첨단종합사회복지관 주부대학원생을 대상으로 성공부동산재테크 강의를 하면서 앞으로는 저출산 고령화와 비혼화 만혼화 등으로 소형주택이 크게 각광을 받게 될 것이라고 강의하면서 소형 주택사업에 투자한다면 고수익을 창출할 수 있다고 강의를 통해 알려주었다. 나의 강의를 받은 수강생 가운데 본인 자금을 적게는 2억원 많게는 3억5천만원을 투자하여 수요층이 두터운 상무지구, 첨단지구, 수완지구, 농성동 등에서 다가구(원·투룸)주택을 매수토록 상담하고 현장답사를 통해 장단점을 정확히 조사 분석하여 알려주어 본인의 투자한 자금대비 년 12% ~ 20%까지 고수익을 올리고 있는 분이 수십명이 현재 임대사업을 하고 있습니다.
검증되지 않은 신축상가 분양 조심수요층이 있는 부동산 투자 상담 사례	2008년 상반기 첨단지역에 3억원으로 신축상가를 매입하려던 수강생의 상담요청이 있어 현장을 여러 차례 방문하여 세밀하게 검토한 결과 그 상가는 수요가 많지 않을 것으로 판단되었고 수익률도 많이 나오지 않으며, 특히 검증되지 않은 상가에 투자하는 것은 대단히 위험하므로 상가에 투자하지 말고 수요층이 있는 다가구 주택에 투자를 권유하고 상담하였습니다. 나의 상담을 받아들여 다가구 주택에 투자함으로써 본인의 투자 자금대비 18%의 고수익을 올리고 있으며, 매수하고자 한 그 상가는 미분양으로 인해 부도가 났음.
부동산 투자 상담 사례
구 분	내 용
비어있는 상가를 다가구주택으로 활용토록 상담 사례	2009년 봄 하남산단 인근에 1층에 상가 2층에 주택으로 본인이 2층에 거주하고 있는 수강생 한분은 1층상가를 1년동안 비어놓고 있었다. 나의 상담을 요청하여 현장답사하여 주변상황을 자세히 조사 분석한 결과 원룸 5개로 개조토록 상담하고 자문하여 매월 120만원의 수익을 올릴수 있도록 하여 주었습니다.
부동산 세금절세 상담 사례	2006년 상반기 전남대학교평생교육원에서 강의를 하면서 많은 수강생들에게 정부에서는 부동산 경기활성화 조치의 일환으로 취득세와 등록세를 감면하게 된다는 정보를 알려주었으며, 건설회사에 연체금을 주더라도 입주시점을 9월로 조정토록 상담하여 취득세 등록세를 각각 50%이상 절세할 수 있도록 하였습니다.
기획부동산 피해해결 상담 사례	2005년 상반기 이후 강의하면서 기획부동산 직원의 말만 믿고 부동산을 계약하여 많은 손해를 보게 되는 몇가지 사례가 있었습니다. 그러나 나의 상담과 자문을 받고 방법을 가르쳐주어 모두 계약금을 돌려받을 수 있도록 하였으며, 특히 많은 수강생들에게 피해사례를 알려주어 피해를 당하지 않도록 하였습니다.
아파트가격 폭등할 때 거품이므로 매수하지 말도록 상담 사례	2006년 상반기 이후 강의하면서 자고나면 아파트가력이 폭등할 때 많은 수강생들은 초조하여 지금이라도 대형아파트를 매수해도 되는가를 수없이 많은 상담을 요청하였으나 현재의 아파트 가격은 시세가 아닌 거품이므로 매수하지 말도록 만류하였습니다. 그리고 그 이유에 대해서도 자세히 알려주었습니다. 나의 상담을 받아드린 사람들은 이익을 보고 있지만 나의 상담을 받아드리지 않고 본인 독자적으로 판단하여 매수한 사람들은 엄청난 금액의 손해와 후회를 하고 있습니다.
재건축․재개발 지역 주변 단독주택 매입하여 고수익창출 상담 사례	재건축이나 재개발 추진지역은 주택 멸실에 따른 이주수요가 발생하게 되면 주변의 단독주택이나 소형아파트의 경우 가격이 큰 폭으로 상승하게 되므로 주변지역의 주택을 매수토록 상담하고 권유하여 많은 시세차익과 수익을 창출하고 있습니다.