9월 이후 20~30대는 신규 청약보다는 기존 아파트 매입에 눈길을 돌릴 것으로 보이며 40대 이상 장기 무주택자들은 청약에 적극 나설 전망이다.
하반기 시행예정 주택정책
하반기 중 시행될 정책에서 가장 주목해야 할 정책은 도량형 통일과 청약 가점제, 분양가 상한제다. 비법정 도량형을 사용할 경우 3회 이상 적발시 건당 50만원의 과태료가 부과될 수 있다.
9월부터는 분양가 상한제와 청약가점제가 시행되므로 청약통장을 통한 내집마련 전략을 새로 짜야 할 것이다. 분양가 상한제 및 전매제한, 청약가점제는 앞에서 언급했으므로 생략한다.
■ 지방 투기과열지구 해제
7월 2일부터 지방 일부 투기과열지구가 해제된다. 부산, 대구, 광주, 경남 등 24개 시군구다. 다만 부산 수영구, 해운대구, 영도구와 대구 수성구, 동구, 광주 남구는 제외됐다.
앞으로 9월부터 분양가상한제 실시로 모든 지역 공동주택에서 최소 6개월 전매제한이 신설되고 청약가점제, 2주택 이상자의 1순위도 전면 배제돼 투기수요로 인한 실수요자의 피해 가능성은 적을 것으로 보인다.
반면 인천 연수구 송도동, 동춘동, 연수동, 선학동, 옥련동, 청학동은 송도 경제자유구역 개발에 따른 투기수요를 차단하기 위해 주택거래 신고지역으로 지정했다.
■ 분양가 공시(분양원가 공개)
9월부터 수도권 지역 투기과열지구에서 분양하는 모든 분양가 상한제 적용주택은 분양가를 공개해야 한다. 입법예고중인 주택법 개정안이 7월중 확정될 예정이다.
수도권 이외 지역에서는 투기과열지구 중 건설교통부 장관이 별도로 정하는 기준에 해당하는 지역과 시·군·구청장이 지정 요청을 한 지역을 주택정책심의위원회를 거쳐 분양가 공시(분양원가 공개) 대상으로 지정토록 했다.
분양가 공개 항목은 민간택지에 지어지는 주택은 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비,감리비, 부대비, 기본형 건축비 가산비용 7개 항목을 공개해야 하며 공공택지 내 건설 주택은 61개 항목을 공개해야 한다.
■ 채권입찰제 확대
9월부터 재건축, 재개발 일반분양뿐 아니라 주상복합 등 민간택지의 25.7평 초과 아파트에 대해선 채권입찰제가 확대 적용된다. 또 채권매입액 상한액의 주변 시세의 90%에서 80%로 하향 조정된다.
■ ‘반값 아파트’ 10월 첫 공급 예정
토지 임대부 및 환매조건부 분양주택은 수도권 내 주공 사업장에서 올 10월 중에 시범공급된다.
토지 임대부 분양주택의 경우 건축부분 분양가는 분양가 상한제에서 7월 고시될 기본형 건축비를 적용해 산정한다. 토지부분은 임대기간을 30년으로 해 임대료는 현재 공공택지 공급가격을 기준으로 책정하며 2년마다 갱신하되 증액한도는 2년간 5% 이내가 된다.
환매조건부 분양주택은 일반 분양주택에 비해 낮은 가격으로 공급되며 20년인 환매기간 내 환매가격은 최초 공급가격에 1년 만기 예금이자율을 더한 가격으로 정했다. 질병, 해외이주, 직장이동 등 사유가 생기면 10년 이내에도 전매가 가능하며 10년 이후에는 별도 사유없이 환매할 수 있다.
■ 도량형 법정단위로 통일
산업자원부가 오는 7월 1일부터 비(非)법정단위를 사용할 경우 과태료를 부과키로 함에 따라 앞으로는 계약서 등에 평형 대신 ㎡ 등 법정단위를 표기해야 한다. 정부는 우선적으로 평, 돈 사용을 단속할 방침이다. 이를 위반하는 기업이나 업체에 대해서는 3회 적발시 건당 50만원 한도의 과태료가 부과된다.
■ 신축주택 1가구 1주택 양도세 비과세 특례제도 폐지
외환위기 이후 침체된 건설경기 활성화를 위해 도입된 신축주택에 대한 1가구 1주택 양도세 비과세 특례제도 중 주택수 산정에 대한 부분이 2007년 12월 31일자로 없어진다.
이에 따라 1998년 5월 22일~1999년 말까지와 2000년 11월 1일~2003년 6월 30일에 취득한 신축 주택 등 공동주택 60만가구의 최초 입주자로서 1가구 2주택 이상 보유자는 2007년까지 기존 주택을 매각해야 신축 주택은 주택수 산정에서 제외된다.
하지만 일몰기한(2007년 12월 31일)을 넘겨 일반주택을 매각하는 주택 보유자는 신축 주택도 1주택으로 산정돼 시세 차익에 따라 9~36%의 양도세를 물어야 한다. 하지만 당시 입주한 신축주택에 대한 5년간 양도세 100% 감면 조항은 그대로 유지된다.
■ 마이너스 옵션제
분양가 상한제가 적용되는 모든 아파트에 대해 마이너스옵션제가 의무적으로 적용된다.
마이너스 옵션제는 건설사가 아파트 골조만 짓고 내부 마감재나 인테리어는 입주자가 따로 공사해서 설치하는 것으로 그만큼 분양가가 낮아져 취득세와 등록세 등 세금을 줄일 수 있고 완공 시점에 새로 나온 마감재를 선택할 수 있다는 장점이 있다.
다만 옵션 품목 중 상당수는 장판, 벽지, 타일, 조명 등 입주자들이 생활하는데 꼭 필요한 마감재인데다 분양가 상한제가 적용된 아파트는 마감재 질이 크게 떨어질 수 있다. 또 실제 본인이 인테리어를 개별적으로 할 때 시공사에서 단체로 하는 것보다 비용이 더 들 수 있어 마이너스 옵션을 선택하는 계약자가 적을 것으로 예상된다. 골조공사와 내부 마감공사를 서로 다른 업체가 하게 되면 하자 및 보수에 대한 책임이 불분명해져 소비자의 피해로 돌아갈 가능성도 있다.
■ 부적격 당첨 주택 특혜분양 금지
9월부터 주택분양 때 당첨자가 계약하지 않거나 주택 소유사실이 드러나 부적격 당첨 주택을 사업자가 특정인에게 특혜 분양할 수 없고 모두 예비당첨자의 몫으로 돌려야 한다. 또 부적격 당첨 물량을 분양받은 경우 지금까지는 당첨자로 분류하지 않았지만 앞으로는 추첨에만 참가해도 최종 계약여부와 관계없이 당첨자로 인정된다. 당첨자로 인정되면 청약통장을 사용한 것으로 분류돼 투기과열지구에서 5년 동안 1순위자격이 제한된다다.
■ 민간 공공 공동택지 개발사업제 도입
7월 21일부터 민간주택업체가 일정규모(민간제안시 50%)의 택지를 확보하고도 알박기나 매도거부 등으로 사업에 차질을 빚는 경우 공공과 손잡고 공동으로 사업을 추진할 수 있게 된다.
공동사업을 할 때 최소택지면적은 도시지역의 경우 1만㎡, 비도시지역은 3만㎡로 민간이 제안할 경우 민간이 50% 이상 토지를 확보해야 하고 공공이 제안할 경우 민간이 20% 이상 토지를 갖고 있으면 된다.
■ 부동산개발업자 등록 의무화
무분별한 부동산개발업자를 체계적으로 관리하기 위해 개발업자의 등록을 의무화하는 ‘부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률’이 오는 11월18일부터 시행된다.
이때 자본금 5억원이 안되면 부동산 개발업자로 등록할 수 없고 개인인 경우에는 영업용자산평가액이 10억원 이상 이어야 한다. 부동산개발업자로 등록하지 않으면 연면적 2천㎡이상의 건물을 지을 수 없고 연간 기준으로 5천㎡이상의 건물을 지을 수 없으며 3천㎡ 이상(또는 연간 1만㎡ 이상)의 토지 개발사업도 할 수 없다.
■ 토지보상 대토보상 도입
토지보상금이 부동산시장으로 흘러들어가는 것을 막기 위해 대토보상을 도입하는 방안을 하반기에 도입할 예정이다.
토지보상비를 현금이 아닌 '개발된 땅'으로 주는 토지보상법 개정안이 국회에 통과되면 하반기부터 시행될 예정이다. 정부는 또 대토보상과 별도로 이미 도입된 채권보상을 활성화하는 방안도 마련할 계획이다.
채권보상은 현재 부재지주가 1억원을 넘는 금액을 보상받을 경우 1억원 초과분에 대해서만 의무화돼 있고 현지인은 희망할 경우에 채권보상을 받을 수 있다.
정부는 자발적인 채권보상을 확대하기 위해 채권보상 때 적용되는 양도소득세 감면율(현재 15%)을 높이는 방안을 검토하고 있다. 또 대토보상 때도 양도소득세 감면을 적용하고 채권장기보유시 인센티브를 주는 방안도 하반기에 도입할 방침이다.
이밖에 주택법 개정에 따라 9월 이후 시행될 주택정책은 다음과 같다.
주택조합제도 악용을 막기 위해 청약당첨자는 조합원에 가입하지 못하도록 하고 투기과열지구가 사업예정지일 때는 조합원 자격에 1년이상 무주택 기간과 공시가격 5천만원 이하(전용면적 18평 이하) 소유자라는 제한을 뒀다.
지역 또는 직장주택조합을 설립하기 위해서는 사업예정지의 소유권을 80% 이상 확보해야 하고 건설예정 가구수의 80% 이상을 조합원으로 확보해야 한다.
역모기지 활성화 방안도 마련돼 고령자가 주택금융공사 보증으로 주택담보 대출(역모기지)을 받을 때에는 담보로 제공하는 주택에 대한 근저당권설정 등기에서 설정금액의 1%인 제1종 국민주택채권 매입의무를 면제했다.
건축법에 따른 1백50가구 이상의 주상복합주택에 대해서도 주택법에 의한 공동주택 관리규정을 적용받도록 해 공동주택의 입주자가 입은 재산상 손해를 배상하기 위해 3천만~5천만원의 보장금액을 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁해야 한다.
정책명
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요약
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시행시기
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관련법
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지방투기과열지구 해제
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부산, 대구, 광주, 경남 일부지역
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7월 2일
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지방투기과열지구 일부 조정안
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청약가점제
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무주택기간, 부양가족수, 통장 가입기간 등 가점 점수에 따라 입주자 선정
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9월 1일
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주택공급에 관한 규칙 개정안
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분양가 상한제
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민간택지 공동주택까지 확대 실시
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9월 1일
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주택법 개정안
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마이너스 옵션제
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내부 마감재, 인테리어를 입주자가 따로 공사하는 것
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9월 1일
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주택공급에 관한 규칙 개정안
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도량형 법정단위 통일
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산업자원부, 평, 돈 사용시 과태료 부과할 예정. 평→㎡ , 돈→g으로 표기해야
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7월 1일
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개량법 개정
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분양원가 공개
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수도권 투기과열지구 내 분양가 상한제 적용 주택 모두 분양가 공개해야
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9월 1일
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주택법 개정안
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채권입찰제
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민간택지 25.7평 초과 채권입찰제 확대 적용
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9월 1일
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주택공급에 관한 규칙 개정안
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반값 아파트 공급
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토지 임대부 및 환매조건부 분양주택 시범공급
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10월
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주택법 개정안
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신축주택 양도세 비과세 특례제도 폐지
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신축주택 주택수 산정에서 제외, 2007년 12월 31일까지만 적용
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2008년 1월 1일
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2006년 세제개편안
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부적격 당첨 주택특혜 분양 금지
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부적격 당첨주택 특혜 분양 금지, 예비 당첨자 몫으로 돌려야. 추첨에 참가하면 당첨자로 관리돼
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9월 1일
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주택공급에 관한 규칙 개정안
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민간․공공 공동택지 개발사업제
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알박기, 매도거부로 사업 차질 있을 때 공공과 함께 공동 사업 추진 가능
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7월 21일
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택지개발촉진법 시행령ㆍ시행규칙
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부동산개발업자 등록 의무화
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자본금 5억원 미만 개발업자로 등록할 수 없음
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11월 18일
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부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률
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토지 대토보상
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토지보상금 부동산 유입 막기위해 대토보상 도입
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하반기
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토지보상법 개정안 |
대통령 선거가 아파트시장에 미치는 영향
하반기에는 대통령 선거(12월 19일)가 있다. 선거철에는 막대한 선거자금이 풀리고 후보마다 각종 정책 공약을 제시한다. 이 시기에는 작은 사안도 확대해석하는 경향이 있어 시장은 민감한 반응을 보이는데 이는 주택시장도 마찬가지이다.
■ 대선전 아파트 매매가 9월이 고점
과거 대통령 선거가 있던 해의 아파트 매매가 변동률을 보면 선거 6개월 전부터 상승세를 보였다. 하지만 상승세는 9월을 고점으로 하락세로 돌아서고 막상 대선 막바지인 11월과 대선이 치러지는 12월에는 하락세를 보였다.
1992년(문민정부 선거)에는 6월(-1.6%)에 저점을 보인 이후 7월(-0.7%)도 여전히 하락세를 보였으나 전월대비 하락폭이 줄었다. 이후 8월(0.7%) 상승세로 전환되고 9월(1.3%)에 고점, 이후 10월부터는 다시 하락세로 반전됐다.
1997년(국민정부 선거)에는 비교적 시세 움직임이 안정적이었다. 그럼에도 불구하고 월간변동률은 6월(-0.1%)을 저점으로 7월(0.1%)부터 상승세를 보였으며 역시 9월(0.6%) 고점 이후 하락세가 이어졌다.
2002년에는 변동폭이 컸는데 6월(0.6%), 7월(1.4%)에 이어 9월(3.5%) 정점에 다다랐다. 10월(0.1%)부터 변동률이 낮아져 11월(0%), 12월(0.4%)까지 약보합세를 보였다.
대선 시점에는 아파트 변동률이 낮거나 하락세를 보였으나 해를 넘겨 정권교체가 이뤄지면서 다시 상승세를 보였다.
1993년 문민정부는 2월을 기점으로 3월부터 하락세를 보였으며 이후 약보합세를 이어갔다. 2003년 참여정부는 저금리와 충청권 개발 등 호재로 상승세가 컸다. 반면 1998년 국민정부는 IMF라는 초유의 사태로 급락세가 이어졌다.
대선 초반부라 할 수 있는 6~7월에는 후보도 확정되지 않았으나 정당별 정책과 여러 설이 난무하면서 시장이 좋아질 것이라는 기대감이 9월 최고조에 달하는 것으로 풀이해 볼 수 있다.
반면 10월 이후부터 실제 대선을 치루는 시점까지 대선 후보들의 공약도 명확해지고 주요 후보 중 당선자가 좁혀지는 만큼 막연한 기대감은 줄어들고 안정세를 찾는 것으로 볼 수 있다.
■ 2007년 대선 공약, 규제 완화 관건
올 17대 대선도 주택시장에 미치는 영향이 과거 대선 때와 크게 달라지지는 않을 것으로 보인다.
특히 참여정부가 규제책을 강건하게 고수했던데 비해 대선 후보들이 완화 정책을 내세울 것이라는 기대감은 그 어느때 보다 크다. 때문에 과거처럼 6월~9월 전후까지는 상승세, 선거 막바지인 11~12월을 기해 소폭 하락세를 보이는 큰 틀은 유지될 것으로 전망된다.
하지만 9월 이후 대선 후보가 좁혀지고 공약도 확정될 때 기대와 달리 참여정부의 규제 정책 기조가 유지된다면 대선으로 인한 주택시장 움직임은 미미할 것으로 예상된다.
즉 과거 대선 때의 아파트 매매가 변동률 추이처럼 11월 전후 하락세가 나타날 수도 있다.
다만 재건축 규제나 종부세, 양도세 등 세금정책 골격이 유지되더라도 수위조절을 하면 부분적으로 규제 완화를 한다면 주택시장은 활발히 움직일 것으로 전망된다.
물망에 오르고 있는 유력한 대선 후보자들은 모두 주택공급 확대정책을 대전제로 하고 있다. 1가구 1주택 장기보유자에게 세제감면 혜택을 줘야 한다는 인식은 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.
대선 후보들이 주택정책에 어떤 인식을 하고 있는지, 그리고 후보들 중 누가 당선 유력한 가에 따라 주택시장에 대한 기대는 달라질 것이다.
공인중개사들이 예측한 주택시장 전망
■ 공인중개사, 하반기 시장 움직일 주요 변수로 ‘대선’ 꼽아
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2007년도 어느새 절반이 지나갔습니다. 시장 상황을 가장 빠르게 파악하고 반응하는 공인중개사들은 하반기 부동산 시장을 어떻게 전망할까요? 서울시 내 각 지역 중개업소를 찾아 하반기 시장 전망을 물었습니다. 아래 내용은 모든 공인중개사들의 공통된 의견은 아님을 밝힙니다.
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부동산 거래 현장의 중심에 있는 중개업소 관계자들은 2007년 하반기 부동산 시장을 소폭 상승으로 예상했다. 부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)가 서울 각 지역 중개업소 관계자들을 만나 2007년 하반기 주택시장 전망을 들어봤다.
■ 서울 아파트 매매가 3~4% 상승 전망
먼저 하반기 아파트 매매가와 전셋값 변동률을 묻는 질문에 하락할 것이라고 답변한 중개업소는 한 곳도 없었다. 대부분 크게 상승하진 않을 것이나 상반기보다는 상승폭이 클 것으로 예상했다. 또한 전체적인 상승보다는 강남, 용산이나 뚝섬 등 개발 호재가 있는 곳이 국지적으로 상승할 것이라는 의견이 대부분이었다.
계속된 공급 부족과 입주 예정 물량 부족에 대선을 통한 장밋빛 공약이 기다리고 있기 때문이다. 하지만 강북 지역의 중개업소 관계자들은 이보다 좀 더 보수적으로 전망했다. 이미 지난 해 많이 올랐고 종부세와 2주택 양도세 중과 등 세금 규제가 억누르고 있어 한계성이 있다고 본 것이다.
전셋값에 대한 의견 역시 매매가보다는 적지만 1~2% 이상 상승할 것이라는 의견이 주를 이뤘다. 강남, 도심권 중개업소 관계자들은 분양가 상한제와 분양 원가공개가 9월부터 시행돼 재개발구역이 발 빠르게 사업을 추진하려고 하기 때문에 11월 중 관리처분인가를 받은 다음에는 전세 이주 수요가 몰릴 것이라고 예상했다. 이로 인해 전셋값이 폭등할 것이라고 예상한 중개업소도 있었다.
하지만 강북권 중개업소 관계자들은 2006년 이미 매매가 상승에 힘입어 전셋값도 오른 상태라 큰 변화 없이 요즘과 같은 비수기를 유지할 것으로 예상했다. 전세 진입 대신 자금을 보태 소형 평형이라도 매입하려는 움직임이 더 클 것으로 내다봤다.
■ 강남권 아파트값 상승 전망 우세
하반기 강남 아파트값에 대한 전망은 모두 상승쪽으로 입을 모았다. 강남 집값은 노무현 대통령의 임기가 끝나가고 대선 공약으로 규제 완화가 예상돼 5% 이상 상승할 것이라는 대답이 대부분이었다.
강남은 재건축 규제가 완화될 기미만 보여도 충분히 상승할 가능성이 있는 곳이라며 정부에 대한 신뢰도가 떨어진 만큼 불패 지역이 될 것이라고 말한 중개업소도 있었다.
■ 주택시장 가장 큰 변수, 대선 꼽아
7곳 중 6곳의 중개업소 관계자가 시장에 미치는 영향이 큰 변수로 대선을 꼽았다. 청약가점제와 분양가 상한제는 대선보다는 상대적으로 파급 효과가 적을 것으로 보고 있었다.
하지만 대선이 크게 영향을 미치지 않을 것으로 예상한 중개업소도 있었다. 정부 정책 및 공약에 대한 경계심리가 강해 대선 공약을 무조건 신뢰할 수 없다는 점을 이유로 들었다. 이보다는 분양가 상한제로 인해 수요자들이 어떻게 움직이느냐에 따라 시장이 달라질 수도 있다고 말했다.
■ 하반기에도 투자한다, 강북 재개발에 관심
일반인들보다 투자처 발굴이나 좋은 물건 잡기에 한발 더 빠른 모습을 보이는 공인중개사들은 대부분 하반기에도 직접 투자할 의향이 있다고 답변했다. 이때 관심 있는 투자처로는 용산, 뚝섬 등 한강변이나 성북 등 도심권 및 강북권 재개발이 대부분이었다.
개발 초기 단계의 부동산에 투자할 의향이 있다고 밝힌 중개업자가 많았고 재건축은 부정적인 시각이 많았다.
하반기 중 강남 아파트값은 수도권 전체 아파트 값보다 상승할 것으로 예상했으나 직접적으로 강남 아파트에 투자하겠다는 응답은 7곳 중 1곳에 그쳤다. 정부의 규제가 계속될 것은 자명한 일이기 때문이다.
송파구 중개업소는 장기적인 관점에서 희소성이 큰 강남 아파트 특히 재건축에 투자하겠다고 답했다. 또한 청약에도 관심이 있다고 한 중개업자도 있었다.
■ 내집마련 수요자들은 지금 저점 매수를
중개업소 관계자들은 한결같이 거래 실종에 따른 보합세가 6개월 이상 지속됐으므로 하반기에는 집값이 상승할 가능성이 커 저점인 지금 매입을 시도하라고 조언했다.
적은 평수라도 갖고 있으면서 단계적으로 평형을 늘려가는 것을 권하면서 지금부터라도 재개발 위주의 소액 투자부터 접근하라고 말했다. 적은 지분의 소액 투자용 물건은 여전히 매수 문의가 끊이지 않아 매물이 많지 않은 상황으로, 나오면 바로 매입하는 것이 낫다고 설명했다.