나의 입찰기

[언더록]

 패찰한 물건이다. 영남송도아파트는 1984년 입주한 아파트다. 27년이 된 매우 낡은 아파트였다. 이 아파트는 재건축이 예정된 아파트다. 재건축에 대한 이해가 부족해서 어떻게 평가할지 난감하다.

평일에는 시간이 없는 관계로 7월 16, 23, 30일 세차례에 걸쳐 임장을 해보았다. 첫번째는, 검색된 물건의 위치나 도로여건, 편의시설, 외관 정도만 살피고 왔다. 

왕복8차선 큰대로변에 접해있었고 버스정류장이 바로 앞에 위치해 있어서 교통편도 나쁘지 않아 보였다. 8개동으로 구성된 단지로 세대수는 335세대. 5개동은 옥련동, 입찰물건이 있는 6동을 포함 3개동은 청학동이 관할이었다. 단지 가운데로 기존 계획도로가 있어서 그렇단다. 주변이 다세대주택이 밀집된 지역이다. 

권리관계는 단순하다. 세입자 김주진은 말소기준권리 이후 보증금 1천만원에 월300,000 전입과 배당 신청을 하여 문제가 되지 않다. 현황조사서에 또다른 세입자로 표시된 김주공은 김주진과 관련된 가족으로 보인다. 인도명령대상이다. 이 정도로 첫번째 임장을 하고 왔다.

두번째는, 시세와 미래가치, 호재나 악재 등을 살피기 위해 갔다. 그날 비가 억수로 온다. 그냥 돌아가 버릴까 생각도 들었지만 부동산은 들려야 겠다는 생각에 인근 2군데 부동산을 들었다. 첫번째 부동산은 단지 입구에 위치한 부동산이었다. 들어서서 시세를 묻자 그다지 우호적이지 않다. 적극적이지도 않고 영남아파트 브리핑도 시원찮다.

다음 부동산은 뒤쪽 다세대주택이 밀집된 지역에 위치한 부동산. 들어서니 앞의 부동산과는 다르게 반갑게 맞이한다. 실거주에 투자목적으로 영남아파트 매수를 생각하고 있다고 했다. 사장님은 아크릴간판을 가리키며, 영남아파트 재건축 전문상담 부동산이라고 한다. 제대로 왔다고 한다. 

영남아파트는 현재 조합설립인가 바로 전단계라고 했다. 제2종지역으로 5백세대 이상, 20층 이상으로 시공사는 한신공영이라고 한다. 최근 임대비율 완화로 사업성이 좋아지고, 내년 6월 송도역이 개통된다고 한다. 청량산을 공원화하고, 부대를 이전하고 있다고 했다. 인근에 재건축이 유일하고 대지지분이 12평이어서 좋다고 한다. 현 시세는 14,000만원, 감정가 15,500만원은 고평가이고, 국민은행 시세 14,250만원이 현시세로 파악됐다.

실지로 세입자를 만나거나, 못만난다 해도 내부(옆집이나 앞집)를 확인하고자 세번째 현지를 향해 갔다. 27년된 아파트. 정말 허름하다. 집앞에 도착해서 우편물함을 살폈다. 깨끗하다. 우편함 밑으로는 자전거 대여섯대가 빼곡히 겹쳐 묶여있다. 그 옆으로는 계단이 보인다. 계단은 지하 문으로 연결돼 있다. 물이 조금 고여있으나 그 폭우에서도 양호해 보인다. 2층으로 올라갔다. 문 옆에 짜장 그릇이 보인다. 이거 잘 왔는데^^..기분이 묘해진다. 남의 집 초인종을 눌러 집 내부를 보여달라면 좋다할 세입자가 얼마나 있을까. 또 김주공이 누구냐고 물으면 어떤 반응을 할까? 허나 필수코스라 생각하고, 마음 한구석은 찜찜하나 초인종을 눌렀다. 아무런 반응이 없다. 또 눌렀다. 역시 반응이 없다. 그릇이 있는 걸로 봐서 안에 세입자가 있을 수 있겠다 싶지만 돌아섰다.

외관을 살피고 있는데, 옆 라인에서 젊은 여가가 요리를 하는 둣한 모습이 보였다. 옳거니!!^^..

"202호로 이사를 올까하는데 집 좀 보여주시면 안될까요?..사람이 안계셔서...?"

"거기 경매때문에 오셨나 봐요?...오늘은 안돼요..오늘 제사라 보여드릴 수 없어요?"

"혹시 물이 샌다거나 하지 않나요?"

"네..비가 많이 오면, 조금...겨울에 수도가 얼어요.."

"혹시 202호 누가 사나요?"

"잘은 모르고요..얼마전 이사왔는데...최근이예요"

"참, 101호 안잠겨 있을거예요..할머니 집인데 폐지 주우러 가셨을거예요..함 보세요.."

"네 감사합니다"

101호에 갔다. 초인종은 소리도 안난다. 노크를 해도 반응이 없다. 문 밑은 청테이프를 붙여놓았다. 지난 겨울, 혹독한 겨울에 바람을 막기 위함이었으리라..문을 열었다. 깜짝 놀라 뒤로 자빠질 뻔 했다. 완전 쓰레기장이다. 폐지, 이불, 온갖 잡동사니로 거실 방 가릴 것 없이 가득채웠다. 썩는 냄새가 코를 찌른다. 이런데서 사람이 살다니...

누가 이런데 와서 살 수 있을까?..아마 많은 사람들이 꺼릴 것이다. 허나 이 아파트도 사람사는 곳이니 누군가 들어오려 할 것이다. 다만 보증금이 싸야 한다. 낡은대로 낡았고 겨울에는 수도관이 동파될 것이다. 비가 많이 오면 비가 샌다. 필히 수리비가 들어가는 집이다. 입찰가에 비용으로 계산해야 한다. 3~4백 쯤 들겠지?..

문제는 입찰가 산정이다. 현재 최저입찰가 7,550만원...15,500만원의 49%다. 재건축이라는 미래가치가 있다. 사업진행이 50%이상이다. 얼마를 써야 하나?

감정가는 무시돼야 하는 가격이다. 시세다. 시세가 입찰가의 산정 기준이다. 시세를 기준으로 고평가,적정평가,저평가를 판단해야 한다. 14,000만원이 시세다. 재건축 미래가치를 제외하고 계상한다면, 1회유차가 10,800만원, 2차는 7,560만원의 사이가 아닐까?  다만, 재건축이 문제였다. 아무리 고민을 해봐도 예상이 어렵다. 해서 재건축을 제외한 현가치를 8,000~8,500만원, 재건축 가치를 1,500만원으로 계상했다. 1년내 단기로 본 계상이다. 거기다 수리비, 등기비, 이사비 등을 계상했다. 합계 10,560만원..

입찰 당일 오늘도 일찍 도착했다. 10시 반이 되어도 사람들이 붐비지 않는다. 인천법원이 꽤 크다. 입찰법정 앞 의자에 군데군데 빈자리가 보인다. 여긴 특이하게도 대출중개인도 보이지 않는다. 입찰법정도 11시가 넘어가는데도 많이 비어있고...혹시 2~3명? ㅋㅋ

적당히 상황을 보다가 투찰했다. 입찰가를 고치려는 건 아니었고 즐기고자 함이었다. 몇명이 입찰하는지, 얼마에 입찰가를 써내는지 전혀 알 수 없는 경매세계에 점점 중독이 되가는 것 같다..ㅋㅋ

뚜껑을 열었다. 24명 입찰. 최악이다. 인천지법은 낙찰자를 처음 불러주고 나머지 입찰자의 입찰가를 전부 불러준다. 사건번호 10-40682..아무개 110,xxx, 아무개103,xxx,...끝없이 이어진다.

"낙찰가 11,660만원...차순위 신고가 없으므로 확정되었습니다.."

[언더록]

러브정님이 추천한 매물이었습니다. 입찰했으나 패찰..아쉽지만..추천해 주신 러브정님 고맙습니다^^

[리치랜드]

에궁~~넘 아깝게 패찰 하였네여....다음에는 꼭 낙찰 받으시기를...^^

[언더록]

감사합니다..네 열심히 해서 성과를 내볼 참입니다

[스피드]

실감나는 입찰 후기 잘 읽었습니다.다음 도전에서는 나시구여..

[언더록]

감사합니다..스피드님도 대박나세요~~

[메이트]

정님이 하신 물건을 직접 입찰하고 후기까지 자세히 올려 주신분은 처음 인 듯 합니다.감사

[언더록]

네..러브정님 글은 신뢰를 주시는 것 같습니다. 글에서 친절함이 배어나오죠..그래서 시도해 봤습니다.

[크루즈]

시세가 1억4천은 넘어 보이는데 조금 더 과감한 배팅이 아쉬워 보이네여...잘 보고 갑니다.

[언더록]

생각하는 것보다는 5~10% 업해야 낙찰받든지 낙찰가에 근접하는 것 같습니다. 이 경우에는 재건축이라 더욱 어려웠습니다. 비슷한 사례에 조금은 도움이 될 것 같습니다

[김지혜]

24명이나 입찰 하였다니 넘 경쟁이 심했네여...다음에는 꼭 좋은 결과 기대해 볼께용...*^^*

[언더록]

한산해서 앗싸...했는데 이건을 째려보는 사람들이 많았네요 ㅋㅋ

[재테크여왕]

생생한 입찰 후기 잘 읽었습니당~~수고 많이 하셨습니당~~~*^^*

[언더록]

재테크여왕님 부자되세요~~

[코스모스]

경쟁이 치열하군요!!.....상세한 후기 잘 읽었습니다....^^

[언더록]

아파트는 기본적으로 7~8명 들어오는 것 같습니다..경기가 악화되니 조금 줄지 않을까요??

[리플레이]

이제 경매도 경쟁이 치열 하네요.24명이나 참여한것을 보면 정말 좋은 물건인데 아쉽게 되셨네여...다음번에는 낙찰 후기 기대해 봅니다.

[언더록]

네..리플레이님도 대박나시고요..낙찰받으면 함 올리겠습니다..

[박은경]

임장가서 용감하게 벨도 누르시고 대단 하세염...글 넘 재미있게 보았습니당

[언더록]

사실 좀 겁이나긴 했습니다. 다른 분 임장기를 보면 속으로 없기를 바라면서 초인종을 누른다더니 정말 그런 생각이 들더군요..누르고 후다닥 도망치듯...하지만 입찰의 필수코스라니 도망갈 수는 없겠지요..자꾸해보면 익숙해 지지 않을까요?

[clear]

비록 패찰 하셨으나 용기있는 아름다운 도전에 를 보내 드립니다.언더록님 화이팅

[언더록]

감사합니다..저도 다른 분들이 이런식으로 임장할 때 박수를 쳐들였는데..저또한 박수를 받네요..님도 화이팅!!

[아침이슬/이민정]

이번 패찰을 경험으로 아 다음에 꼭 물건 낙찰 받으세용*^^*

[대박웃음]

경매의 열기는 계속 더해만 가는군요. 아쉽지만 다음엔 더 좋은 물건이 기다릴겁니다.

[skyblue]

이번의 좋은 경험 앞으로 큰 힘이 될것 입니다.힘 내십시오!!!^^