인플레이션 헤지와 지렛대 효과[이우용]

[관리자]

부동산투자 이것만은 알고 하자(6)
인플레이션 헤지와 지렛대효과 그리고 보이지 않는 손의 위력

1. 인플레이션 헷지

인플레이션의 원인으로는 공급측면에서 생산요소 상승(cost push) 즉, 유가, 금리, 임금 상승 등이 있고 수요측면에서는 유동성과잉의 배경이 되는 금리하락 등이 있다.
인플레가 되면 실물을 가진 사람은 가만히 앉아서 이득을 보고 유동성(현금자산)을 가진 사람은 앉아서 그 차익만큼 손해를 보는 것은 당연한 논리이다.
2004년도 부동산가격 상승률이 20%이고 금리는 3.5%라 가정할 때 A는 10억원의 부동산을 갖고 있고 B는 은행에 10억원 정기예금을 갖고 있다고 가정하면 1년뒤 A는 B에 비해 16.5% 차익만큼 유리한 자산을 보유하고 있는 것이 된다. 다시 말하면 A는 B에 비해 1억6천500만원의 이익을 보는 것이 된다.


2. 지렛대효과

경제학에서 말하는 지렛대효과란 타인자본을 지렛대로 삼아 자기자본의 이익률을 높이는 것이다.
예를 들면 A는 자기자금 10억원을 투자해서 1억원의 이익을 올렸다면 자기자본 이익률이 10%이다. 그러나 B는 투자자본은 같은 10억이나 그중 50%가 자기자본이며 50%는 타인자본(차입금)일 경우, B의 자기자본 이익률이 20%가 된다.
이는 투자에서 차입금의 금리 cost보다 높은 수익률이 기대될 때에는 타인자본을 적극적으로 활용, 공격적 투자를 하는 것이 유리함을 보여주는 단적인 예이다.
A가 B보다 10%이상의 자기자본 이익율이 큰 것(경상이익 증감율이 영업이익 증감율 보다 크게 나타나는 것)은 타인자본(차입금 등)이 지렛대처럼 작용해 이익을 확대시켰기 때문이다.
지렛대효과에서 투자자가 주의해야 할 핵심 포인트는 두 가지 측면에서 심사숙고해 결정해야 한다.
첫째, 차입금 등 타인자본의 금리 코스트보다 투자수익율이 높을 것이라고 확실히 예측할 수 있을 때에 한한다는 점과 둘째, 과도하게 타인자본을 끌어들이면 금리부담 과중으로 영업력 저하를 가져오므로 이를 고려해야 한다는 점이다.


3. 사례

서울 화곡동에 살고 있는 A씨는 1987년 서울 양천구 목동 신시가지APT 45평형을 분양받았다. 당시 분양가격 7,000만원 중 계약금과 1차 불입금은 자기의 주택청약예금과 은행의 보통예금에서 충당하고 그뒤 2차 불입금이하 부족액 2,000만원은 은행에서 대출 받았다. 또한 잔여자금은 자기가 살고 있던 화곡동 집을 팔아 정리했다.
2년이 지난 1989년, 88서울올림픽을 전후로 부동산 경기과열로 아파트 값이 3억2,000만원으로 폭등하자 A씨는 아파트를 팔고 일산신도시로 이사갔다. 이때 매매차익은 2억5천만원이었다.
자기자금 5천만원과 은행대출금 2천만원 합계 7천만원을 투자해 2년이 채 안되는 시점에서 자기자본수익율 500%(2억5천만원÷5천만원)를 달성한 것이다. 이른바 “보이지 않는 손”이 2억5천만원이라는 큰 돈을 그에게 가져다준 행운이었다.
같은 동네에 살고 있던 B씨도 역시 목동신시가지아파트 45평형을 분양받고자 주택청약예금을 들고 있었는데 1천500만원의 자금이 부족해 은행 빚을 내려하니 그 당시 목동신시가지아파트가 인기가 없어 분양미달이라 아파트가격이 앞으로 어떻게 변할지 고민하다가 확신이 서지 않아 중도에 포기하고 말았다.

우리는 이상의 A와 B의 사례에서 부동산투자에서 인플레이션헷지와 지렛대효과 그리고 “보이지 않는 손”의 위력, 또 투자수익율의 합리적 예측의 중요성 등을 실감할 수 있다.

	[이무용] 전, 농협대학교수 아세아부동산연구소 소장 감정평가사 / 공인중개사