■토지전망

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■토지전망

1.준농림지 폐지, 개발허가제 도입

난개발이 문제가 됐던 준농림, 준도시지역은 관리지역으로 통합하되 토지적성 평가를 통해 계획관리, 생산관리, 보전관리지역으로 다시 나뉘어 개발용도와 보전용도로 구분 관리된다.
국토 이용관리체계는 도시지역에는 도시계획법, 비도시지역에는 국토이용관리법이 적용됐다. 그러나 2003년 1,1일 부터서는 도시계획법과 국토이용관리법이 통합되어 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률"로 일원화돼 전국토가 도시와 비도시지역 구분없이 도시계획을 수립해야 한다. 또한 비도시지역에도 개발허가제가 실시된다.


2.수도권일원 서부권 강세 동부권 약세 (성장관리권 강세, 자연보전권 약세)

수도권일원을 토지거래 허가 지역으로 지정되었다. 수도권의 경우 각종 개발사업 및 주택분양이 활발한 수도권정비계획법상 과밀억제권역 및 성장관리권역 전지역과 자연보전권역중 전원주택지 등의 거래가 활발한 경기 광주시와 양평군등 대부분 징역이 2004년 11월말까지 토지거래허가구역으로 지정되었다. 수도권의 토지의 대부분이 토지거래 허가 평수보다 크기 때문에 큰 영향을 받을 수밖에 없다. 가수요에 의한 아파트 투기 현상은 토지거래에도 영양을 받아 지구 단위 계획을 세울 수 있는 10만평 이상의 관리지역(구법:준농림 지역)은 아파트 공급업체들의 부지 매입 경쟁이 치열해져 가격이 전년도에 비해 30%이상 상승 하고 있다. 또한 공장부지를로 이용 될수 있는 지역인 수도권의 서부권지역이 금년도의 토지 시장을 주도 해 갈 것이다. 자연보존권지역이 많은 동부권 지역은 상대적으로 토지거래 허가제 영향과 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 시행령 55조 ④항의 연접지역 적용 8m 기준을 걸려 개발 자체가 어렵게 되어 신규 개발 자체거 불가능한 상태에 있어 많은 민원이 제기 되고 있으며 그 영향으로 인한 토지거래 감소로 긴 겨울잠에 빠져들 수가 있다. 연접지역 적용으로 개발을 할수 없는 관리 지역의 토지가 수도권일원의 전원단지가 많은 지역에서 많게 나타날 것이다. 연접지역의 적용을 받은 경우란 기존마을이나 전원단지 주변에 전원단지를 개발하려고 한 경우 2차선 도로에서 현장까지 8m 도로폭을 확보하지 못하면 단지 개발 허가를 받을 수 없다는 것이다. 이런 경우 도로를 확보할수 있어도 농지법의 적용으로 개인당이 대지와 도로을 포함하여 농지전용을 받을수 있는 평수가 1,000m (302평) 까지 가능하기 때문에 문제가 되며 간접비용 증가로 부지조성의 수익성이 결여 된다는 것이 결정적으로 나타날 것이다. 이런 현상은 허가를 받았던 단지의 가격을 초래 하게 되어 전년도 보다 10만원이상 오른 곳이 많다.(토지거래 허가 지역을 벗어난 지역에서)

■토지거래허가

토지거래 허가제란?

토지의 가격이 급격한 상승으로 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역의 토지거래 행위를 국토계획 및 이용관리법 제21조의 2의 규정에 의하여 규제지역으로 지정하여 계약 전에 허가를 받고 거래하도록 하는 제도를 말한다. 토지거래 허가지역으로 지정된 지역내에서 규제대상의 토지 등의 거래계약을 체결코자 할 때에는 국토계획 및 이용관리법 제21조 3항의 규정에 의거 일정 면적이상의 토지를 거래하기 위해서는 계약전에 관할 관청의 허가를 득한 후 계약을 체결해야 한다. 허가 구역은 2~5년이내 단위로 지정된다.

허가구역내 토지거래 행위

토지거래허가구역내 토지거래는 실수요자가 현지에 세대 원이 6개월 거주후 가능, 이용목적, 취득면적의 적정성 여부 등을 관할 시장. 군수. 구청장이 심사한 뒤 허가하게 된다.
자기거주용 주택용지 구입이나 지역주민을 위한 복지. 편익시설 설치를 위한 토지거래는 허가구역 지정 이후에도 면적에 관계없이 토지거래 허가를 받는 데는 문제가 없다. 그러나 여유자금으로 사두려고 하는 사람들은 허가지역이 아닌 곳으로 수요자가 모여들 수있다. 토지거래 허가 지역에서 주소이전을 하지 않고 주말주택이나 주말텃밭으로 이용하면서 전원주택을 지으려고 하는 사람들은 자투리 농지는 수요자가 많아져 가격이 상승할 것으로 보이나 그외 농지는 가격이 하락 할 것으로 보인다. 토지거래 허가 지역이라고 해서 가수요자들이 큰 평수 토지를 매입 할수 없는 것이다. 경매을 통해서 매입하는 토지의 거래가 많아 지고 있다. 이런 경우 농지인 경우는 입찰 받는 날로부터 7일 이내에 해당 법원에 농지자격 취득 증명을 제출해야 한다. 그렇지 않는 경우에는 낙찰대금을 환불받지 못하고 낙찰금만 날리게 된다는 점을 유의 해야 한다.

토지거래 하가 지역에서 허가를 받아야 하는 평수는 다음과 같다.

물론 주거지역 180㎡, 상업지역 200㎡, 공업지역 660㎡, 녹지지역 200㎡, 도시구역밖 대지500㎡ 농지1천㎡, 임야 2천㎡을 초과하는 토지거래를 할 경우에만 해당된다.
또 해당지역에 거주하는 농. 어민이 농업. 축산업. 임업. 어업 등을 위해 거주하는 주소지로부터 20㎞ 이내의 토지는 토지거래가 허가된다.

새로 토지거래 허가지역으로 지정된 곳

경기 의정부, 구리, 하남, 고양, 수원,성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥, 동두천, 안산, 오산, 평택, 파주,연천, 포천, 양주, 김포, 화성, 양평, 광주, 남양주(화도.수동.조안 제외), 용인(중앙.역삼.유림.동부.포곡.모현.백암.양지.원삼일부 제외), 안성(일죽.죽산일부.삼죽일부 제외) 등 수도권 대부분 지역의 녹지지역과 비도시계획구역이다
자연보전권지역이면서 토지거래 허가가제로 인해 토지사장은 당분간 하향세를 이룰 것으로 보여진다. 그러나 주말주택용 텃밭이나 허가를 받지 않고 구입할 수있는 평수는 가격이 상승할 것으로 보인다. 이와는 반대로 토지거래 허가 지역에서는 거래가 자유로워 가격이 상승할 것이다.

토지거래 허가지역에서 제외 된 지역

이천시, 여주군, 가평군 남양주(화도.수동.조안 ), 용인(중앙.역삼.유림.동부.포곡.모현.백암.양지.원삼면의 가재월리 사암리 미평리 좌항리 ,맹리 두창리 고당리 문촌리 안성시(일죽면, 죽산면 죽산리 용설리 장계리 매산리 장릉리 장원리 두현리, 삼죽면 용월리 덕산리 율곡리 내장리 지역은 토지거래 허가지역에서 제외된 지역이다. 이번 조치는 성장관리권지역이 주축을 이룬다. 그러나 자연보존 권이면서 수질대책1권역인 양평군과 광주시가 전역이 포함되었다. 그렇지 않아도 수질대책1권역인 양평군에서는 2003년1월부터 농지를 전용하거나 임야를 형질 변경하려면 1년이상 거주를 해야 가능하도록 규제가 강화되었는데 토지거래허가제로 2중적인 규제를 받게 되어 토지시장의 거래가 침체될 것이다. 반면 허가를 받지 않고 거래 할수 있는 토지의 가격이나 기존 주택이 딸린 토지는 가격상승할 것이다.

이번 토지거래 허가지역의 지정에서 제외된 곳으로 특히 출퇴근이 편리한 용인시 양지면,원삼면 지역은 국내 제일의 주거용 전원주택지역으로 자리를 잡게될 것이다. 또한 전원환경이 쾌적하면서 심리적으로 거리감을 두었던 가평군이나 남양주 수동면 지역과 여주군 지역에는 수요자가 늘어날 것이다.

농지

1.도시민 주말농장 수요 급증과 한계농지 강세

삼성등 대기업에서 주오일제을 시행하는 회사가 늘어나는 5월부터서는 주말텃밭을 가꾸려는 수요자가 급증할 것으로 보여진다. 농지법개정으로 금년부터 1천㎡ 미만의 농지를 도시민도 소유할 수 있다. 그러나 질병 등 정당한 사유 없이 주말·체험영농을 이용하지 않는 경우에는 당해 농지를 처분해야 한다. 이와 함께, 소유 농지를 주말·체험농장용지로 임대할 수 있도록 했다. 그동안 소규모 자투리 농지로 남아 거래하는데 지장을 받았던 농지가 도시민의 투자 상품으로 등장하게 될 것이다. 이는 1950년 농지법이 시행된 후, 52년만에 농사목적 농지소유가 완전자유화 된 것이라는 점에서 의미가 크다.

2.한계 농지 투자 바람

농촌투자유치센터가 집계한 전국의 한계농지용지는 6억3,000만평. 이중 전원주택 및 펜션부지로 주목을 받고 있는 양평군 394만평 용인시 92만8,000평 고양시 61만평 광주시 18만7,000평 등으로 경기도는 2,000만평에 달한다. 경기도의 경우 수도권 대규모 택지개발지구가 100만평 이하 임을 고려할 때, 무려 20배가 넘는 면적이다. 입지여건이 뛰어난 곳은 투자자가 몰릴 것으로 예상된다. 한계농지가 뜨게 된 이유가 있다. 한계농지는 전원주택,펜션을 건립할 수 있는 농지나 임야에 비해 70%가량 가격이 저렴하기 때문이다. 개발하는데 드는 대체조성비도 50% ~100%감면 받을 수 있다. 그렇다고 좋은 점만 있는 것이 아니다. 한계농지는 쾌적한 환경을 갖추고 있지만 평균경사율이 15% 이상인데다 도로망이 없는 등 입지여건이 다소 뒤떨어진다는 점을 고려해야 한다. 대부분이 버려진 농지이어서 도로망 개설 등 기반시설 구축비가 일반 농지나 임야에 비해 더 들 수 있기 때문이다.

3.한계농지개발은 자금력있는 기업이나 개인에 해당한다는 것이 단점

그 동안 지방자치단체나 농협 등으로 제한됐던 한계농지 개발에 민간사업자도 참여할 수 있도록 완화 되었다. 수도권 이외 지역의 한계농지에 골프장, 전원주택, 콘도, 실버타운을 건립할 경우 취득세, 등록세 등 지방세를 감면해 주겠다는 게 농림부의 안이다. 한계농지는 경사가 15% 이상이고 다른 농지와 연결돼 있지 않는 6,000평 미만의 농지를 말한다. 따라서 개발도 6,000평 이내에서 해야 한다. 물론 부지를 연결할 경우 최고 10만평까지 대규모 개발을 할 수 있다.한계농지 개발은 기존 농지나 임야와는 달리 인허가 절차도 대폭 완화돼 개발 기간도 대폭 단축될 것으로 보여 한계농지에 투자하려는 사람들이 늘어나고 있다. 개인들이 동호인을 결성하여 공동구매 하는 것 형태도 늘어날 것이다.

4.시설별 대체조성비 감면대상 및 감면율

경기도일원등 수도권이 아닌 농촌지역에 들어서는 연수시설(청소년 수련원, 야영장)과 의료 복지시설(병원,아동노인시설) 관광및체육시설(콘도,국제회의장,승마장,축구장,골프장,스키장)에 대해 농지조성비를 100%감면된다. 농촌경제 활성화를 위해서는 무엇보다도 도시의 자본이농촌에 원할하게 유입될수 있는 환경조성이 필요하다는 것을 인식하게 된 것이다.

주말,휴양 수요가 많은 강원, 충청지역 토지 강세

수도권외 지역인 강원 충청지역은 주 5일 근무제로 인한 생활패턴의 변화에 대해서 가장 많은 수혜지역이 될 것이다. 이들 지역의 토지는 수요자가 늘어날 것이다. 그러나 북한의 핵개발 문제로 인해 접경지역의 토지는 상대적으로 위축될 것이로 보여 가격이 하락 할 것으로 보인다. 그동안 접경지역은 사실상 묻지마 투자가 많은 지역으로 거품론이 있는 상태에서 북한의 핵개발 문제가 생긴 것이다. 그리고 토지거래 허가지역으로 규제를 받고 있는 연천군,철원군등 지역같은 곳은 외지인의 토지거래가 급강할 것이다. 지방의 경우는 그린벨트 해제지역 가운데 집을 지을수 있는 토지가 좋은 투자처가 될 것이다. 펜션이나 유기농을 하려고 귀농한 사람들은 산간오지의 경관이 수려한 한계농지에 투자를 하는 좋다. 그러나 대체적으로는 대도시에서 1시간 거리를 선호 할 것이다. 강원권은 홍천,인제, 횡성, 평창, 영월지역이 토지가 수요자들이 모여 가격상승이 예상된 지역이다. 충청권은 행정수도 이전 문제로 향후5년간은 부동산의 이슈가 될 지역이다.

행정수도 이전 관련 충청도 토지

행정수도 이전 후보지로 거론되는 충남 아산 신도시 일대와 충북 청원군 오송·오창지구, 충남 공주시 장기면과 연기군. 금남면 및 남면 일대에도 서울과 수도권의 원정 투자자들이 몰려들고 있다는 것이다. 그 동안 수도권일원 아파트가 부동산의 이슈였다면 2003년도에는 충청권일원이 큰 관심사가 될 전망이다. 그 중에서는 긴 잠을 자고 있던 토지의 가격이 움직인다는 것이다. 그렇지 않아도 870만평 규모로 조성되고 있는 아산 신도시에 대한 1차107만평 토지보상이 2003년 1월초 보상이 끝나게 되면 인접지역에 장기 투자를 하려는 수요자에 의해 토지시세가 영향을 받을 것이란 예상된 상태에서 행정수도 이전 문제로 한층더 출렁이게 될 조짐을 보이고 있다. 천안지역은 충청권에서도 실수요자들이 눈여겨 볼 지역이다. 경전철의 개통이 단기간내에 이루어 질 전망이고 고속철 개통이 된다면 천안(서울에서 34분)은 서울 출퇴근 가능권으로 편입된다.

그린벨트내 농지

그린벨트 해제 지역은 2003년도에도 역시 투자가 늘어날 것이며 가격도 상승할 것이다. 이것은 수도권일의 농지나 임야에 투자를 하려고 했던 사람들이 토지거래 허가 지역으로 지정되어 주소이전 없이도 가능한 토지거래 허가 지역에 투자처를 찾다가 보니 주거예정지가 될수 있는 그린벨트가 해제될 지역의 농지에 수요자가 늘어날 것이다. 사실 토지거래 허가제는 실소유자 에게는 종이 호랑이나 다름없다. 아직 주거환경이 열악해도 재테크가 된다면 불편을 감수하는 습관에 단련이 된 사람들이 많기 때문이다. 그러나 그린벨트내 농지는 이미 가격이 상승되어 지역에 따라서 평당 30~100만원선을 호가 하고 있어 서민들보다는 부자들의 투자처가 될 것이다.그러나 같은 지역내라고 해서 다 풀리는 것은 아니기 때문에 잘못 투자를 하게 되면 낭패을 보게 되어 주의해야 한다.

그린 벨트 어떤 곳이 풀리나

그린벨트내50가구 이상의 집단취락은 반드시 지구단위계획 수립해야 그린벨트에서 해제할 수 있도록 하되 20가구 이상 50가구 미만의 집단취락은 지구단위계획을 수립하지 않아도 그린벨트에서 해제할 수 있도록 했다. 보전녹지는 용적률이 80% 이하이고 초등학교, 창고시설 등 1종근린생활시설만이 허용되는 반면 자연녹지는 용적률이 100%이하이고 연립주택, 일부 판매 및 영업시설 건축도 가능하다. 아울러 시장. 군수가 수립한 취락정비사업계획에 따라 취락정비사업을 시행하는 경우 연립주택과 다세대주택의 신축을 허용하고 용적률도 100%에서 150%로 확대키로 했다.
선해제 대상지역에서 제외된 취락지역 가운데 ㏊당 10가구 이상인 지역과 상수원보호구역 등 특수지역의 경우 ㏊당 5가구 이상인 지역은 개발제한구역 지정 목적에 위배되지 않는 범위에서 용적률 150%를 적용해 생업활동(관광농원, 민박, 휴양단지 등)을 할 수 있도록 했다. 앞으로 그린벨트(개발제한구역)에서는 축사나 버섯재배사,콩나물재배사 등의 시설물이 가구당 1개만 허용된다. 그린벨트 해제는 시. 군별 도시계획에서 시가화 예정용지로 지정돼 개발수요를 보아가며 2020년까지 단계적으로 해제된다.

그린벨트에서 풀리는 지역을 살펴라.

우선해제지역은 크게 산업단지, 20가구이상 집단취락, 국책사업 및 지역현안 사업 용지로 구분된다. 산업단지의 경우 시화산업단지는 올해 1월, 창원산업단지는 오는 9월, 고리원자력발전소 주변은 지난 1월에 각각 그린벨트에서 풀렸다. 300가구 이상 대규모 취락 34곳과 관통취락 30곳 등 총 64곳 중 49곳은 이미 해제가 완료된 상태다.

전면해제 대상

선계획·후개발＝춘천권, 청주권, 전주권, 여수권, 진주권, 통영권, 제주권 등 전면해제 대상 7개 중소도시권에 대해서는 저밀도의 친환경 적 도시관리가 이뤄지도록 도시기본계획 수립지침에 토지이용·환경보 전계획 내용을 강화했다. 해제지역이라도 개발수요가 있더라도 우선순위를 정해 단계적으로 개발토록 하고 수질에 영향을 미치는 곳은 보전용지로 지정해 상수원보호구역, 수변구 역, 특별대책지역으로 묶는다. 상습수해지역 등 재해가 빈발하는 곳은 3∼5등급을 받았더라도 보전지역으로 묶인다. 그린벨트가 전면 해제된 지역에 수요자들이 늘어날 것이나 해제되어도 1~2등급토지는 보전지역으로 묶인 경우 투자 성이 떨어져 주의해야 한다.

부분해제 대상

20년단위 장기계획＝그린벨트가 부분조정되는 수도권, 부산권, 대구 권, 광주권, 대전권, 마산·창원·진해권 등 6개 대도시권은 20년 단위 의 장기 `광역도시계획'을 수립해야 한다. 단일 도시권중 부분해제 대상인 울산광역시는 도시기본계획을 수립하되 광역도시계획 지침을 준용해야 한다. 광역도시계획은 광역도시권의 발전방향과 전략을 제시하는 것으로 이 범위내에서 도시기본계획과 도시계획이 수립되어야 하며 계획기간 중에 수정하지 못한다.
수도권 해제기준 강화＝지방도시권의 경우 4·5등급 환경평가를 받은 토지가 50%를 넘으면 해제하는 쪽으로 간다. 하지만 수도권은 집중억제 차원에서 그 비율이 60∼70%에 달해야 해제하는 쪽으로 후속 지침이 내려갈 예정이다.
광역도시권 공간구조＝토지·수자원·에너지 등 자원을 절약하는 공간배치를 해야 한다. 또 교통수요를 줄이고 대중교통을 활성화하는 방향으로 교통체계가 이뤄지도록 해야 한다. 개발축은 방사상으로 만들어지는 교통축상에 배치하되 도시를 서로 잇지 않도록 하고 개발축 사이를 녹지축이 자리잡도록 한다.

그린벨트 알면 대박 터진다.

이 처럼 지금까지 시행 돼온 그린벨트 (개발제한구역)제도를 대폭개선 했다. 그 동안 까다롭기만 했던 행위 규제 내용을 알면 돈을 벌 수있다. 이에 따라 주택의 경우 개발 제한 구역 안에 주택을 소유중이고 개발제한구역 지정 이전부터 거주하고 있던 원주민연면적60평 증축이 가능하며 동거중인 자녀분가용30평을 추가하면 90평까지 가능하다.(60+30평=90평)
주택의 부속건축물(헛간, 창고)의 증개축은 종전 10평이내에서 현재는 20평까지 가능하며 지하실 전체를 사용할 때 30평까지 된다. 또한 그 동안 불가능했던 공동주택의 건립이, 집단취락정비 사업구역내 4층이하 연립 다세대 건축을 허용(단 세대당 전용40평이내)되었다.

대지확장

기존 집이 너무 좁아 인근택지를 이용해 집을 증축하는 것은 택지를 토지로 용도 변경해 30평까지 지을 수 있고 이때는 자신이 소유한 농경지를 전용하든지 아니면 인근 농경지를 구입하거나 임대해 사용승락서를 첨부해 관행 시, 군에 주택신고서를 제출한 후 대지면적을 늘릴 수있다. 공공용 토지(도로, 학교등)에 편입된 만큼의 신규조성을 허용한 것이다.
그린벨트 지역에 자연녹지지역 건축한도인 건폐율 (대지면적대비 건물바닥면적비율) 20%, 용적률(대지면적대비 건물 연 면적 비율) 150% 범위 내에서 3층 이하의 단독주택과 음식점 약국 이발소 장의사 등 26개 근린생활시설을 새로 지을 수 있게 된다.
그린벨트 안에서 허가되는 음식점을 식품위생법 규정에 따라 술을 팔 수없는 휴게음식점 간단한 주류일 팔 수있는 일반음식점으로 한정되며 고급 호화음식점은 들어설 수 없다.
주택의 경우 다가구주택과 연립주택은 허용대상에서 제외된다. 다만 대지면적이 작은 경우 현재 허용수준보다 건축규모가 더 작아질 수 있다고 보고 주택의 경우에 한해 현행 증·개축기준(건폐율 60%, 연면적 90평 이하)과 비교해 유리한 쪽을 선택할 수 있도록 했다.
신축이 가능한 지역은 그린벨트 구역지정 이전부터 지적법상 `대 (垈)'인 토지중 건물이 없는 나대지, 구역지정 이전부터 기존주택이 있는 토지, 구역지정 당시 주택지 조성을 목적으로 허가를 받아 조성 됐거나 조성중인 토지 등이다.
주택 신축을 위해 그린벨트 토지를 분할할 수 있는 최소면적을 현 행 18평에서 330㎡(100평)으로 확대하고 필요한 경우에는 진입로를 신설 할 수 있도록 했다.

그린벨트 전망

수도권 그린벨트 일부가 해제되고 주변의 주거환경이 개선된다면 도시 근접형 전원주택지로 그린벨트 지역의 수요자가 급속도로 어날 것이다. 8차선 서울외곽 순환고속도로가 완공되는 2006년에는 어느 지역에서나 도심으로 접근하는데 심리적 거리감이 없어질 것이다. 특히 빌라트형 전원주택도 늘어날 것으로 모인다. 전원생활을 하고 싶어도 병원, 문화시설, 교통문제로 인해 꿈을 접이야 했던 퇴직후 전원생활자들도 새로운 주거지로, 그린벨트내 취락 마을에 실버형 주택이 많이 들어설 것이다.


■전원주택전망

1.5일제로 인한 생활패턴의 변화

2003년도 전원주택 시장은 양분화 현상이 가속화 될 것이다. 주거형으로 전원주택을 지어 이사를 하려는 사람보다는 주말형 전원주택 수요자가 늘어날 것이다.부동산 경기의 불안한 심리가 주거형 전원주택자 보다는 주말형 전원주택수요자를 증가하게 할 것이다. 수도권이면서 자연환경이 쾌적해 전원주택의 수요자가 많았던 양평군과 광주군등은 토지거래 허가제 영향으로 거래가 부진하고 가격도 하락 할 것이다. 상대적으로 허가지역에서 제외된 지역의 수요자는 증가할 것이나 일부지역을 제외하면 보합세를 유지할 것이다. 2003년에 전원주택의 변화된 모습은" 실속있는 작은 전원주택"이 늘어날 것이다. 주거형에서는 건평 30~40평대가 늘어날 것이다. 주말형에서는 농막, 콘테이너 하우스, 주말형 단지로15~25평 주택의 수요자가 증가 할 것이다. 이런 현상은 장기적으로 주말수요자가 주거형 수요자가 될수 있는 계단이 될 것이다. 결과적으로 돈이 되는 전원주택 시장으로 변화되는 원년이 될 것이다. 돈이 될수 있는 요건으로는 격자형 간선도로의 개통으로 동서남북의 접근이 편리해져 출퇴근을 하는데 심리적 거리가 짧아 졌다. 편의시설등 사회기반 시설 개선되어 불편이 줄어들었다. 주5일 근무제가 확산되어 출퇴근 부담감도 줄어들어든 3040세대들이 삶의 질을 높이기 위해서 경관이 좋은 입지라면 주거에 투자를 할것이다. 열악해 지는 도시의 공기오염으로 인한 원인 모를 궤병과 기관지, 피부질환 환자가 증가하고 있는 것도 전원주택 수요를 늘어나게 한 요인이 된 것이다. 이것은 전원주택 시장의 수요자가 요구하는 방향을 나타내는 결과를 말한 것이다.
보통사람들은 전원주택이라고 하면 대지는 150에서 200평,건평은 50~60평 정도로 가격도2억5천에서 3억선 정도가 되어야 한다는 폼이 난다는 생각을 가졌다. 소득 1만불 시대 수요자는 정년 퇴직을 하거나 정년을 대비한 사람들이라고 내다보았던 것이다. 물론 돈이 안되는 전원주택으로 이어져 올 수밖에 없어던 가장 큰 이유가 되었다. 그러나 전원주택 수요자는 3040새대로 큰돈을 들이지 않고 전원생활를 하려고 하는사람들이 많다.
사례로 KSCM에서 개발하는 용인 양지의 주택공사 동호인과 일반인을 상대로한 투자 모임에서 불과 1달간에 30세대 이상이 가입을 하고 2003년10월에 10세대가 입주를 하기로 계약이 완료되었다. 회사에서도 이렇게 빨리 분양이 된 것에 대해 놀라운 일이라고 한다. 부지250평에 건평40목조주택을 짓는데 1억7천만원이면 전원주택에서 살수 있어 1억원이상 재테크 수단도 되기 때문이다. 이와 같이 부지를 공동구매하고 집도 공동으로 짓는 수요자들이 늘어날 것이다.투자전망을 제약하는 가장 중요한 요인이 투자자의 원하는 전원주택이 아니라 별장형이 되어 시장성을 확보하지 못했던 것이다. 그래 체감 경기에 가장 민감한 부동산이 전원주택이란 말이 나오게 된 것이다. 2003년에는 전원주택이 작아지고 소액 전원주택 시장이 열리게 될 것이며 그 수요는 급격히 늘어날 것이다.

2.지역별 전원주택 전망

행정수도이전 문제는 전원주택 시장에도 영향을 받을 것이다. 경부축과 천안에서 논산으로 이어지는 천안, 공주IC주변의 주말주택지나 농가주택도 거래가 늘어날 것이다. 수도권일원은 토지거래 허가 지역된 곳이 많아 지정되지 않는 지역과 희비가 엇 갈 릴 것이다. 특히 팔당특별대책지역 내에 속한 광주 남양주 용인 이천 가평 양평 여주 등 팔당호 인근 7개 시,군을 광역도시 계획의 적용을 받는 지방자치단체로 지정된 지역이다. 수도권 주민의 식수원인 팔당호 주변의 난개발을 막기 위한 계획이다.이 법이 시행되는 2003년1,1일 부터서는 현지에서 1년이상 거주를 하는 사람만이 농지전용이나 산림의 형질 변경허가를 받아 전원주택을 지을 수 있다. 산림의 경우에는 소유주만 형질변경허가를 받을수 있다. 전원주택 시장이 위축 될 것이라 예측 된 상태였다. 그런데 토지거래 허가 제라는 악재가 겹치게 되었다. 이로서 전원주택 선두 주자라고 자부하던 양평군은 가장큰 타격을 받게 되고 용인에 선두자리를 내어 주게 될 것으로 보인다. 토지거래 허가 지역에서는 가격도 20% 정도 하락 할 것이다. 그러나 양평군 지역에서는 1권역에서는 20~30% 정도 하락 폭이 크게 나타날 것이며 2권역에서는 10~20% 정도 다소 하락 폭이 적을 것이다. 실수요자들에게는 호재가 될수 있으나 서두르는 것 보다 급매물건을 고르는 것이 재테크가 될 것이다. 대부분 토지거래 허가지역으로 지정되어 있어 사실상 주말주택자에게는 악재가 되어 충청권이나 강원권으로 눈을 돌릴 것이다. 그리고 출퇴근 전원주택자들도 동호인을 결성하여 적은 규모이지만 접근성이 편리하고 투자성이 높은 그린벨트 해지제역에 관심을 많이 가질 것으로 보인다. 수도권내 허가대상에서 제외 된 지역인 용인 포곡면.양지면. 원삼면 일부. 안성시 일죽면과 죽산면일부, 가평, 여주, 이천시 지역은 상대적으로 수요자가 늘어나 가격이 상승할 것이다. 물론 수도권 인접지역인 강원도 횡성, 평창, 홍천 및 중앙고속도로 주변의 충북 제천, 청풍, 단양 ,충남 서해안 주변인 서산, 당진, 태안등지로 주말수요자가 들이 관심을 가질 것으로 보여 가격이 상승할 것이다..

3.택지개발 지구 단독필지와 도시형 전원주택지

전원주택은 도시에서 30~40km 반경에 집을 짓는 경우가 많았다.도시외곽에는 그린벨트지역으로 건축물이 있는 농가를 증개축해서 전원주택으로 사용했다. 그나마 행위 자체가 엄격하게 제한되어 있어기 때문에 접근하기가 여간 어려운 일이 아니었다. 그러나 이제는 도심에서 15km 반경의 그린벨트가 부분적으로 해제되어 2003년부터서는 도시형 전원주택들이 많이 나타날 것으로 예상된다. 그린벨트 해제 지역에는 동호인들이 공동구매을 해서 지은 3층 전원빌라트도 관심의 대상이 될 것이다. 또한 도시형 전원주택에는 시내와 접근성이 좋은 관계로 정년퇴직을 한 실버형 전원주택자들이 선호하게 될 것이다. 기존의 전원주택 시장은 수요자 주도의 시장이라면 도심형 전원주택이나 빌라트형 전원주택은 공급자 주도형 전원주택시장이 형성될 것이다. 현재까지 전원주택이라고 알려진 전원주택들이 이런 지역에 지어질 것이다. 실버세대 도시에서 벗어난 것을 두려워 하고 승용차가 없어도 생활에 불편이 없어 나들이가 편리하고 10~20분 정도면 쉽게 병원을 다닐수 있는 곳이며 환경이 쾌적해 전원생활하기에 적당한 곳이다. 기존의 전원주택 시장은 수요자 주도의 시장이라면 도심형 전원주택이나 빌라트형 전원주택은 공급자 주도형 전원주택시장이 형성될 지역이다. 이런 예감은 2002년 9월 경기도 남양주 평내 택지개발지구내 전원주택 단지 분양에서 단 하루만에 청약이 끝났던 것을 보아도 알수가 있다. 용인시 동백지구에는 불록형 전원주택지가 1200필지정도가 분양될 예정이다. 친환경적으로 개발이 될것이라 하여 관심이 많은 지역이다. 도시형 전원주택지로 전망이 있는 지역으로 서울 외곽 그린벨트 해제 지역과 인접 시 지역이다. 구로구에서는 2002년 12월10일 그린벨트 우선 해제구역인 천왕동 27번지 일대 63만㎡의 구로지구를 서남권 신시가지형 뉴타운개발지역으로 지정, 저밀도의 전원형 고급주택 단지로 개발해 줄 것을 최근 시에 건의한 상태다.구로구에서 처럼 성남시. 하남시.광주시, 광명시. 의왕시. 고양시 남양주시 주변의 그린벨트 해지지역에도 도시근접형 전원주택과 빌라트형 전원주택지로 전망있는 지역이 될 것이다. 그리고 새롭게 부상하고 있는 고속전철 천안 역사 역세권에 해당하는 아산 신도시 주변과 천안시 풍세면. 광덕면주변도 유망지역으로 볼수 있다. 도시근접형 전원주택이나 빌라트형 전원주택의 보급은 현실적으로 도심의 단독주택공급의 한계성을 극복하는 계기가 될 것이다. 또한 주거문화의 형태도 아파트에서 단독으로 옮겨가게 되는 신호탄이 될 것이다.

4.농가를 리모델링 하여 전원주택으로

주 5일 근무제가 확산 되면서 서울 출퇴근이 가능한 거리에 전원주택을 지을 수 있거나 기존 가옥이 딸려있는 5천~1억원 사이 소규모 토지를 매입하려는 수요자가 늘어나고 있다. 실제로 용인, 광주,양평 등에서는 전년도에 비해서 30%정도 높은 가격에도 거래가 쉽게 이루어지고 있다. 수도권주변의 값싼 농가주택을 구입하여 전원주택화 하려는 수요자도 많이 늘어나자 경기도에서는 경기 넷을 통해서 빈 농가주택 정보를 제공하고 있다. 이렇게 볼 때 전원주택은 예전과는 달리 잘만 고르면 살기도 좋고 투자가치도 높다. 그러나 앞으로 전원주택가격도 아파트에서 나타나는 것처럼 양분된다는 것을 알 수있다. 우선적으로 서울 출퇴근이 가능한 거리에 전원주택을 지을 수 있거나 기존 가옥이 딸려있는 5천 ~1억 원 사이의 소규모 토지는 앞으로도 상승하리라 보여 투자를 서두른 것이 유리할 것이다. 명퇴 자들이 많게 되고 주5일 근무제가 금융권에서 시행되고 다른 분야로 확산될 것이기 때문에. 수도권외곽으로 주거지를 옮기려는 사람들도 많다. 이런 사람들 중에는 농가주택을 구입. 개조하여 생활하는 경우가 많다. 또 펜션이나 민박으로 사용하는 경우도 많을 것이다.

전원주택

1. 주거형. 주말형 양분화 가속. 전원주택 임대사업 등장예고.
그동안 전원주택은 돈이 안된다는 이유로 시장에서 외면을 당해 왔다. 외면을 당해온 요인들을 살펴보면 수요층을 예측하지 못한 건축이 가장큰 이유가 된다. 전원주택이라고 하면 대지는 150에서 200평,건평은 50~60평 정도로 가격도2억5천에서 3억선 정도가 되어야 한다는 폼이 난다는 생각을 가졌다. 소득 1만불 시대 수요자는 정년 퇴직을 하거나 정년을 대비한 사람들이라고 내다보았던 것이다.이것은 전원주택이 유행하기 시작했던 시기부터 첫 단추를 잘못 키웠기 때문이라 할 수 있다. 아파트 문화가 처음 도입된 시기에는 소형부터 시작을 해서 주거문화로 자리를 잡았다. 그러나 전원주택은 대형부터 시작해서 주거 개념이 아닌 별장 개념으로 시작을 했던 것이다. 물론 돈이 안되는 전원주택으로 이어져 올 수밖에 없어던 가장 큰 이유가 되었다. 아파트문화가 처음 도입 되었을 때는 언론에서 강한 질타를 받았다. 닭장에서 누가 살겠느냐는 것이었다. 그러나 살아보니 생활의 편리성 때문에 급속도로 확산되었다. 그러나 전원주택은 그와 반대로 언론에서 1만불 시대에는 이런 전원주택이 좋다는 환상적인 꿈만 이야기 했다. 그러나 막상 살아보니 주거문화의 변화에 다른 불안감과 생활편의시설,병원이용등의 불편해 얻는 것보다 잃는 것이 많다고 생각을 하는 사람들이 많았던 것이다. 전원주택에 살려고 하는 사람들은 부부가 의견이 다른 경우가 많다. 그래 전원주택을 짓기 위해서는 단계가 필요하다는 인식이 나타나기 시작한 것이다. 예을 들면 임대해서 살아보고 가족이 다 좋으면 결정을 하려는 사람들이 늘어나고 있으나 현실적으로 전원주택 임대는 그리 많지 않다는 것이다. 그래 꿈만 가지고 있는 사람들이 많았다. 그런데 전원주택 시장에도 호재가 생긴 것이다. "그린벨트 해제와 주5일 근무제"가 바로 전원주택 시장에 새로운 바람이 된 것이다.주5일제 근무가 확산된 요즈음 전원주택을 찾는 풍속도도 여려 형태로 나타나고 있다. 출퇴근형 전원주택. 실버형. 주말형. 하프엔 하프. 임대형 등 다양해 지고 있다. 이런 분류를 크게 나누면 주거형과 주말형 전원주택으로 구분 할수 있다.


1)주거용전원주택 (친 환경적 전원주택이 재테크가 된다.)

이런 현실에서 주택수요자들은 "삶의 질"에 대한 욕구가 높아지면서 환경친화적인 주거에 관해서 많은 관심을 갖게 되었다. 특히 여러 설문조사를 통해서 주택 수요자들은 앞으로 주택을 고를 때 주변환경을 제일 먼저 고려하겠다는 응답한 경우가 많았다. 결과적으로 현대인들이 원하는 주택의 형태는 한마디로 전원주택인 것이며 실제적으로 기회가 된다면 전원주택에서 살겠다고 말하는 사람들이 많다. 지금까지 전원주택은 여유 있는 사람들의 전유물이 세컨드 하우스 개념이 강하였다. 교통이나 근린생활시설들이 불편하여 상시 거주하여 사는 사람들은 그 불편을 어느 정도 감수해야 했다. 또 분양차익과 가격상승이 뛰어난 아파트와 비교해 보았을 때 투자 가치가 떨어지고 또 전원주택을 마련하기 위해서는 한꺼번에 목돈이 들어가 자금부담도 컸다. 그러면서도 갑자기 자금이 필요해 팔려고 하면 아파트처럼 쉽게 팔리지 않아 환금성이 아파트에 비해 훨씬 떨어지는 것으로 평가되고 있다. 이런 측면에서 투자 적인 매력이 적었다. 그러나 지금은 그 상황들이 많이 바뀌고 있다. 지역 요소마다 새로운 도로가 뚫리고 기존 도로들이 확포장 되면서 교통은 편리해 졌고 생활편익 시설들이 곳곳에 들어서면서 시골도 도시 못지 않게 생활하기가 편리해 졌다. 특히 주거공간으로서 도시환경이 점점 열악해 지면서 도시인들은 공기 맑고 흙 냄새를 마음껏 맡을 수 있는 시골로 내려가 전원주택을 짓고 사는 생활에 많은 관심을 보이고 있다. 또 부동산 시장환경도 변해가고 있다. 아파트는 거품이 많다고 생각하는 사람들이 늘어나고 있으며 전원주택(지) 는 투자를 해야 하는 시점으로 보고 있다는 것이다.

1)출퇴근형 전원주택

기간산업으로 발달로 교통망이 빠른 기간내에 좋아 졌다는 것도 심리적 거리를 단축시켜주었다. "전원주택 라이프" 란 전원주택 전문 잡지사에서 2002년 8월 인터넷을 통해서 연령별 전원주택 선호도를 조사한 적이 있다. 응답자 2339명중 20~29세, 439명(19%) 30~39세. 952명(41%) 40~49세, 662명(28) 50~59세. 241(10%) 60세이상 41명(2%) 순 이었다. 이것은 전원주택 시장에 새로운 바람으로 등장하고 있다는 증거가 된다. 즉 전원주택 시장의 주고객 층이 30~40대란 사실이다. 오랫동안 전원주택 컨설팅을 해온 경험이 여론 조사에서도 그대로 나타나고 있다는 사실이다. 전원주택이라고 하면 크고 잘 지은 집이어야 한다는 인식은 도시근접형 전원주택지역을 벗어나면 별장 개념이 될 것이란 말을 자주해온 필자의 말을 증명해준 여론 조사가 나왔다고 본다.
분당에는 오리 역을 중심으로 주택공사, 토지공사, 가스 공사등의 본사가 있는 곳이다. 공사직원들은 서울에서 출퇴근하는 것보다. 분당이나 용인에서 출퇴근하는 것이 편리할 수있다.
용인시 양지면 은 분당 오리 역에서 23Km 반경에 위치해 출퇴근 편리한 지역이다. 현재 양지 주변에 대지 150평에 건평 40평 정도면 2억에서 3억 정도가 나간다. 보통 사람들은 초등학생이 있는데 어떻게 전원주택에 가서 살수 있는가 의아해 하는 사람들도 많다. 그러나 양지주변 초등학교는 강남에 버금가는 교육수준이라고 한다. 이곳을 찾는 사람들은 아이들 학교문제는 걱정을 하지 않는다. 그러나 경제적인 여건이 발목을 잡는다. 이런 분들이 모여서 토지부터 공동으로 구매를 하는 경향이 나타나고 있다. 집도 공동으로 지으면 건축비도 월등히 줄일 수있다. 대지200평 정도에 건평 40평이면 2억5천~3억 정도 있어야 구입할 수있는 전원주택을 1억5천만원선이면 마련 할 수있어 재테크가 되는 공동구매를 선호한다.

전원주택을 짓는다면 주택의 평수는 어느 정도 규모를 생각하십니까?
총 투표수 : 1949명 11/14일 2002년
20평 ~ 29평 555 표 (28%)
30평 ~ 39평 614 표 (32%)
40평 ~ 49평 365 표 (19%)
50평 ~ 59평 201 표 (10%)
60평이상 214 표 (11% )

2)주말형 전원주택

주5일제 근무제로 인하여 주말주택을 찾는 사람들은 급상승 할 것으로 보인다.(200년도 전원주택의 용도별 설문조사1473명. 순수 주거용 944명 64%. 주말.휴양용 250명 17%. 펜션과 같은 수익형 전원주택279명19%)
주말주택으로 이용하다가 출퇴근 전원주택으로 사용하려고 하는 경우는 현재 살고 있는 집과의 거리보다는 직장과 거리를 고려해야 할 것이다. 주말주택을 원하는 사람들은 주말에 가족끼리 친척들과 같이 농사를 체험하면서 주말을 즐기는 사람들과 레저, 스포츠. 낚시. 등산. 스키 등을 즐기려는 매니아들이 많다.
주거형 전원주택자들이 잘못 판단한 경우가 주말주택지로 분류 될 수있는 지역에 주거형으로 집을 크게 짓는 것이다. 이런 경우 지역의 정서를 무시하고 크게 지어 손해를 보게 된다. 양평의 경우 용문 면은 한때 경천철이 2002년에 개통이 될 것이라 하여 주거형 전원주택지로 실버. 휴양을 위해 찾는 사람들이 많았다. 이런 분들은 경제적인 여유가 있어 집도 크게 지었다. 그렇지만 전철은 2008년이 되어야 개통일 될 것이라 한다. 주거형이 되려면 사회적인 기반 시설이 뒷 바침 해주고 편의 시설과 병원과 문화적인 시설의 이용도 편리해야 한다. 그렇지 못한 경우에는 지역 정서를 무시한 평생내 집이 되어 재테크가 되지 못한다. 주말주택은 보통 현재 살고 있는 지역에서 1시간 반에서 2시간 반정도의 거리가 좋다. 그 이상 시간이 소요된다면 정체되었을 경우 5시간~6시간 걸리게 되어 심리적으로 부담을 느끼게 된다. 이런 결과는 시간이 지날수록 거리감이 생기게 되어 주말주택에 흥미를 잃게 된다. 주말주택으로 이용하다가 출퇴근 전원주택으로 사용하려고 하는 경우는 현재 살고 있는 집과의 거리보다는 직장과 거리를 고려해야 한다. 주말주택을 원하는 사람들은 주말에 가족끼리 친척들과 같이 농사를 체험하면서 주말을 즐기는 사람들과 레저, 스포츠. 낚시. 등산. 스키 등을 즐기려는 매니아들이 많다. 이런 장소로는 경기도와 접경지역이면서 등산. 스키. 온천. 낚시 등의 여가를 즐길 수있는 곳이면 좋을 것이다. 특히 주말주택으로 이용하다가 출퇴근 전원주택으로 사용하려고 한다면 남양주 수동면이나 가평군 상,하면과 외서면 가평읍 금대리 산유리. 주변.과 강화군지역이 좋다. 수동면인 경우 경춘 국도의 상습적인 교통체증으로 심리적인 거리가 멀리 느껴진 곳이 지만 실제 거리는 잠실에서 30KM 반경에 위치한 곳이다. 현재 남양주 오남면에서 대성 리로 이어지는 외곽 동북부 외곽 순환도로가 공사 중에 있다. 이 도로가 개통이 된다면 동부권 출퇴근 전원주택 지역으로 부상하게 될 것이다. 강화군의 경우도 강화 제2대교가 개통되어 인천의 경우 30분대 출퇴근 거리도 될 것이다.

3)펜션형 전원주택과 하프엔 하프형 전원주택

주5일 근무제는 새로운 유형의 전원주택을 만들어 내고 있다. 2002년부터 도심권을 벗어난 수도권외곽이나 그외 지역에서 전원주택을 지으려고 생각하는 사람이라면 누구나 한번쯤 생각을 했을 것이다. 전원생활을 하면서 수익이 되는 펜션형 전원주택은 사업을 집에서 하게 되니 가족중 반대하는 사람을 설득할수 있는 찬스가 된다. 재테크가 되면 불편한 것 쯤은 참을 수 있다는 것이 몸에 배어 있기 때문이다. 또한 적응을 하지 못해 다시 리턴을 한다고해도 재테크면에서는 전원주택과는 비교가 될수 없을 정도로 성공을 한 것이라 생각을 하기 때문이다. 과연 그럴지 그문점도 많다 . 아직은 실험 단계로 결과는 2003년 후반기부터 나타날 것이다. 하프엔 하프 전원주택형 전원주택은 말 그대로 일주일 동안에 주거지가 두곳이 된다는 것이다. 당장은 여유가 있으나 직장생활이나 그밖에 이유로 전원주택으로 이사는 할수 없으나 전원주택에 살고픈 욕망을 버리지 못한 경우을 들수 있다. 또한 공기가 좋은 쾌적한 환경에서 요양을 원하는 부모님에게 전원주택을 지어 드리고 모시고 살지 못한 죄책감 때문에 하프엔 하프형 전원주택을 원하는 사람들이 주5일 근무제로 용기를 얻게 되어 실행에 옮기는 경우가 많이 늘어날 것이다.

4) 전원주택이 변해야 재테크가 된다.

보통 사람들은 전원주택에서 사는 것을 두렵게 생각을 한다. 일상 생활을 하면서 편리함으로 본다면 아파트가 낮기 때문이다. 편리함이 몸에 밴 도시민들이 전원주택으로 이사를 한다는 것은 예술가. 교수. 연구원등 특수한 경우가 많고 그렇지 않으면 건강을 위해서 자녀
문제로 전원주택을 구입하거나 부지를 매입하여 짓는 경우가 많았으나 이제는 주거의 한 부분으로 자리를 잡아가고 있다. 전원주택은 이제 일부 계층의 주말주택이나 별장개념의 과시용 주택이 아니라 누구에게나 쉽게 접할 수있는 주거용 주택이어야 한다.
전원주택이라 하면 크고 멋있게 지어야 된다는 잘못된 인식, 전원주택에 대한 고정관념을 벗어난 다면 전원주택도 재테크가 된다.


전원주택지 구입전 주의 사항

금융권에서 주오일제가 시작 된지가 1년이 지나고 이제는 대기업에서도 주오일제를 시행하는 회사들이 늘어나고 있다. 이런 영향으로 토지시장에는 전원주택을 지으려는 수요자들도 많아졌다. 그러나 토지시장은 아파트와 같이 정보를 얻기가 쉬운 것은 아니다. 지적 상 도로가 있고 현재 지목이 대지라고 해서 마음대로 집을 지을 수도 없게 된 지역도 많다. 지적상 도로가 있고 단지개발 허가를 득하고 토목공사가 완료되어 지목이 대지가 된 단지가 형성 되어 있어도 집을 짓지 못하는 이유는 무엇일까? 의문을 제기하는 사람들도 많다. "국토계획 및 이용에 관한 법률"이 제정되어 시행되고 전국토가 개발허가제가 도입이 되어 때문이다. 개발허가제란 토지의 적성 평가를 받아야 하는데 도로, 환경, 연접지역 개발여부 등을 고려하여 허가를 내주기 때문에 전용허가나 형질변경허가를 받기가 어렵게 되었기 때문이다. 어떤 점들이 문제가 되는지 확인해 보기로 하자.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 이해

그동안 국토의 무분별한 개발로 자연재해를 입게 되어 사회적인 문제가 되었던 준 농림제도가 폐지되고 관리지역이 준 농림제도로 이어지면서 세분화된 과정에 토지의 적성평가를 거치게 한 것이 집을 짓는데 큰 장해 요인으로 등장하게 된 것이다. 시행령 제55조"개발행위허가의 규모"의 ④제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 녹지지역, 관리지역, 농림지역.또는 자연환경 보전 지역 안에서 연접하여 개발하거나 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하경우에는 이를 하나의 개발행위로 보아 그 면적을 산정한다. 다만 다음, 각호의 요건을 갖춘 경우에는 그러하지 아니하다.
1.개발행위 허가의 대상인 토지가 개발행위가 완료되었거나 개발행위허가 등에 의하여 개발 행위가 진행중이거나 예정된 다른 토지와 고속국도, 일반국도 또는 너비20미터 이상의 도
로. 하천 공원 등 지형지물에 의하여 분리 될 것
2. 개발행위허가의 대상인 토지가 진입도로가 너비8미터 이상이고 주간선도로 또는 도로법11조의 규정에 의한 일반국도 또는 지방도로에 직접연결 될 것
⑤특별시장. 광역시장. 시장. 군수는 지역여건상 제4항 각호의 요건을 적용하는 것이 불합리하다고 인정하는 경우에는 당해 지방자치에 설치된 지방도시 계획위원회의 심의를 거쳐 요건을 완화 할 수 있다.
위와 같이 법률적용이 까다롭게 되어 개발해위 자체가 지연되고 있는 실정이다. 사례로 용인시 양지면에 동호인 전원주택을 지으려고 토지를 물색한 분당에 살고 있는 K 씨의 경우을 보면 동호인5명이 토지만 매입을 하고 형질변경허가를 받지 못해 투자만 하게 된 사례가 된 셈이다. 이들은 처음 토지를 매입하여 전원주택을 지어 출퇴근을 하려고 지장 동요들끼리 부지를 매입했다. 지적상 도로가 있고 근처에 전원주택 단지가 있어 전원주택을 짓기에 문제가 없는 줄 알았다. 그러나 국토의 계획 및 이용에 관한 법률로 개발허가제가 도입이 된 것을 알지 못했기 때문에 도로에 문제가 없는 줄 알았다. 동네 분을 통한 직거래 형태로 매입하는 과정에서 부지는 싼 가격에 매입을 했으나 기존 허가가 난 단지인 경우 2차선 도로에서 6m 도로가 있어야 하고 새로 허가를 받기위해서는 단 전원주택 한 채를 허가 받기위한 토지라 해도 기존 2차선 도로에서 허가를 받기위한 토지까지 8m도로를 확보해야 된다는 사실을 알게 되었다고 한다. 앞서 K씨의 경우처럼 요즈음 허가를 받은 단지에 전원주택을 짓거나 토지를 매입하여 전원주택을 지어 출퇴근 하려고 하는 동호인들 늘어나는 추세다. 그런데 이런 토지는 대개가 도심 근접 형 전원주택 지로 대개가 자연녹지 지역이가나 계획관리지역들이 많다는 사실에 주의해야 할 사항이다. 이들 지역은 대개가 연접지역 적용을 받는 지역이기 때문에 개별적으로는 도로를 확보하는 비용부담이 크기 때문에 소규모단지가 개발 될 수 없게 되었다는 것이다. 이와 같은 현상은 기존허가를 받아서 착공계를 내어둔 단지내 개별필지나 2차선 지방 도로에 접한 토지의 가격상승이 예상된다. 또한 기존 전원주택의 가격도 상승할 것으로 보아야 할 것이다.

수변구역

한강수계상수원수질개선 및 주민지원등에 관한 법률제4조의 규정에 의하여 99년도에 고시했던 (환경부고시 제1999-153호가 변경되면서 지역과 범위가 확대 되어 혼선이 비쳐지고 있다. 환경부고시 제2002-133호에 의하면 3개도9개시군 35개읍면151개리가 해당되며 그면적은 191,244k㎡나된다. 수변구역에서 농지에 전용허가를 받거나 임야에 형질변경허가를 받이려면 해당지역에서 전세대원이 1년이상 거주를 해야 된다. 보통사람들은 이런 규제가 양평이나 광주지역정도만 해당 되는 줄 알고 있다. 춘천에 살고 있는 이용철씨는 펜션부지를 물색하던 중 춘천시 남산면 서천리에 준농림 임야 6천평을 부지를 매입 하기전에 펜션입지를 컨설팅을 의뢰해 낭패를 면하게 된 경우다. 이 지역도 2003년1,1일부터 수변구역에 해당 된 케으스가 된다. 만약 이씨가 펜션 입지컨설팅을 받지 않고 계약을 체결했다면 막대한 사업자금이 일년 동안 묶이게 되어 큰 어려움을 겪게 되었을 것이다.

자연적인 조건들

공법적인 것들 외에 전원주택지를 마련하기 위해서 꼭 체크해야 할 사항들에 대하여 몇가지 정리 해보면 다음과 같다.

첫째는, 무엇보다도 인근 교육환경과 편의시설 등을 살펴보아야 한다. 전원주택이라고 하여 생 각처럼 모든 것이 그림처럼 환상적인 것만은 아니다. 기초적인 가정생활이나 편의시설, 학교, 병원 등으로 가기위한 불편함이 여간 큰 것이 아니다. 특히 초·중·고등학교 학생들이 있는 가정의 경우에는 학교와의 거리, 통학수단의 버스노선, 주변환경 등을 충분히 고려하는 것이 중요하다.

두번째는, 직장과의 출퇴근시간을 고려해 봐야 한다. 특히 대중교통수단과의 연계를 알아봐야하 고 요즘같이 연료비가 많이 들어가는 경우에는 자동차연료비가 차지하는 비용이 만만치않기 때 문에 중요한 고려 사항중 하나이다.
게다가 고속도로나 톨게이트를 여러곳 통과하는 경우에는 더욱더 출퇴근 비용이 많이 든다. 거 리에 있어서도 실제거리와 출퇴근시간에 교통체증으로 인하여 소요되는 거리는 또 다르기 때문 에 사전에 충분한 고려와 사전점검이 필요하다.

세번째는, 방범문제와 안전문제이다. 전원적인 분위기와 경관을 우선시하다 보면 인접된 마을과 의 거리가 이격됨으로 인하여 주민과의 관계에 문제가 생기게 된다.
특히 불의의 사고나 문제 발생시 이웃 주민들의 도움을 요청하거나 연락에 있어서도 용이치 못 하여 생활에 어려움이 많을 수 있다. 그러므로 이러한 문제에 각별히 신경을 써야 한다.

네번째는, 관련 투입 비용을 자세하게 분석해 보아야 한다. 가장 기본적으로 땅값이 적절한 지 그리고 전원주택인 만큼 경사진 부분에 대한 토목공사비 등의 추가 투입 여부를 잘 따져봐 야 한다.

다섯번째는, 환금성이 있는지를 따져봐야 한다. 부동산을 살 때는 특히 팔때를 생각해야 하지 만 전원주택도 예외는 아니다. 물론 전원주택지가 다른 부동산과 틀려 환금성이 높은 것은 아니다. 하지만 전원주택지에 살다가 경우에 따라서는 집을 팔고 나가야 할 경우도 생길 수 있다. 그러므로 이러한 경우를 대비하여 바로 현금화 할 수 있는 지역을 선택하는 것이 좋다.


◈돈버는 땅 돈되는 전원주택 저자 진명기(dol@greenhouse21.com)