알면유익한법률 [양도소득세 비과세·감면] 펌

[땅돌이]

양도소득세의 비과세·감면제도는 조세정책적인 목적에 따라 수시로 신설·개정되어 조세특례제한법 등에 조문이 흩어져 있다. 때문에 납세자는 물론 실무자마저도 이를 종합적으로 이해하기가 쉽지 않다. 납세자의 질의가 많은 비과세·감년제도를 요약·정리한다. /편집자 주 

  제1장 양도소득세 비과세·감면일반 

1. 양도소득세 비과세와 감면 
투명성 제고를 통한 실거래가 과세제도를 정착하기 위해 2011년 7월 1일 이후 최초로 매매계약하는 분부터 거래당사자가 토지 또는 건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대한 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 높거나 낮게 적은 경우 해당 자산에 대한 비과세 또는 감면규정 적용을 제한한다. 

비과세 또는 감면규정 적용을 제한하는 방법은 비과세 또는 감면규정을 적용받지 않았을 경우 산출세액과 계약서상의 거래가액과 실지거래가액의 차액 중 적은 금액을 비과세 또는 감면대상금액에서 차감한다. 

토지·건물 등의 자산을 양도함으로써 양도차익이 발생하는 경우에는 원칙적으로 양도소득세가 과세된다. 

그러나 1세대 1주택, 농지의 교환 등 국민주거생활의 안정과 자경농민의 보호 등의 사회정책적인 이유로 일정한 요건에 해당하는 경우에는 양도소득세가 과세 되지 않는 비과세 제도가 있다. 

비과세는 국가에서 과세권을 당초부터 포기한 것이므로 납세자의 신고·신청의 절차나 세무서장의 행정처분을 거치지 않고 당연히 양도소득세가 과세되지 않는다. 

한편, 조세특례제한법 등에서는 국가의 정책 목적을 달성하기 위해 납세자가 부담해야 할 세금에서 일정 비율을 경감해 주는 감면제도를 규정하고 있다. 

감면제도는 조세부담을 하지 않는다는 면에서 비과세와 유사하지만 비과세는 신청없이 당연히 과세되지 않는 반면 감면은 통상 납세자의 신고나 신청이 있어야 한다는 점이 다르다. 

또한, 자산을 취득한 자가 양도소득세·취득세·등록세 등 세금을 회피하기 위해 취득에 대한 등기를 하지 않고 양도하는 경우에는 양도소득세 비과세·감면의 적용이 배제됨에 유의해야 한다. 

○ 허위계약서 작성시 양도세 비과세·감면 제한의 주요 사례 
① 1세대 1주택 비과세 대상자가 해당 주택의 취득 또는 양도시에 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 높거나 낮게 적은 경우 
② 8년자경 감면대상자 또는 대토감면 대상자가 해당 농지의 취득 또는 양도시에 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 높거나 낮게 적은 경우 
③ 취득시에 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 높거나 낮게 적은 토지, 건물이 협의매수 또는 수용되는 경우 
④ 양도소득세가 감면되는 미분양주택 등을 양도시에 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 높거나 낮게 다르게 적은 경우 

2. 주택에 대한 비과세·감면의 유형 
주택에 대한 비과세·감면은 아래와 같이 구분된다. 

 
 3. 농지에 대한 비과세·감면의 유형 
농지에 대한 비과세·감면은 아래와 같이 구분된다 

4. 주식 또는 출자지분에 대한 비과세·감면의 유형 
주식에 대한 비과세·감면은 아래와 같이 구분된다. 

 
 5. 기타 농지 등에 대한 양도소득세 비과세·감면의 유형 
기타 농지 등에 대한 양도소득세 비과세·감면은 아래와 같이 구분된다. 

 
6. 기타 감면 

 
 제2장 양도소득세 감면배제와 감면한도 

1. 감면 배제 
1) 허위계약서를 작성하여 실지거래가액을 사실과 다르게 작성한 경우 
투명성 제고를 통한 실거래가 과세제도를 정착하기 위해 2011년 7월 1일 이후 최초로 매매계약하는 분부터 거래당사자가 토지 또는 건물의 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대한 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 높거나 낮게 적은 경우 해당 자산에 대한 비과세 또는 감면규정을 제한한다(조특법 제129조 제1항). 
비과세 또는 감면규정 적용을 제한하는 방법은 비과세 또는 감면규정을 적용받지 않았을 경우 산출세액과 계약서상의 거래가액과 실지거래가액의 차액 중 적은 금액을 비과세 또는 감면대상금액에서 차감한다. 

2) 미등기 양도자산 
소득세법 제104조 제3항에 따른 미등기 양도자산에 대해서는 해당 자산에 대한 비과세 또는 감면규정을 적용하지 않는다. 

2. 감면 종합한도 
가. 개요 
감면한도는 자산이 아닌 인별로 계산하는 것이며, 다음의 양도소득세 감면을 대상으로 감면한도를 계산한다. 예를 들어 다음에 열거되지 않은 ‘신축주택 취득자에 대한 감면 등’은 감면한도가 없다. 
감면한도는 과세기간에 대한 감면한도와 5년간 합계액에 대한 감면한도가 있으므로 함께 감면한도액을 계산해야 한다. 
또한 감면한도 적용시 감면합계액은 자산의 양도순서에 따라 그 한도액을 계산한다. 
1)감면한도가 적용되는 양도소득세 감면유형 

 
 
 *과세기간 감면한도는 해당 감면과 다른 감면을 포함한 감면한도액을 말하며, 5년간 합계액 감면한도는 자경농지감면, 축사용지감면, 대토감면, 공익사업용 토지 등에 대한 감면을 포함한 감면한도액을 말한다. 
이하 1의 감면을 ‘대토감면’, 2의 감면을 ‘현금 등 수용감면’, 2-1의 감면을 ‘만기채권 등 수용감면’, 3의 감면을 ‘자경감면’, 4의 감면을 축사용지감면, 5~9의 감면을 ‘기타 감면’이라고 한다. 

2) 과세기간별 감면한도 
과세기간별 감면한도는 토지 등을 양도한 납세자가 연간 1억원(2억원)을 한도로 감면 받을 수 있는 것으로 해당 자산에 대한 감면과 그 해 양도한 다른 감면을 합해 계산한다. 
공익사업용 토지 등에 대한 감면(3년 및 5년만기 채권으로 수령하는 경우에 한함)과 자경농지에 대한 감면, 축사용지에 대한 감면은 연간 2억원이며, 이를 제외한 감면은 연간 1억원을 한도로 감면한다.