수성구 아파트 대형평수 63평 경매 이 시기가 기회입니다!

[서정욱]

안녕하세요. 
대구 자산부동산 중개경매 서소장입니다. 
오늘은 두산동,대우트럼프월드 수성
입니다. 
두산동,대우트럼프월드수성

영상으로 보고싶으시면 

https://youtu.be/xAzcGZiZSY4

2022 타경 1497
대구지방법원 경매9계(053-757-6661) 
매각기일 2022-11-18(10:00)

1) 사건정보와 권리분석

1 경매 일정 및 상세정보입니다.
 감정가1,300,000,000입니다. 1
1번유찰 되었고 
 입찰기일2022-10-20
2차 2022-11-18
 최저 매각가격910,000,000원입니다. 
 보증금 (10%) 91,000,000


2 권리분석 
부동산을 방문하였으나 거주자 부재하여 만나지 못하였고

 전입세대 열람 결과 등재된 전입세대 없음
 세입자의 문제는 없어 보이네요. 

등기부 보시면 은행  근저당으로 말소기준권리  
뒤에 권리는 다 소멸 예상입니다. 
토지대지권포함 대지권에 문제없으며 말소기준 권리이후 
모든걸리는 소멸예상되며 권리분석상 문제 없는것 같습니다. 
하지만 

조세채권중에 당해세는 매각 대상이 되는 부동산에 부과된 

조세로,세법상 국가 예산의 
원활한 확보를 위해 법적으로 

우선 징수권이 보장된 세금입니다. 

다른 권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있고 당해세가 아니라도 

조세 채권의 법정기일이 빠르다면 
법정기일을 기준으로 배당되기 때문에 다른 채권자보다 

먼저 배당 받을 수 있습니다. 

압류날짜보다 법정기일로 기준이 되기 때문에 법정기일이 

우선배당받는 세입자의 확정일자보다 빠르다면 
 낙찰대금에서 먼저 배당 받아 인수 할 수 있는 상황도 있습니다. 

신중한 주의가 필요합니다. 관할 세무서를 찾아 가도 알려주지 않을 뿐더러

 법원기록도 열람할 수 없기 때문에 
유일한 방법이 이사건의 이해관계인을 찾아가는 수밖에는 없습니다. 

임차인을 찾아가서 물어 보는것이 답입니다. 
만약 압류 금액에 한 조사가 안된다면 절대 입찰하지 마시기 바랍니다. 

#관리비도 꼼꼼히 현장 방문해서 확인 하셔야 합니다. 

낙찰자는 공용부분에 대한 미납금만 납부하면 됩니다. 
공유부분과 전유부분에 대한 관리비를 분류하시고 
공유부분 미납관리비 채권 3년 이내의 금액만 유효합니다.  
관리비 징수를 위해 단전,단수 등의 사용방해행위가
 불법 행위라고 설명하고  전소유자의 체납관리비
 전부를 승계하는 공동주택관리 규약이 있다면
 재산권의 본질적 내용을 침해하는 위헌적인 규정입니다. 
3년 이내의 공유부분만 내시면 되요. 
그점 확인하시고 꼭 체크 하시기 바랍니다. 

3 물건 정보 와 시세 입니다.
967세대(총6개동) 저 최고층 38층/42층
사용승인 2007년 04월 30일 주차대수 1763대(세대당 1.82대)
(주)대우건설
개별난방,도시가스

208㎡타입  63.06평/48.44평(전용률 77%)
방수는 4개 욕실 2개  해당 면적 세대수74세대

매매 14억~18억 (2,220~2,854만원/3.3㎡)
전세 9억(1,427만원/3.3㎡)
전세가율 50~64%

실거래신고 21년5월 13억  거래됨 

월평균 관리비 49만 4,097원
하절기평균(6~8월) 관리비 51만 2,736원
동절기평균(12~2월) 관리비 48만 8,686원

그 점을 가만 하고 입찰가격을 산정 하시기 바랍니다. 
 그리고 경기 영향과 금리 인상의 여파가 너무나 큽니다. 
위기가 기회가 될수 있죠. 

  지역적으로 공급이 수요 보다 많은 지역은 평균화 되기 전까지 

급매들이 많이 나오며
 전세가가 많이 낮춰서 나옵니다. 
그걸 잘 판단하시고 전세금정도로
 낙찰가를 산정 하는 게 제일 안정합니다. 

경매는 더 낮게 낙찰 받아서 수익을 내거나 물건을 낙찰 받아
 나에 맞게 사용하는 게 목적입니다. 

제일 중요한 시세를 경기에 반영하여 입찰을 하시기 바랍니다. 

3)지역 분석 

위치 및 주위환경
  본건은 대구광역시 수성구 두산동 소재 "황금네거리" 남서측 인근에

 위치하는 "대우트럼프월드수성 제에이동 제10층 제1003호" 단위세대로서,

 부근 일대는 공동주택, 모텔 및 유흥주점,일반주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2) 교통상황
  본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스승강장, 지상철(3호선 황금역)이 소재하여 제반교통사정은 보통시됨.

3호선 황금 180m3호선 수성못 189m3호선 어린이회관 745m

이 본건의 지역은 황금네거리 인근에 공동주택, 모텔 및 유흥주점,일반주택, 

근린생활시설 등 무수한 음식점 상가들이 있습니다. 
생활권에서는 부족함이 없는 동네 입니다. 

황금역 3호선까지 5분안에 도달하는 위치이며 6분안에

 들안길초등학교 도착하는 위치입니다. 
홈플러스는 바로 sk뷰지하에 위치하며 사용하기에 넘 좋네요. 

밀집되는 예정아파트들이 있어서 교통은 좀 염려가 되네요. 

본건에 호반이 몇개나 호반이 잡고 있네요. 

옆부지 호반써밋 수성 24년 6월 입주예정이며 467세대

 현제 공사 진행 중이죠. 

바로 보건 왼편윗부지도 호반이죠. 190세대 분양예정입니다. 

청수로 건너편에도 황금동 힐스테이트 황금역1차 152세대와 2차 

181세대  분양예정입니다. 

그리고 수성구는 수성못이죠. 

수성못까지 도보 10분정도 걸려서 도보로 운동 하기 좋네요. 


단지 시세죠. 우리는 현제 금리 인상에 따른 시세 반영은 꼭하시고 

경매 입찰가를 생각하셔야 합니다. 
임장은 필수이며 현지 부동산 사무소에서 꼭 문의를 하여 

현장 시세를 더 확인하셔야 합니다.

 법원에서 매각물건명세서 ,현황조사서 등기상황 전부증명서 발급 후

 권리 변동이 없는지 다시 한번 확인하셔야 합니다.
자산부동산 &경매 문의 주시면  권리분석/낙찰/명도까지 

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