토지 분양 피해 예방 요령

[느림쟁이]

 땅 투자 유혹하는 전화 요주의

‘신도시 개발 예정지로 고시된 땅이 있다’ ‘관광 지구로 개발된다’ ‘막대한 시세 차익이 기대된다’는 등 텔레마케터의 달콤한 말에 속아 부동산 구입 계약을 체결한 뒤 피해를 호소하는 소비자가 늘고 있다. 분양 사업자들은 텔레마케터를 동원해 무차별적으로 소비자에게 전화해 충동 계약을 유도한다. 회사원 김씨는 모르는 사람으로부터 울산에 좋은 땅이 있으니 사라는 권유 전화를 받았다. 몇 차례 통화를 한 뒤 차익이 서너 배는 보장된다는 말에 가계약금 300만 원을 지불했다. 다른 투자자들과 함께 현장 답사를 한 차례 다녀온 뒤 땅을 매입했으나, 불안해지기 시작했다. 김씨는 전화로 현지 부동산 중개업소에 시세를 문의한 결과 도로를 낀 노른자위 땅의 시세가 평당 10만원이라는 말을 듣고 한동안 충격을 받았다. 왜냐하면 자신은 평당 38만원 주고 샀는데, 시세는 실거래가의 3분의 1 수준에도 미치지 못하기 때문이다.

한편 한 부동산컨설팅 대표를 포함 한 일당 4명은 강원도 평창군 도암면 일대에 펜션 단지를 조성한다고 투자자를 모집해 평당 3000원에 산 임야 2만여 평을 평당 15만 원에 되팔아 모두 41억 원을 가로챈 혐의로 구속됐다.
텔레마케터 고용 무차별 전화 ‘신도시 개발 예정지로 고시된 땅이 있다’는 등 텔레마케터의 달콤한 말에 속아 부동산 구입 계약을 체결한 뒤 피해를 호소하는 소비자가 늘고 있다. 2003년 11월 말 현재 1년 동안 한국소비자보호원에 접수된 토지 분양과 관련된 상담 사례는 28건으로 2002년의 11건 대비 2.5배 이상 증가했다. 그동안 접수된 토지 분양 상담 사례 39건을 분석한 결과, 텔레마케터를 이용한 ‘기획 부동산 업체’의 전통적인 허위·과장 선전, 영업 사원을 고용해 계약을 체결한 후 책임을 회피하는 등의 피해가 발생하는 것으로 나타났다.

기획 부동산이란 대규모 땅을 매입한 뒤 이를 잘게 쪼개 소액 투자자들에게 판매하는 사설 부동산 회사로 주로 텔레마케터를 고용해 전화로 영업한다. 요즘 기획 부동산 업체들이 주로 취급하는 물건은 충청도·강원도·제주도의 땅이다. 기획 부동산 업체의 텔레마케터들은 무작위로 전화를 걸어 보존 녹지 같은 쓸모없는 땅을 개발 호재가 있는 것처럼 포장해 비싼 값에 팔아넘기는 수법을 쓴다. 부동산 전문 지식이 없는 일반인들은 시세 차익이 보장된다는 달콤한 말에 넘어가게 되는 것이다. 대박을 노리는 투자자들일수록 이들에게 쉽게 걸려든다.

분석한 상담 사례 39건 중 사업자의 권유에 의해 충동적으로 계약한 뒤 계약 해제를 요구한 경우가 20건에 이른다. 분양 사업자의 개발 계획 등이 허위·과장돼 수익성이 불확실한 경우가 11건, 가격이 주변 시세보다 지나치게 비싼 경우가 6건으로 조사됐다.
허위·과장 선전에 충동 계약 피해자들은 계약 당시 현장 확인이나 수익성 검토 없이 토지 분양 계약을 체결한 후, 충동 계약임을 알고 계약금 환급, 계약 취소 등을 요구하는 것으로 나타났다. 전체 39건 중 28건(72%)이 충동적으로 계약한 후 현장 답사 때 분양 사업자의 허위·과장 선전, 가격 문제 등을 알고 계약 해제 및 계약금 반환을 요구했으나 정상적인 계약이라는 이유로 거절당했다. 대개 분양 사업자들은 계약 시 투자자들에게 현장 확인 후 문제가 발생하면 계약 해제 및 계약금 환급을 하겠다고 구두로 약속한다. 하지만 막상 투자자들이 계약 해제를 요구하면 민법의 해약금 조항(제565조)을 들어 계약금 환급을 거절하는 것으로 나타났다.

분양 사업자들이 토지 투자를 권유하는 지역은 대규모 관광 지구 개발을 추진 중인 제주도가 11건으로 가장 많았다. 그 다음 강원도 3건, 행정 수도 이전과 관련된 충청권이 3건이었다. 대부분의 투자자들은 개발 계획의 혜택과 주변 개발에 따른 시세 차익 등 투자 목적으로 토지를 매입했으며, 구체적인 사용 계획이 있는 경우는 펜션 개발용 2건에 불과했다.

이와 같은 토지 분양 계약에 따른 피해를 예방하려면 소비자들은 계약 체결 전 반드시 사업 주관 기관이나 사업 시행자를 통해 사실 여부를 확인해야 한다. 또한 사업자의 선전만 믿지 말고 현장을 확인한 후 계약하고 계약금 반환 약속 등 중요 사항은 계약서에 명시한다. 정말로 돈이 되는 정보라면 사업자 자신이 투자해 돈을 챙기지 불특정 다수의 소비자에게 전화를 걸어 투자를 권유하겠는가. 당장 계약하지 않으면 좋은 기회를 놓친다며 충동구매를 부추길수록 더욱 조심해야 한다. 이런 계약은 충분히 알아보고 투자해도 절대로 늦지 않다. 글·오승건(한국소비자보호원 미디어사업팀 차장) 소비자 피해 유형 신도시 개발 정보 등 허위·과장 선전 분양 사업자들은 ‘신도시 개발 예정지로 고시된 땅이 있다’는 등 막대한 시세 차익이 기대된다고 투자자를 유인한다. 사업자는 자신들에게 필요한 정보만 알리거나 유리한 정보만을 부풀리는 등의 허위·과장 선전으로 분양 계약을 유도한다.

텔레마케터를 이용한 충동 계약 유도 분양 사업자들은 텔레마케터를 동원해 ‘개발 계획이 있으므로 곧 땅값이 폭등한다’는 식으로 무차별적으로 전화해 충동 계약을 유도한다. 이런 방법은 ‘기획 부동산 업체’로 통하는 사업자가 많이 사용하는데 얼떨결에 당하기 쉽다.

임시직 영업 사원 고용해 책임 회피 사업자들이 영업 사원(임시직으로 보통 1~2개월 근무)을 고용한 뒤 그들의 허위·과장된 영업 활동에 의해 계약을 유도한다. 문제가 생기면 ‘허위·과장으로 판매하지 말라고 교육했다’ 등으로 책임을 회피한다.
현지 사정에 어두운 투자자에게 고가 분양 기획 부동산 업체가 하는 분양은 주변 시세보다 지나치게 비싸 초과 수익을 얻기 어렵다. 따라서 현지 사정에 어두운 투자자를 유혹한다.

법적 하자 있는 토지 분양 현장 확인 없이 분양 사업자의 권유로 이루어지는 투자는 십중팔구 후회한다. 사후에 등기부 등의 서류를 확인하면 문제가 있어 토지 이용이 자유롭지 못한 경우가 많다.

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[내컴]

감사합니다

[은지]

이런 피해 사례 아주 많지요. 반드시 현지 공인중개사 사무소에 확인 해 보시고 텔레마케터의 과장 광고 부분을 계약에 명시하자고 하면 거의 계약을 안할 겁니다. 피해 예방의 한 방법이지요.

[반재]

수없이 전화를 받은적이 있으나 공짜나 싼걸 바라지 않고 못들은척하면 사기를 당할 우려는 없습니다.