부동산매매계약 해제시 손해배상금 감액할 수 있나요. 광주부동산전문변호사

[변호사 김덕은]

문) 저는 광주 서구에 있는 아파트를 매매대금 5억원에 매도하기로 하고 매매계약서를 작성한 당일 계약금 5,000만원을 지급받았고, 한달후에 중도금 2억원을 지급받았습니다. 매수인과 약정한 잔금지급일이 되었으나 저는 개인적인 사정으로 아파트의 소유권을 이전할 수 없게 되었고 아파트의 소유권이전등기의무를 미루고 있습니다. 그런데 매수인이 매매계약 당시 특약으로 “채무불이행이 있을 경우 계약당사자 일방은 계약을 해제할 수 있고 이 경우 손해배상으로 매도인은 계약금의 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기한다”고 약정하였다며 제가 소유권이전등기를 해주지 않으면 계약금 상당의 손해배상을 청구하겠다고 합니다. 저는 매수인에게 계약금 5,000만원을 손해배상으로 전부 지급해야만 하나요.

답) 귀하와 매수인은 특약으로 “채무불이행이 있을 경우 계약당사자 일방은 계약을 해제할 수 있고 이 경우 손해배상으로 매도인은 계약금의 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기한다”고 약정하였습니다. 이러한 특약은 유효한 약정이므로 지켜야 합니다.

귀하와 같이 계약당사자 사이에 채무불이행이 있는 경우 채무자가 지급하여야 할 손해배상액을 미리 정하여 두는 것을 손해배상액의 예정이라고 합니다. 이와 같이 손해배상액을 미리 정하여두는 이유는 채권자가 채무불이행에 의한 손해배상을 청구하려면 손해의 발생과 그 금액을 입증하여야 하는데, 그 입증이 실제 곤란하며 이로 말미암아 당사자 사이에 다툼이 생길 염려가 있게 되므로, 그러한 입증의 곤란을 배제하고 다툼을 예방하여 채무불이행에 있어서의 손해배상의 법률관계를 간편하게 하고, 손해배상액을 예정함으로써 채무의 이행을 확보하려는데 있습니다.

다만 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하여 손해배상 예정액을 법원의 재량에 따라 감액할 수 있음을 규정하고 있습니다.(민법 제398조 제2항) 그러나 법원이 임의로 감액을 하는 것은 아니고 대법원은 부당히 과다한 경우의 기준을 제시하고 있습니다. 대법원은 “부당히 과다한 경우라고 함은 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행과 경제상태 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 하고”라고 판시하였습니다.

그렇다면 귀하의 경우와 같이 부동산매매대금의 10% 정도의 계약금 상당액이 부당히 과다한 경우에 해당하는지 살펴봐야 합니다. 대법원은 “손해배상 예정액의 과다 여부 판단에 있어 실제의 손해액을 구체적으로 심리·확정할 필요는 없고, 다만 기록상 실제의 손해액 또는 예상 손해액을 알 수 있는 경우 그 예정액과 대비하여 보면 족하다 할 것이며, 실제의 손해액이 예정액에 미치지 못한다는 점은 그 예정액이 부당히 과다하다고 주장하는 채무자가 입증할 필요가 있다”고 하였습니다.

따라서 귀하가 매수인의 손해액이 손해배상 예정액에 미치지 못하는 점을 입증하지 못하는 한 부당히 과다한 경우로 보기는 쉽지 않을 것이고, 대법원도 매매대금의 10% 상당을 손해배상 예정액으로 정하는 것이 일반적인 거래관행인 점 등을 고려하면 몰취되는 계약금 자체가 크다는 사유만으로는 손해배상의 예정액이 부당히 과다하다고 단정하기는 어렵다고 판시하였습니다.

광주부동전문변호사 김덕은