LTV(주택담보대출비율)는 은행에서 주택담보대출을 받았다면 귀에 익은 용어다. 주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율을 의미하는 말이다. LTV가 40%일 때 5억 원짜리 주택을 담보로 돈을 빌리려면 최대 2억 원까지 가능하다. 대출자가 빚을 못 갚는 상황을 가정해 한도를 두는 것이다. 9·13 부동산 대책에 따라 규제지역(투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역)에서 고가주택 및 다주택자의 LTV는 0%다. 새로 집을 사더라도 주택대출을 한 푼도 받을 수 없다는 의미다. LTV는 Loan To Value ratio의 줄임말이다.
● 갚을 수 있는 능력 살피는 DTI·DSR
DTI, 신(新)DTI, DSR은 모두 갚을 수 있는 능력만큼 돈을 빌려주기 위한 잣대다. DTI(총부채상환비율)는 주택대출 원리금(원금+이자) 상환액이 소득에서 차지하는 비중이다. 은행은 대출자의 소득이 충분한지 따져 일정 수준의 DTI까지만 돈을 빌려준다. 지난 1월부터는 신DTI가 시행됐다. 신규 주택대출 원리금에 기존 주택대출 이자만 반영했던 기존 DTI와 달리 신DTI는 주택대출이 2건이든 3건이든 원리금을 모두 반영해 산정한다. 여기서 한발 더 나아간 게 DSR(총부채상환비율)이다. 대출자가 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 원리금을 연소득으로 나눈 값이다. 주택대출은 물론 전세대출, 신용대출, 학자금대출 등을 포함한다. 주택대출만 따지는 신DTI보다 부채의 범위를 확대한 개념이다. 예를 들어 연봉이 5000만원인 사람이 한 해 동안 갚아야 하는 총원리금 상환액이 4000만 원이면 DSR은 80%가 된다. DTI는 Debt To Income의 줄임말이고, DSR은 debt service ratio의 줄임말이다.
● 자영업자 부채 관리하는 RTI·LTI
자영업자, 특히 부동산임대업자들의 채무 상환 능력을 따져 보기 위한 RTI(임대업이자상환비율)와 LTI(소득대비대출비율)도 있다. RTI는 연간 부동산임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값이다. 현재 아파트를 포함한 주택은 연간 임대소득이 이자비용의 1.25배, 상가·오피스텔 등 비주택은 1.5배 이상이어야 대출이 가능하다. LTI는 DTI와 비슷한 개념이다. 자영업자의 총소득과 모든 금융권에서 빌린 총부채를 비교한다. 은행은 자영업자에게 1억원 이상 신규 대출을 내어줄 때 LTI를 산출해 참고해야 한다. RTI는 Rent To Interest의 줄임말, LTI는 Loan To Income의 줄임말이다.