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[현아아빠(장기식)]

옥탑방보보스 토지 칼럼

부동산 투자를 두고 흔히들 '부동산은 정보싸움'이라고 하곤 한다.  맞을까?  맞다.  그러나 속뜻은 다르다. 흔히들 말하는 정보싸움이란 정보를 '먼저'아는 것을 두고 하는 말인데, 내가 말하는 정보싸움은 그 정보를 '해석하는 능력'을 두고 하는 말이다.

개발정보를 가장 먼저 입수하고도...

삼성테스코에 근무하던 2006년~ 2007년 일이다.  당시 서초구에서 내가 속한 부서인 점포건설 개발부문에 방배동 그랜드디자인을 용역 발주를 한 적이 있다.  모 대리가 주된 담당이 되었는데, 아무튼 그때 서초구 측에 결과를 답변 할 때 타당성이 있다는 보고를 하였고, 나는 그 정보를 이용해서 낡은 다세대 주택하나를 투자했는데, 결과는 약간의 수익은 있었지만 그랜드디자인 덕을 본 것은 전혀 없다. 

2007년 초 서초구에서 발행한 신문에 게재된 내용인데, 7년이 지난 지금은 어떠할까?  인터넷 검색창에 한번 검색해 보시라.  '방배동 그랜드 디자인'을

지금은 기억하고 있는 사람들도 별로 없고 자료도 별로 나오지 않을 것이다. 

나는 이 사업에 대해 타당성이 있다는 것을 서초구 담당자보다 먼저 알았음에도 결과는 그저 평범한 투자에 지나지 않았다.  정보를 남보다 먼저 알아서 무슨 득이 있었나? 

반면 아래뉴스를 보자.

뉴스발표 10년만에 서울대학교 평창 캠퍼스 준공

위 뉴스에서 어떠한 것이 눈에 띄나?  관련 뉴스를 검색하면 '서울대 평창캠퍼스가 준공했고, 인구가 늘고 있으며 산학협력기관이 들어서는 2단계 사업을 진행중이다' 정도가 나온다.  그게 다 일까?  위 뉴스를 보면 2004년부터 시작한 사업이라도 나온다.  10년이나 진행되어진 사업이다. 

상가나 토지를 경매로 투자하는 가장 큰 장점은 답을 미리 보고 문제를 풀 수 있다는 것이다.  무슨 말이냐.  상가의 경우 미리 상권을 짐작할 필요없이 세입자의 영업상황을 확인한 뒤 경매로 입찰을 하기에 그러하다는 것이고 토지의 경우는 들어선다는거 다 들어서서 동네가 들썩일 때 경매로 부쳐진 것 중 유찰이 된 것을 고르면 된다는 의미이다.  가격이 오르기 직전에 유찰이 된 것에 투자하면 될 것을 미리 앞서가서 사놓고 길고 긴 시간을 들일 필요가 없다는 것이다.

서울대 평창 캠퍼스 후문 쪽 국도변에 토지가 경매에 나왔고 나의 소개로 지인이 낙찰 받았다.  위치는 아래 지도처럼 평창 서울대 후문 쪽에 위치하고 있다.  그런데 그 후문으로 들어가면 어떤 시설물이 있을까?  후문쪽엔 아무래도 학교 본관이나 주된 건물이 소재할 가능성은 적다.  그럼 그냥 드나드는 쪽문일까.  이 쪽은 2단계 사업의 하나인 산학협력기관들이 들어설 곳이다.  이른바 농업과 바이오 기업들의 입주가 예정되어 있는 곳이다.  게다가 물건 앞에 있는 도로를 따라 북쪽으로 차로 5분 이내의 거리에 평창역이 공사중이다.  2018년 동계올림픽을 앞두고 공사하는 것으로 2017년에는 개통을 할 것으로 내다보고 있다.  - 이 역시도 타인들보다 뉴스를 먼저 접한 것이 아니다.

옥헤이.  지역적인 요인으론 충분한 호재가 있다는 것을 파악하였다.  그렇다면 이 물건에 대해 개별적인 분석을 통해 과연 투자를 해도 될만한 물건인지 들여다 보자.

해당 물건의 개별적 분석

먼저 토지의 생김새.

땅 모양이 어떠한가?  꼭 바게트 빵 모양 같지 않나?  바게트?  바게트의 특징이 무엇인가.  한번에 다 먹지 못해 먹을 만큼만 잘라서 먹지 않나.  맞다.  이땅도 딱 그렇게 처리하기 좋게 생겼다.  필요한 만큼만 분할하여 매매를 하기 좋게 생겼다.  입찰 전에 혹시 토지의 폭이 좁아서 건축을 하기에 불편함이 있는지도 검토를 해 보았는데, 충분하였다.  이 토지를 계획관리지역으로 건폐율이 40%인데, 접도구역 (모르면 패스~) 부분에 건물을 짓지 못한다하여도 상가건물을 건축하기엔 충분하였다.  즉, 1600평에 달하는 큰 토지라도 전체를 한번에 매도하지 못한다면 부분으로 매도를 하여도 남은 땅의 가치가 줄어들게 없으니 처분하기에도 용이한 것으로 판단되었다.

토지이용계획확인원 분석 - 상수원보호구역 해제에 대한 기대감

또 토지인데, 토지이용계획확인원은 한번 봐야할 것 아닌가.

어라. 물건 서쪽으로 하천이 흐르고 이 천 때문에 수도법에 따라 상수원보호구역으로 제한이 있다. 흐미... 인터넷에 검색해보시면 상수원보호구역이 얼마나 많은 행위제한을 두는지 알수 있을 것이다.  건축은 계획관리지역에 맞춰 건폐율 40% / 용적율 100%로 건축이 가능하겠지만, 국도변인데 식당을 짓는 허가도 나지 않을 것이다.  이렇게 보면 별로 이용가치가 높은 토지가 아닌 듯 하다.

그런데, 물건의 도로 건너편 (위 지도상 동측)엔 도시계획 선이 그어져있고 주거용지, 상업용지 등의 용어가 보인다.  맞다, 이를 두고 도시계획이라고 하는데, 이 일대를 개발하여 주거지로 만들고 일부는 주거지 사람들과 주변인들이 이용하기 위한 상업시설을 들일 계획을 하고 있다.   그렇다면 주거지역이 사람들은 상업지역에 있는 식당에 들러 가족끼리 외식도 하고, 게다가 이 곳은 서울대 후문쪽인 이곳에 근무하는 사람들도 식사를 하러 나오는 곳이 될 것이 예상된다.

뭐지? 이 지역은 분명 상수원보호구역인데 바로 몇십미터 앞에는 도시계획이 들어서 있다.  그리고 이 도시계획은 지자체장이 선심성으로 도시계획만 입안하고 내팽겨쳐 둔게 아니고 서울대 평창 캠퍼스가 들어서며 그 필요에 따른 개발이 아닌가.  그리고 그 서울대는 건물 준공을 하였고. 

맞다.  서울대에 인구가 늘어날 것에 대비해 도시지역 (용도지역 상 주거, 상업, 공업, 녹지 지역)으로 계획한 것이다.  그렇다면 이런 도시지역을 만들거면 상수원보호구역은 해제가 될 것이라는 것을 짐작할 수 있어야 한다.  해제가 된다면 길 건너지역만 되는 것이 아니라 이 일대 전체가 해제될 것이기 때문에 이 물건의 가치는 당연히 올라 갈 것이다. 언제쯤일까?  서울대가 신입생과 산학협력기관에 입학과 입주를 할 때 쯤으로 내다보고 있고 그때는 대략 2015년 전후가 아니겠나 조심스레 예상한다.  2015년이면 낙찰을 받고 2년 후이니 투자를 하기에 입찰 시점이 투자의 적기로 판단하기에 의심의 여지가 없다.

정리를 하자면

1. 서울대 평창 캠퍼스가 사업 10년만에 건물 준공을 하고 일부 대학원에 하반기부터 신입생을 모집 중에 있으며, 2단계 사업인 산학협력기관 관련 사업을 진행중에 있고

2. 차로 5분 거리에 고속전철 (KTX는 아님)이 3년뒤 개통을 앞두고 공사 중이며

3. 서울대 개교 즈음에 진행될 것으로 보이는 도시계획이 인근에 있어 수자원 보호구역이 해제될 것으로 보이며

4. 토지의 모양은 분할하여 매도를 하여도 남의 토지의 가치 하락이 거의 없을 듯 하고

5. 유찰이 되어 감정가 대비 51%까지 떨어졌다.

위와 같이 분석한 것이다.  정보 싸움이라지만 시간 싸움이 아니라 해석하는 싸움만 있었을 뿐이고 그에 따라 투자에 적합한 물건으로 보고 지인에게 투자를 권했던 것으로 현재 매각이 순조롭게 진행 중에 있다.

옥탑방보보스 소개

- 본명 및 거주지 : 김종율 / 경기 용인시 신갈역 인근

- 아주대학교 경영학과 졸업 / 건국대 대학원 부동산학과 재학중

- 대상그룹 입사 舊) 대상유통 편의점 사업부 점포개발본부 / 부동산 법제팀 근무

(미니스톱 편의점 점포개발, 부실자산 매각)

- 삼성테스코 홈플러스 점포개발건설 부문 근무 (홈플러스 익스프레스 수퍼 개발)

- GS리테일 편의점 사업부 점포개발부문 근무 (GS25 편의점 점포개발)

- 소셜 커머스 위메프 cafe 사업부 점포개발 팀장 역임 후 퇴사

- 상권분석, 점포개발 경력 총 12년

- 상권분석 전문가와 함께하는 상가경매 (가칭) 집필 중

- 인터넷카페 옥탑방보보스의 경매투자 운영자 (http://cafe.daum.net/oktopbangbobos)

[잉꼬 (하지민)]

감사합니다~

[너커르]

감사합니다.

[김경섭]

이렇게 설명을 듣고 나면 이해가 되지만 비슷한 물건을 찾게 된다면 엉뚱한데서 답을 찾고 있을 것 같습니다..
배워서 남주지 말아야지 ...