11.3부동산 대책 등 악재에도 둔촌주공 자체호재 관리처분인가 신청으로 나홀로 거래

[dream박대표]

11.3부동산 대책 등 악재에도 둔촌주공 자체호재 관리처분인가 신청으로 나홀로 거래

둔촌주공 재건축 사업 일정

2016.09.24. 관리처분통과
2016.11.18 관리처분계획인가 신청 & 접수
2017.01~02 관리처분인가 예상
2017.04~06 이주 개시 예상(서울시 이주시기 조정 없을 시)

둔촌주공아파트 조합원분양가 및 일반분양가 예상
조합원분양가 2138.3천원/㎡
일반분양가 2748천원/㎡ 예상

부동산 시장은 정부의 11.3부동산 대책, 국내외 정국 혼란, 금리인상 등의 악재가 겹치면서 급속도로 냉각되고 있습니다.

△분양권 전매제한 기간 연장 △청약자격 제한 △1순위 청약자격 요건 강화 등의 11.3대책으로 가뜩이나 위축된 부동산 시장에 11.24가계부채 관리방안이라는 후속대책을 발표해 또다시 찬물을 끼얹었습니다.

11.24후속대책의 골자는 2017년 1월 이후 분양되는 아파트에 금융권으로부터 집단대출(잔금대출)을 받을 경우 처음부터 원금과 이자를 분할 상환하는 조건입니다. 명목상으로는 가수요를 줄이기 위한 대책이지만 잔금 대출에 제약을 받아 사실상은 분양 아파트 잔금을 대출로 처리해야 하는 실수요자를 옥죄는 정책입니다. 청약시장 규제로 투기수요를 잡으면 실수요자들이 집 살 기회가 늘어나 금방 매수에 뛰어들 것으로 예상하겠지만 막상 기회가 주어지니 집값이 가라앉고 구매 심리도 함께 가라앉습니다. 이처럼 대출 규제는 가계부채의 뇌관을 줄이는 반면에 실수요자가 집 살 여력이 차단되는 단점이 있습니다. 더군다나 집단대출(잔금대출) 원리금 상환은 집 살 기회를 박탈당하는 정책이라고 할 수 있습니다.

아무리 실수요자를 위한 대책이라도 집값 상승이 동반되어야 합니다. 집값이 오르려면 어느 정도의 투기수요가 공존해야 하며 기존 수준의 대출이 허용되어야 합니다. 따라서 11.3대책, 11.24후속대책은 강남4구 지역의 투기수요 감소 효과는 있었지만 그에 수반된 집값 하락으로 실수요자 내집마련의 동기 부여에는 실패한 작품입니다. 또 풍선효과로 인해 그외 지역의 집값 상승을 부추켰습니다. 따라서 실패 정책의의 악순환을 줄이고 부동산 시장을 안정화하기 위해서는 정부의 개입은 최소화하고 시장원리에 맡기는 정책이어야 한다는 생각합니다.

▣ 둔촌주공 부동산 시장 상황

정부의 부동산 규제 강화에 정권 불안, 금리인상 등 국내외 불안 요소가 산재되어 있는 상황에서도 둔촌주공아파트 매매시장은 급매물 거래로 분주합니다. 11.3대책 이후 1단지 7.5평, 16평, 18평, 2단지 16평, 22평, 3단지 34평, 4단지 25평, 34평 등이 거래되는 등 지속적인 매수세 유입이 이어지고 있습니다. 그중 4단지 34평(대지지분 28.66평)이 다수 거래되었으며 그 이유는 신규아파트 43평형(109㎡)을 배정받기 위한 전략이기도 하고 분양 평형 선택이 자유롭기 때문으로 분석됩니다.

 11.3부동산 대책, 11.24후속대책, 국내외 정국 혼란, 금리인상 등의 악재로 매수심리가 심하게 위축된 시기에 둔촌주공아파트가 거래되는 이유를 생각해봤습니다.

첫째 2016.11.18. 관리처분인가 신청으로 재건축초과이익환수제에서 벗어날 수 있고, 향후 수익성이 높아질 것이라는 기대심리가 작용했습니다.

둘째 관리처분인가 이전 구입으로 양도세 보유기간에 산입, 취득세 절세의 효과를 가집니다.

셋째 11.3대책의 규제 적용 대상이 아니어서 잔금 시 주택담보대출이 비교적 자유롭습니다.

넷째 11.24후속대책으로 분양권에 대한 잔금대출 강화로 분양시장 문턱이 높아진 것이 주택담보대출이 가능한 둔촌주공에는 상대적 호재로 작용했습니다.

다섯째 잠실주공 5단지, 진주, 미성 등 타 재건축단지 서울시 도시계획위원회 심의 반려된 것이 관리처분인가 신청 등 재건축 진행이 순조로운 둔촌주공에 상대적 호재로 작용했습니다.

여섯째 지하철 9호선 개통 시에 교통호재로 인한 부가가치가 생성됩니다.

이밖에도 둔촌주공 투자가치를 증명할 요인들이 무수히 많지만 이번 강남4구 승격은 투자 유망지역으로 각광받고 있음이 입증된 것이라고 할 수 있습니다.

▣ 악재와 호재가 공존하는 부동산 시장

국내외 정세 불안과 정부의 대책 발표가 현 부동산 시장에 악재로 작용하고 있습니다. 앞으로의 부동산 시장 전망도 불확실한 상황입니다.

그럼에도 불구하고 둔촌주공은 자체호재로 나홀로 거래 중입니다. 매수자의 유형은 다른지역의 매물을 팔았거나 단지내 소형형형에서 대형평형으로, 대형평형에서 소형평형으로 갈아타는 수요자도 있고, 오로지 투자 목적의 수요자도 있습니다. 위에서도 언급했듯이 위기속에서도 둔촌주공아파트가 꾸준하게 거래되는 이유는 2016.11.18. 관리처분인가 신청으로 재건축초과이익환수제에서 벗어날 수 있고, 관리처분인가 이전 구입으로 양도세 보유기간에 산입, 취득세 절세의 효과를 누릴 수 있으며 11.3대책 및 11.24후속대책 적용 대상이 아니어서 잔금 시 주택담보대출이 자유롭기 때문으로 분석됩니다.

최선이 아니면 차선을 선택한다고 시중의 유동자금은 비교적 안전자산으로 분류되는 둔촌주공으로 유입되고 있습니다. 재건축 사업 진행이 정상 괘도를 밟고 있는 둔촌주공으로 유입되고 있습니다.

※다음은 둔촌주공 재건축 아파트 부동산 시장에 출시되어 있는 거래 가능한 급매물입니다.

1단지 7.5평(대지지분 8.94평) 5억3000(5층)

1단지 16평(대지지분 19.09평) 7억5000(급급매, 3층)-122동
1단지 18평(대지지분 121.48평) 7억9000(급매, 2층)-131동
1단지 22평(대지지분 26.24평) 8억9000(급매, 3층)-115동
1단지 25평(대지지분 29.83평) 9억4000(급급매, 1층)-101동

2단지 16평(대지지분 18.76평) 7억4000(급매, 4층)-207동
2단지 22평(대지지분 25.79평) 8억6000(급매, 2층)-203동
2단지 25평(대지지분 29.3평) 9억3500(급매, 3층)-210동

3단지 23평(대지지분 18.76평) 7억5000(급급매, 4층)-309동
3단지 31평(대지지분 25.79평) 8억8000(급매, 1층)-315동
3단지 34평(대지지분 29.3평) 9억7000(급매, 2층)-305동

4단지 23평(대지지분 18.34평) 7억5000(급매, 1층)-433동
4단지 25평(대지지분 20.64평) 8억(급매, 7층)-406동
4단지 25평(대지지분 121.48평) 8억2000(급매, 7층)-422동
4단지 31평(대지지분 25.22평) 8억7000(급매, 2층)-432동
4단지 34평(대지지분 28.66평) 9억2000(급급매, 2층)-405동
4단지 34평(대지지분 29.83평) 9억9000(급급매, 2층)-411동

매수 시 종전자산평가액 및 권리가액, 추가분담금(환급금) 확인은 필수!

둔촌주공재건축에 대해 궁금한 점 저희 드림부동산으로 문의바랍니다.
둔촌주공 드림공인 02-478-9800 010-9133-8705

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둔촌주공의 겨울 풍경-황량한 겨울에 눈의 즐거움을 선사하는 산수유 열매들...ㅋ
 

 

둔촌주공 다상가 드림공인중개사 사무소-한 겨울에 가을의 끝을 부여잡고 있는 은행나무와 거리에 뒹구는 은행 열매들...한 때는 기관지에 좋다고 단지내 주민들은 물론 외부인들까지 몰려와 은행 열매를 줍기에 혈안이었었는데 올해는 관심도가 낮아져 아까운 열매를 그냥 버리고 있습니다. 옥토를 만드는 거름으로 쓰이려나...