재개발소식 은평뉴타운 강북 대표 단지로

[채리나]

은평뉴타운 강북 대표 단지로

실개천, 숲길 갖춘 생태도시

서울 은평구 진관동 일대 349만5248㎡에 들어서는 은평뉴타운. 1만5000여 가구의 초대형 단지인 데다 북한산 자락이 병풍처럼 둘러싸 쾌적성을 갖춘 미니신도시다. 개발이 진행 중인데도 이미 강북의 대표단지로 자리매김했다.

지난해 6월 집들이한 1지구는 매매·전세물량이 동나면서 거래가 막바지에 이르렀고 2지구A공구 3개 단지 1700여 가구가 다음달 22일까지 집들이를 한다.

입주민들은 대체로 은평뉴타운에 높은 점수를 줬다. 그러면서도 편의시설과 교통여건은 하루속히 갖춰져야 한다고 입을 모았다.

강북 대표단지 자리매김

은평뉴타운은 전체 면적 350만㎡ 중 42% 이상이 녹지로 구성되는 친환경 도시다. 시공을 맡은 국내 유수의 건설업체들이 강북의 랜드마크 아파트를 짓기 위해 품격과 디자인에 많은 공을 들이고 있다.

은평뉴타운의 개발 콘셉트는 리조트형 생태도시다. 뉴타운 내 녹지율이 30%(진관근린공원 포함 땐 42.4%)에 달한다. 대신 인구밀도는 ha당 129명으로 목동(229명), 분당(199명)보다 훨씬 낮다. 뉴타운 안에는 4.7㎞의 실개천, 단지 1층을 개방한 필로티 보행 숲길, 자전거 이용로, 북한산·진관 공원과 연결되는 생태교량 등이 조성된다.

은평뉴타운에는 기존 신도시와 차별화한 다양한 주거형태가 도입됐다. 평지에는 중앙공원을 둘러싸고 주택 주요공간이 배열되는 중정형(가운데 뜰이 있는 공동주택)이나 연도형(도로에 면하게 짓는 저층 공동주택.

1층은 상가나 커뮤니티 시설로 활용됨), 경사지는 테라스형(아랫집 옥상이 윗집 테라스가 되는 경사지 공동주택), 단지 외곽에는 타워형을 배치해 디자인의 다양화를 꾀했다.

은평뉴타운 내 구파발역 앞 5만385㎡에 지어지는 대규모 복합시설은 서북권 상업 중심지 역할을 할 것으로 보인다. 지난해 연말 개발 우선협상자로 건설공제조합과 현대건설 컨소시엄으로 정해졌다. 이곳에 들어설 빌딩은 연면적만 39만여㎡다.

상업면적은 전체의 52%고 주거면적은 36%다. 호텔·미디어테크 전시관·멀티플렉스관·산악커뮤니티센터(박물관등)·프리미엄스파·아동체험시설 등을 유치하고 서울 서북권에 부족한 백화점·미술관·공연장 등 시설을 지어 상권활성화와 관광자원화를 꾀한다는 게 SH공사의 구상이다. 총 사업비는 1조3217억원 규모다.

2010년에 공급 완료

은평뉴타운은 구역별로 사업이 진행되는 다른 뉴타운과 달리 택지지구처럼 수용을 통해 한꺼번에 조성된 주거지다. 2010년까지 3개 지구(1만6172가구)로 나눠 순차적으로 개발되는데 1지구 14개 단지 4600구가 지난해 6월 첫 입주했다.

1지구는 지하철 3호선 구파발역과 지축역 사이에 있다. 통일로를 따라 북한산 쪽으로 단지들이 길게 늘어선 모양이다. 저층(7~15층) 단지들이고 북한산을 등지고 있어 쾌적성이 뛰어나다는 평가를 받는다.

2지구에선 현대건설과 태영건설이 공동으로 지은 `박석고개 힐스테이트`가 지난 1월 22일부터 입주를 시작했다. 올해 6월에 2지구 B·C공구에서 1300여가구가 일반분양되고 3지구는 올해 말부터 분양한다.

교통문제 해결이 급선무

은평뉴타운은 서울 도심과 가까운 지리적 장점이 있다. 광화문이 10km에 불과하다. 지하철 3호선 구파발역이 뉴타운 한복판을 지난다. 자연친화형 주거단지라는 것도 매력이다. 뉴타운 뒤쪽으로는 북한산 자락이 병풍처럼 펼쳐지고 단지 중앙에 진관근린공원이 자리잡고 있다.

교육 여건도 좋은 편이다. 자립형 사립고 1곳을 포함해 고교 4곳과 중학교 2곳, 초등학교 5곳, 유치원 7곳이 들어설 예정이다. 이 때문에 은평뉴타운이 서울 강북을 대표하는 최고 주거단지로 손색이 없다.

하지만 교통 문제는 시급히 해결해야 한다. 은평뉴타운을 가로지르는 통일로는 상습 정체다. 자동차로 20분이면 광화문까지 닿을 수 있는 거리가 출퇴근 시간에는 40분 이상 걸린다.

은평뉴타운 1만5000가구의 입주가 완료되면 지금의 도로사정으로는 교통량을 감당하기 힘들 것으로 보인다. 게다가 은평뉴타운 북쪽으로는 고양시 삼송지구(510만㎡)와 지축지구(117만㎡)가 들어선다.

삼송지구와 지축지구에도 2만가구 이상의 주택이 건설된다. 반면 도로 확충 계획은 인구 증가에 크게 못 미친다. 서울시에선 뉴타운개발 시 수립한 광역 교통노선 확충 사업이 완료되고 별도로 구파역 지나서까지 버스전용차선제를 시행하고 대중교통 환승센터(2011년 완공)가 설치되면 상황이 훨씬 좋아질 것으로 예상한다.

 

현장에선	작년 말 급매물 소진
	1억5000만원 웃돈 붙기고

지난해 말 부동산 경기침체로 거래가 끊겼던 은평뉴타운에 급매물이 대부분 소진되고 매물 품귀현상이 빚어지고 있다. 이로 인해 호가도 1~2년 전 수준을 회복했다.

입주율도 90%에 육박해 전세물량도 찾기 힘들다. 은평뉴타운 중앙공인 관계자는“은평뉴타운 1지구에선 가장 인기가 많은 전용 85㎡이하 매물을 구하기는 하늘의 별따기”라며 “매물장부에 오른 게 급매물건 한 두건인 데 이 마저도 팔렸는지 몰라 항상 연락을 해봐야 한다”고 말했다.

지난해 10월에 은평뉴타운에는 웃돈이 0원인 매물이 넘쳐났다. 172㎡대형아파트는 분양가에 나왔지만 5개월 넘게 팔리지 않았다. 전셋값도 곤두박질치면서 211㎡가 1억7000만원까지 내렸는데 찾는 사람이 없어 집주인들은 대출로 전셋값을 메워야 했다.
하지만 지난해 연말부터 시장 분위기가 달라지면서 1월 말에는 매물에 붙은 웃돈이 최고 1억5000만원이었다. 113㎡는 4억5000만원 시세가 형성됐고 134㎡는 5억5000만원에 팔렸다. 은평뉴타운 1지구의 거래는 막바지다. 중개업소들도 철수하는 분위기다. 은평 뉴타운 1지구에서 6개월 넘게 중개업무를 맡았던 J공인은 새로 입주하는 2지구로 자리를 옮겼다.

이렇게 2지구에 새로 둥지를 튼 중개업소가 한달 새 20곳도 넘는다. 은평뉴타운 사랑공인 관계자는“1지구에는 더 이상 거래할 매물이 없어 지난 달부터 새로 입주하는 2지구에서 매물을 알아봐야 한다”고 말했다.
은평 뉴타운만 강북에서 유일하게 강남 분위기다. 왜 은평 뉴타운에 매수세가 몰릴까. 대단지이고 쾌적성을 갖춘 미니신도시급인데 경기침체로 분양가 수준의 매물이 속출해서다. 특히 상한제가 적용돼 인근 시세보다도 분양가도 저렴하다.

또 전매제한 기간이 줄면서 입주와 동시에 팔 수 있고 중대형일 경우 입주 전에도 팔 수 있다는 게 매수세를 끌어들였다. 지중해공인 관계자는 “주거환경이나 현시세를 감안하면 큰 시세차익을 볼 수 있다는 인식이 많다”며 “몇 년 후 목동이나 여의도 못지 않은 주거단지가 될 것이라는 기대감도 나온다”고 말했다.

임정옥 기자