재테크에 기본

[윤영대]

보험 가입과 내집마련은 기본




‘재테크’의 ‘재’자도 모르는 ‘재맹’(일명 돈맹), 무대책 대리는 최근 거세게 불고 있는 10억 열풍을 바라보면서 가슴이 뜨끔해지는 경험을 했다. 지금까지는 월급이 들어오면 이것저것 쓰고 남는 돈을 은행의 예금이나 적금에 넣는 것이 고작이었기 때문이다. 게다가 2세가 태어나면서부터는 예금은커녕 돈을 까먹고 있는 형편이다. 그런 무대리가 이젠 독한 마음 먹고 10억 만들기를 시작하려고 한다.







10억 만들기에 앞서 분명히 해두어야 할 것이 두 가지가 있다. 첫째가 보험 가입이고 둘째가 내집마련이다. 보험은 재테크의 기본이라고 일컬어진다. 재테크를 아무리 열심히 한다 하더라도 예기치 못한 질병이나 사고를 당한다면 그동안 공들여 쌓은 재산이 모래성처럼 쉽게 무너질 수밖에 없기 때문이다. 따라서 재테크 이전에 보험은 반드시 가입하도록 하자.




보험에는 크게 두 가지가 있다. 첫째가 보장성보험이고 둘째가 저축성보험이다. 보장성보험은 우리가 흔히 보험이라고 생각하는 것으로 위험보장에 충실한 진짜 보험이다. 이에 반해 저축성보험은 ‘저축 + 보험’ 의 성격을 갖고 있다. 언뜻 매력적인 상품으로 보일 수도 있지만 사실은 그렇지 않다. 금리도 낮고 보장도 별로인 맛없는 비빔밥 정도라고나 할까? 따라서 저축성보험은 가급적 가입하지 말고 보장성보험에 관심을 갖도록 해야한다.





보장성보험의 대명사는 아무래도 통합보험이다. 통합보험은 최근에는 혼수품으로 거론될 정도로 엄청난 인기를 누리고 있다. 통합보험은 확실한 보장으로 후한 점수를 받고 있다. 지금 경제적 여유가 있다면 빨리 가입하시고 여유가 없다면 싸게 가입하는 몇 가지 방법이 있다.




첫째, 부부형 통합보험에 가입하는 것이다. 부부가 따로 가입하는 것보다 싼 보험료로 똑같은 보장을 받을 수 있다. . 이러한 보험상품 역시 다른 보험에 비해 10~20% 싸게 가입할 수 있다는 장점이 있다. 마지막으로 통합보험의 대안 상품인 정기보험에 가입하는 방법이 있다. 정기보험은 통합보험의 3분의 1 내지 3분의 2 정도의 보험료만으로 비슷한 수준의 보장을 받을 수 있다. 단, 순수보장형 인데다 장기 보장을 받는 것이 아니라 10년 또는 20년 등 정해진 기간 동안만 보장을 받는다는 점에 유의해야 한다.




보험 다음으로 중요한 것이 내집마련이다. 재테크의 고수들은 너나할 것 없이 재테크의 1차 목표를 내집마련이라고 강조한다. 그런데 아파트 가격의 거품 논란이 일고 있는 가운데 최근 정부가 연이어 초강수 집값 안정대책을 발표하자 집값이 폭락할 것으로 보고 내집마련을 포기하는 사람이 늘고 있다. 하지만 가장 중요한 수급 측면에서 보자면 집값이 쉽사리 하락세로 돌아서지는 않을 전망이다. 현재 인구구조상 향후 15년까지는 공급보다는 수요가 많을 것으로 판단되기 때문이다. 그리고 무엇보다 내집마련이 주는 심리적인 안정감 또한 빼놓을 수 없는 요인이다. 현재 청약통장에 가입하지 않았다면 지금 당장 청약예금, 청약부금, 청약저축 가운데 하나를 선택해서 가입하라. 그리고 강남권만 바라볼 것이 아니라 강북권이나 수도권, 고속전철 개통역 등 교통이나 환경이 좋은 곳을 노리는 ‘2등 전략’도 구상해볼 만하다.










종잣돈 만들기가 관건




서거북 대리와 속토끼 대리는 입사 동기생이다. 둘 다 알뜰하고 저축 많이 하기로 소문이 났다. 입사한 지 5년째 되던 어느날 두 사람의 통장이 공개되었다. 다들 비슷하게 모았으리라 예상하였지만 결과는 의외였다. 안전한 은행만 거래해온 서대리보다 2금융권을 애용한 속대리의 잔고가 50%나 많았던 것이다. 왜 이런 일이 벌어졌을까?




목돈을 만들기 위한 공식 중에 ‘72법칙’이라는 것이 있다. 원금을 2배로 만들어주는 운용수익률과 운용연수의 곱이 72라는 것이다. 예를 들어 현재 1억원의 종잣돈이 있다고 치자. 이 1억원을 2억원으로 만들기 위해 현재 대표 금리인 1년만기 은행예금의 4% 금리로 운용한다면 몇 년이 걸릴까? 4%×(x년) = 72가 되어야 하므로 정답은 18년이 된다. 만약 8%로 운용한다면 몇 년이 걸릴까? 정답은 9년이다. 불과 4%의 금리차인 데도 원금을 2배로 만드는 데 무려 9년이라는 차이가 생기는 것이다. 여기서 우리는 고수익 상품에 집중 불입하는 것이 재테크의 지름길이라는 평범한 사실을 알 수 있다.




돈을 굴리는 데서뿐만 아니라 모으는 데서도 마찬가지 결과가 나온다. 따라서 눈에 불을 켜고서라도 단 1%라도 더 주는 금융기관을 찾아내야 한다. 또한 재테크의 성패는 누가 먼저 종잣돈을 만드느냐에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 흔히 ‘돈이 돈을 번다’는 이야기를 하는 것을 볼 수 있다. 어린 시절 추운 겨울날 눈사람을 만들어본 사람은 이 말의 의미를 어렵지 않게 알 수 있다. 처음에는 눈덩이의 부피 변화를 잘 느끼지 못하지만 시간이 지날수록 부피가 눈에 띄게 커지는 경험을 해 보았을 것이다. 이런 눈덩이와 같은 게 바로 돈이라고 생각하면 된다. 따라서 하루빨리 종잣돈을 만드는 데 전력을 기울일 필요가 있다.




그렇다면 종잣돈은 얼마 정도면 좋을까? 예전에는 1000만원 정도였지만 지금은 1억원 정도가 가장 효율적인 종잣돈이라고 본다. 따라서 일단 1억원의 목표를 세우고 열심히 모아보자. 종잣돈을 모으는 데는 적금만큼 좋은 금융상품이 없다. 요즘 은행의 적금금리는 고작해야 연 5%에 불과하다. 반면 상호저축은행의 정기적금이나 신용부금의 경우는 많게는 연 8.5%까지 주고 있다. 무려 3.5%나 차이가 나는 것이다.




또 하나의 방법은 바로 적립식 펀드를 이용하는 것이다. 적립식 펀드는 간단히 말하자면 ‘적금 + 주식투자’라고 할 수 있다. 말 그대로 적금 넣듯이 매월 같은 금액의 돈을 주식형 펀드에 불입하는 방식이다. 이는 완벽한 분산투자라는 점에서 주식투자가 갖는 위험에서 벗어날 수 있는 방법이기도 하다. 그리고 저가에 더 많이 사는 구조이기 때문에 지수가 조금만 올라도 높은 수익률을 올릴 수 있다. 실제 작년 7월 말부터 올해 8월 말까지 13개월간 이 상품에 가입한 경우 이 기간 동안 지수는 2%밖에 오르지 않았지만 펀드 수익률은 무려 18%에 달했다. 따라서 1년 이상 장기간 적금을 부을 계획이라면 상호저축은행의 정기적금에 3분의 2, 적립식 펀드에 3분의 1 정도 분산 가입하는 것이 최선의 선택이다. 적립식 펀드는 대부분의 은행과 증권사에서 팔고 있다. 비록 이름은 다르지만 그 내용은 거의 같다고 보아도 무방하다. 주거래 은행이나 증권사에 계좌를 만들고 가입해 보자. 향후 증시가 매우 밝아 보이는 현 시점에서는 안정성과 수익성 측면에서 매우 매력적이라고 판단된다.




예를 들어 8.5%짜리 3년만기 정기적금에 불입하는 경우를 생각해 보자. 만기시 1억을 만들려면 월 250만원을 불입해야 한다. 250만원이면 꽤 부담스러운 금액이나 맞벌이 부부일 경우 불가능한 저축액은 아니라고 생각된다. 실제로 재테크 상담 의뢰인의 상당수가 매달 250만원 이상을 적금에 불입하고 있었다. 자, 이렇게 해서 3년 이내에 1억을 모을 수 있다면 ‘10년 동안 10억 모으기’는 결코 불가능한 목표가 아니다. 부자들의 경험에 비추어 보면 종잣돈을 만드는 것이 어려울 뿐이지 종잣돈을 굴리는 것은 오히려 쉬웠기 때문이다.




여유 자금을 잠시 은행에 넣어둘 일이 있다면 머니마켓펀드(MMF)를 이용하는 것이 좋다. 대개 주거래은행의 수시입출금식 통장에 넣어둘 경우 이자가 거의 없기 때문이다. 최근들어 금리가 많이 내리기는 했지만 여전히 4.5% 이상의 놀라운 수익률을 안겨주는 MMF가 많다. MMF는 자동이체도 되고 은행 창구를 이용한 출금도 되는 등 편의성 측면에서도 나무랄 데가 없는 일석다조(一石多鳥)의 상품이라고 확신한다.




그럼 이제 본격적인 목돈 만들기 단계로 넘어가자. 필자가 생각하는 매력적인 투자상품으로는 전환사채, 지수연동상품, 그리고 부동산리츠가 있다. 차례대로 살펴보도록 하자.




꿩 먹고 알 먹는 전환사채 투자




증권사 = 주식이라는 공식이 머리에 박혀 있는 왕편견 과장은 그동안 증권사 근처에는 얼씬도 하지 못했다. 아버지의 주식투자 실패 때문에 어린 시절 내내 가난에 찌들어 살아왔던 악몽 때문이다. 그런데 소심하기로 유명한 나소심 주임이 증권사에 자주 출입하는 것이 눈에 띄었다. 주식투자를 하는 것 같지는 않은데 월급날마다 증권사로 향하는 그에게 날을 잡아 물어보았다. 알고 보니 채권투자를 한다는 것이 아닌가? 돈도 많지 않을 그가 채권 투자를 하다니?




많은 사람들이 채권에 대해서 착각하고 있다. 채권이라고 하면 기관이나 큰손들만 투자하는 것으로 알고 있는데 실상은 그렇지 않다. 소액채권의 경우 10만원만 있어도 투자할 수 있기 때문이다. 채권은 어떻게 보면 은행 예금과 별다른 차이가 없다. 만기까지 갖고 있으면 확정이자를 주기 때문이다. 또 대개는 은행 금리보다 1~2% 이상 높은 수익률을 어렵잖게 달성할 수 있다. 카드채권이나 가끔씩 선보이는 특판채권의 경우는 7~8% 이상의 이자를 받을 수도 있다. 그러나 채권의 백미라 할 수 있는 것은 아무래도 전환사채가 아닐까 한다. 최근 삼성카드와 데이콤 등이 전환사채 청약을 성공리에 마쳐 관심을 끈 바 있다.




전환사채는 주식과 채권의 두 얼굴을 갖고 있는 독특한 상품이다. 기본적으로 채권 이자를 보장하는 가운데 주식으로 전환할 수 있는 매력도 갖고 있기 때문이다. 물론 정해진 전환가격으로만 주식으로 전환할 수 있다. 데이콤 전환사채를 예로 들어보자. 데이콤 전환사채의 표면이율은 4%, 만기보장수익률(만기까지 채권을 가지고 있을 경우 최종수익률)은 무려 8%였다. 여기다가 전환가격이 현재가 수준인 1만2450원으로 결정되어 향후 주가가 큰 폭으로 오르면 그야말로 대박이 예상되는 상품이었다.




현재 삼성카드, LG카드, 현대카드, 데이콤 등 4개 회사의 전환사채가 청약을 마치고 채권시장에서 거래되고 있다. 삼성카드 전환사채만 3% 안팎의 프리미엄이 붙어서 거래되고 있고 나머지 3개의 전환사채는 모두 마이너스 프리미엄 상태다. 즉, 청약을 통해 사는 것보다 유리한 상황이 되어버린, 보기 드문 경우라고 할 수 있다. 따라서 지금 투자하면 마이너스 프리미엄 만큼의 추가 수익률을 올릴 수 있다는 점에서 주목할 만하다. 이처럼 전환사채는 안전하면서도 수익성 있는 재테크 투자수단임에 틀림이 없다.

지수연동상품에 눈을 돌려라




주식투자에 빠져서 약 1억원을 날린 허탈해 부장은 요즘 고민에 빠졌다. 최근 경기가 바닥을 찍고 올라서는 기미가 역력해지자 주식투자를 해야 하나 말아야 하나 심히 걱정되기 때문. 확률상 99%는 수익이 날 것 같은데 과거의 쓰라린 실패 경험 때문에 단 1%의 실패 확률에도 기가 죽어 있다. 주식투자는 하고 싶은데 원금은 까먹기 싫고 도대체 어찌할 것인가?










주식투자에 나설까말까를 고민하는 사람들에게 희소식이 있다. 바로 원금을 보장받는 주식투자상품이 나왔기 때문이다. 최근 들어 각광받고 있는 지수연동상품이 바로 그것이다. 지수연동상품의 기본적 형태는 원금 보장과 함께 향후 지수상승률의 일정 부분을 가져가는 것이다. 예를 들어 주가지수가 700포인트인 시점에서 이 상품에 가입했다고 하자. 최악의 경우 주식시장이 반토막나서 주가지수가 350포인트까지 내려간다 하더라도 원금에는 전혀 손실을 입지 않는다. 반면 지수가 폭등해서 1400포인트까지 올랐다면 지수상승률(100%)의 40%를 받을 수 있다. 그야말로 주식 초보자들이 꿈꿔오던 안전한 주식투자를 하는 것이다. 그렇다고 해서 수익률이 낮을 것 같지도 않다. 최근의 미국 경제와 주가흐름을 볼 때 향후 1년 이내에 증시는 큰 폭의 오름세를 나타낼 것으로 보이기 때문에 은행이자의 2~3배 수익률 달성도 가능하리라는 전망이 나오고 있다.




지수연동상품에는 크게 3가지가 있다. 첫째, 은행에서 판매하는 지수연동예금(ELD), 둘째, 6개 증권사(삼성, LG, 대우, 굿모닝신한, 동원, 하나증권)에서 판매하는 지수연동증권(ELS), 마지막으로 투신 등에서 판매하는 지수연동펀드(ELF 또는 ELS펀드) 등이다. 이들 3가지 상품은 원금보장이라는 공통점을 가지고 있으면서도 세부적인 부분에서는 매우 다양한 상품들로 운용되고 있다. 잘만 고르면 훌륭한 재테크 투자수단이 될 수 있다는 말이다.




현재 여윳돈이 있다면 2~3개의 상품을 엄선해서 각각 1000만원씩 나눠 가입해보자. 수익성과 안정성에서 높은 점수를 받을 수 있을 것이다. 또 공격적인 투자성향을 갖고 있다면 100% 원금보장형이 아닌 90% 원금보장형도 가입할 만하다. 이는 말 그대로 원금의 90%까지만 보장하는 단점이 있는 반면 지수가 오르면 지수상승률보다 훨씬 높은 수익률을 거둘 수 있는 장점이 매력적이다. 대개 100% 원금보장형의 경우 지수상승률의 40%선에서 상승참여율이 결정되지만 90% 원금보장형은 무려 140%까지도 가능하다. 따라서 향후 증시에 확신이 선다면 조금 공격적인 투자도 괜찮을 듯하다.




부동산 리츠는 탁월한 선택




평소 부동산에 관심이 많은 부동산 차장은 얼마전 내집마련을 하느라 목돈을 썼다. 지금 수중에는 약 1000만원 정도를 가지고 있다. 이 돈을 부동산에 투자하고 싶지만 투자할 곳을 찾지 못하고 있다. 그렇다고 은행에 맡기자니 이자가 고작 월 3만원밖에 안되어 MMF에 넣어두고 있는 형편이다.




부차장처럼 부동산에 투자하고 싶은데 목돈이 없는 사람, 은행에 맡기자니 이자가 적어 불만인 사람, 이런 사람들에게 적합한 상품이 있다. 바로 부동산투자회사라고 불리는 부동산 리츠(REITs) 다. 얼마 전에 공모를 마친 코크렙3호의 경쟁률은 예상보다 훨씬 낮은 3대 1로 나왔다. 반면 비슷한 시기에 모집했던 산업은행의 부동산투자신탁은 은행 문을 열기가 무섭게 마감되었다. 주지하다시피 코크렙3호의 예상수익률은 연 10.62%였고, 산업은행 부동산투자신탁의 예상수익률은 6~7% 정도였다. 왜 이런 현상이 벌어졌을까? 아마도 리츠에 대한 오해 내지 무지 때문이 아닐까 생각한다.




리츠는 현재 인기절정인 은행의 부동산투자신탁보다 상품성에 있어 뒤질 게 전혀 없다. 먼저 수익성 측면에서 살펴보자. 최근 출시되는 부동산투자신탁의 예상수익률은 기껏해야 7% 수준인 데 비해 리츠의 평균 목표 배당률은 10%에 달한다. 이 배당도 1년에 한 번 주는 것이 아니라 반기에 한 번씩 나눠서 주기 때문에 실질 배당금은 이보다 약간 더 높다. 그리고, 보유 빌딩의 가격 상승으로 인한 시세차익까지 노릴 수 있는 장점이 있다. 실제로 현재 상장된 3개의 리츠는 적게는 2%에서 많게는 4%의 프리미엄이 형성되어 있다. 따라서 배당수익과 시세차익 모두 감안한다면 최고 금리의 금융상품이라고 해도 무방하다.










안정성에 있어서도 문제가 없다. 리츠의 주수입원은 빌딩 임대수입이다. 경험적으로 보더라도 임대는 장기계약이 많고 해마다 물가상승률 수준만큼이라도 임대료는 오르게 마련이다. 그리고 리츠를 운용하는 자산관리회사(AMC)가 리모델링 등을 통해 빌딩을 효과적으로 관리하여 공실률은 낮추고 임대료는 올리는 성과를 보이고 있다. 그리고 일부 리츠의 경우는 만기시 빌딩의 가격이 폭락한다 하더라도 판 가격에 되사주는 풋백옵션(put back option)까지 제공하여 이중삼중의 안전장치를 해두기도 한다. 따라서 안정성 측면에서 볼 때 담보대출의 성격을 지닌 부동산투자신탁과 비교해도 조금도 뒤질 게 없다.

그럼 이처럼 수익성과 안정성이라는 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있는 리츠를 어떻게 살 수 있을까? 지금까지의 경험에 비추어 본다면 리츠는 초기 공모시장에서 무조건 잡아야 한다. 공모를 통해 사는 것이 가장 싸게 살 수 있는 방법이기 때문이다. 대개 공모는 1년에 4~5차례 하며 3~4개 증권사를 통해 이뤄진다. 리츠 상품 분석은 경제 주간지 등을 통하여 알 수 있으며 공모증권사를 통해서도 할 수 있다.




보다 안전하고 확실하게 하려면 공모 증권사에 수시로 전화해 시간별 경쟁률을 확인하면서 청약금액을 정하면 좋다. 하지만 경쟁률이 예상보다 훨씬 치열해서 원하는 물량만큼 확보하지 못했다면 상장 후 주식시장에서 직접 사면 된다. 이때는 약간의 프리미엄을 얹어서 매수주문을 넣어야 한다. 물론 매매수수료가 싼 온라인 증권사를 통하여 매수하면 비용을 줄일 수 있다.




구체적으로 관심을 가질 만한 리츠상품으로는 코크렙1, 2, 3호 등 코크렙 시리즈와 교보메리츠, 유레스메리츠 등 메리츠 시리즈가 있다. 또한 곧 선보일 코크렙4호나 메리츠 3호에도 주목할 필요가 있다.




종잣돈 만들기와 굴리기 반복하라




결론적으로 주식 전환에 따른 시세차익을 고려할 수 있는 전환사채, 만기 청산시 시세차익을 볼 수 있는 부동산리츠, 그리고 지수연동상품 등은 모두 연 15%의 수익률을 달성할 수 있는 투자 상품들이다. 앞서 언급한 대로 3년에 걸쳐 만들어놓은 종잣돈 1억원을 전환사채 3000만원, 부동산리츠 3000만원, 지수연동상품 3000만원에 분산 투자한 뒤 비상자금 1000만원은 MMF에 넣어놓고 기다려보자. 그러면 5년이 채 안 되어서 원금의 2배를 거머쥘 수 있을 것이다. 종잣돈을 만드는 기간까지 포함한다면 8년 만에 2억원이 생긴다는 이야기다.




물론 투자와 동시에 또 한번의 종잣돈 만들기를 병행해야 한다. 이런 식으로 종잣돈 만들기와 굴리기를 반복하면서 위의 금융상품으로 운용해나간다면 13~14년이면 10억의 금융자산을 만들 수 있다. 여기에다 내집마련을 통해 갖고 있는 부동산까지 감안한다면 ‘10년 10억 모으기’라는 목표는 더이상 꿈이 아니다.




마지막으로 좋은 금융상품을 고르는 3가지 요령을 다시 한번 명심하자. 첫째, 고수익고위험에도 예외는 있다는 점을 깨달아라. 장기주택마련저축과 같은 무위험고수익 상품이나 전환사채 등 저위험고수익 상품이 많이 있다. 조금 더 따져보고 공부하는 자세가 절실하다. 둘째, 2금융권에 주목하라. 요즘 은행은 금융상품 백화점이라는 별명이 붙을 만큼 웬만한 상품들을 모두 취급한다. 하지만 그래도 은행에 없거나, 또는 있는 상품이라 할지라도 2금융권의 상품이 더 좋은 조건을 제시하는 경우가 많다. 따라서 2금융권의 상품에 대하여 알아보는 노력이 필요하다. 셋째, 이제는 제대로 된 투자를 하라. 물론 직접 투자를 하는 것도 괜찮지만 검증된 전문가들이 운용하는 주식, 부동산 간접투자상품에 집중 가입하도록 하자. 그 길만이 우리를 부자로 이끌어준다. 위와 같은 기준에 따라 금융상품을 고른다면 남들보다 훨씬 빨리 부자가 되리라 확신한다.



현대해상 재무컨설턴트 윤영대 016-9281-1226 033-732-0113 축우4기 임