다주택자, 양도세 중과되지 않을 수 있다!

다주택자, 양도세 중과되지 않을 수 있다! 오는 4월1일부터 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하는 경우 양도세가 중과된다. 양도세 기본세율에 2주택자는 10%, 3주택자 이상은 20%의 세율이 늘어난다. 게다가 장기보유특별공제까지 받을 수 없다. 양도차익(양도가액에서 취득가액 및 필요경비를 뺀 금액) 1억원을 기준으로 2주택은 약 1,600만원, 3주택은 약 2,700만원의 세금이 늘어나는 것이다. 양도차익이 커지면 세금은 당연히 더 크게 늘어난다.  그런데 다주택자 모두가 항상 중과세되는 것은 아니다. 주택 수에서 빠지는 경우와 중과세에서 배제되는 경우도 있다는 얘기다. ①서울특별시∙광역시∙경기도∙특별자치시가 아닌 지역의 경우, 매도 당시 3억원(기준시가) 이하인 주택 ②광역시의 군지역이나 경기도∙특별자치시의 읍∙면 지역의 경우 매도 당시 3억원(기준시가) 이하인 주택의 경우에는 주택수 계산에서 뺀다. 이처럼 주택수 계산에서 빠지는 주택은 중과대상에서도 당연히 제외된다.  예를 들어 서울에 1채, 기타 지역인 청주와 속초에 기준시가 3억원 이하 주택 각 1채를 소유한 경우 셋 중 어떤 주택을 양도해도 중과되지 않는다. 특히 공동으로 상속받은 주택은 상속지분이 가장 큰 상속인 한 명의 소유로 본다. 따라서 나머지 소수지분을 가진 사람의 주택 수에 포함되지 않는다. 반면 주택수 계산에서는 제외되지 않고 처분 시에만 중과세를 면제받는 경우도 있다. 3주택자의 경우 장기임대주택, 장기사원용주택, 양도세 감면주택, 문화재주택, 상속일로부터 5년이 경과되지 않은 상속주택, 채권변제를 대신하여 취득하고 3년이 지나지 않은 주택, 장기가정어린이집은 해당 주택을 팔 경우 중과하지 않는다. 2주택자일 경우는 이외에도 취학 및 근무상 형편 등의 사유로 취득한 다른 지역의 주택(취득 당시 기준시가 3억원 이하), 혼인합가주택(5년 이내), 동거봉양주택(10년 이내), 소송으로 취득한 주택(3년 이내), 일시적 2주택인 경우에는 중과하지 않는다. 하지만 다른 주택의 중과세 여부를 판단할 때는 주택 수에 포함된다(개정 소득세법 시행령 제167조의3, 제167조의6 참조).  양도세 중과세는 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우에만 적용된다는 점도 중요하다. 다시 말해 조정대상지역에 있는 물건이 아닌 경우 다주택자라도 중과세되지 않는다는 뜻이다. 현재 조정대상지역은 서울 전역(25개구), 경기 7개시(과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2신도시), 부산 7개구(남구, 해운대구, 수영구, 연제구, 동래구, 부산진구, 기장군)와 세종시이다. 다주택자라도 이 지역이 아닌 곳의 주택을 먼저 양도한다면 중과세되지 않는다. 결국 다주택자라 해서 항상 중과세되는 것은 아니다. 따라서 양도세 중과세를 무작정 걱정할 것이 아니라 중과세 되는 조건을 살펴보고, 때에 따라서는 파는 순서도 조절할 필요가 있다.   스포츠서울, 우병탁 과장