인도네시아 공공주택시장 동향과 계획

[piaazhead]

제목

인도네시아 공공주택시장 동향과 계획

작성일

2013-04-03

국가

인도네시아

작성자

윤여필(자카르타무역관)

인도네시아 공공주택시장 동향과 계획

- 한국 건설업체 공공주택 진출도 대안 -

□ 주택보급 현황

ㅇ 2012년 기준, 인도네시아 공공주택 보급은 7만3613세대(35.7%↑) 기록

- 2012년 민영주택은 2011년 대비 7.8% 성장한 총 33만1700세대 판매

민영주택 판매 추이

가격(백만 루피아)	2010	2011	2012
70 미만	128,700	130,000	150,000
71~200	60,000	85,000	86,700
201~500	38,000	70,000	70,000
501~1,000	13,400	18,000	19,800
1,000 이상	3,328	4,800	5,200
총계	243,428	307,800(26.4%)	331,700(7.8%)

자료원: 인도네시아부동산협회

ㅇ 인도네시아 주택공급은 2012년 기준 1360만 세대가 부족함.

- 매년 43만 가구가 필요하나 2011년 주택 공급은 24만 세대에 불과

ㅇ 이에 인도네시아 정부는 저소득층 주택문제 해결을 위해 공공주택 보급에 노력(공공주택부 장관령 2012년 27호)

- 인도네시아 공공주택은 임대아파트(RUSUNAWA), 분양주택(Rumah Tapak), 분양아파트(RUSUNAMI)가 존재

- 이 공공주택 공급을 위해 정부는 2012년 총 책정예산의 77.56%인 5억4000만 달러 집행

- 분양주택과 분양아파트는 민간사업자, 공기업(PERUMNAS), 은행이 합작해 분양

- 공공주택부 장관령 2010년 14/15호에 따라 FLPP(Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan)라는 저이자의 주택구입 금융서비스를 제공

* 최대 이자율은 일반은행보다 저렴한 7.25%, 15년 분할 상환이 가능하며 민간 사업자에게 부가세 면세 혜택 제공

□ 공공주택 유형별 설명

ㅇ (RUSUNAWA) 중앙정부, 지방정부 및 공기업이 소유하며 일정 자격을 갖춘 자에게 임대하는 임대아파트

- 임대 대상은 공무원, 노동자, 대학생, 이슬람 기술학교 거주 학생, 저임금 근로자(월 350만 루피아 미만)

- 2012년 기준, 총 217개 임대아파트가 공급된 상황이며 정부는 2013년 1조4000만 루피아를 투자해 총 168개 임대아파트를 건설할 예정

* 군인용 56개, 경찰 28개, 근로자 23개, 대학생 32개, 이슬람 기숙사 78개가 공급

연도	목표(아파트)	실현(아파트)		목표(가구 수)	실현(가구 수)
	-	194		-	17,802
2010	100	40		9,200	3,680
2011	100	49		9,200	4,508
2012	180	65		16,560	5,980
총계	380	217		34,960	19,964

자료원: 인도네시아부동산협회

〇 (Rumah Tapak) 저소득층을 대상으로 한 분양주택으로 2012년 총 7만3918세대(목표: 13만2500세대)가 분양됨.

- 월 소득 350만 루피아 미만 그리고 생애 첫 주택 소유자만이 지원 가능

- FLPP 적용 대상

- 4개 군으로 구분해 상이한 가격으로 공급

구분	지역	주택가격(루피아)
I	Sumatera (Batam, Bintan, Karimun 제외), Sulawesi, Java (JABODETABEK 제외)	88,000,000
II	Kalimantan, Maluku Island, Nusa Tenggara Islands	95,000,000
III	Papua and West Papua	145,000,000
특별지역	JABODETABEK, Batam, Bintan, Karimun, Bali	95,000,000

자료원: 인도네시아 부동산협회

〇 (RUSUNAMI) 저소득층을 대상으로 한 분양아파트

- 월 소득 550만 루피아 미만의 저소득층, 세대공간 21~36㎡, 가격 2억1600만 루피아 미만(㎡당 600만 루피아 미만), 구입 후 5년 이내 양도 불가능

- 정부는 2012년 총 500개의 분양아파트를 건설할 계획이었으나 단지 5개 아파트만 건설됨(누적: 총 200개 아파트, 7만7240세대 분양).

- 분양아파트 건설 실적이 저조한 이유는 건설비 대비 분양가격이 비경제적이라 건설사들은 건설을 꺼림.

* 분양아파트의 층수 제한은 24~30층이어서 경제적으로 비효율적임.

- 겉으로는 저소득층을 위한 분양아파트라고 하지만 가격이 저소득층이 부담하기엔 비싸 중산층 이상의 사람을 위한 투자수단으로 전락

* FLPP 사용률은 2011년 6.13%에서 2012년 0.19%로 크게 하락함.

Rumah Tapak

RUSUNAMI

ㅇ (BSPS: Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya) 저소득층 소유 주택 개량사업 제도를 운영 중

- 월 소득 350만 루피아 저소득층, 36~45㎡ 규모의 합법적 주택, 손상된 주택, 사용하기에 적절하지 않은 화장실·방 개량, 한 지역(작은 규모의 촌락)에 20세대만 적용

* 정부는 보조금으로 가구당 750만 루피아(파푸아: 3000만 루피아)를 지급하며, 관리감독 공무원에게 100만 루피아를 지급

- 정부는 2012년까지 총 24만8159세대에 개량사업을 완료

자료원: 인도네시아 주택부

ㅇ (과거 동티모르 거주자) 동티모르에서 이주한 주민과 저소득층을 위해 정부는 동부 Nusa Tenggara와 동티모르 국경 주변에 주택 건설

- 2012년 말까지 피난민과 저소득층용 주택은 각각 4334세대와 1만9797세대 건설

(단위: 세대)

연도	피난민 주택		저소득층 주택
	목표	실현	목표	실현
2011~2012	7,762	4,334	20,000	19,797

자료원: 인도네시아 주택부

□ 정부의 향후 개발계획

ㅇ 인도네시아 정부는 중저소득층의 주택보유 증대를 위해 임대주택과 저소득층 대상 주택공급에 노력 중

ㅇ 부동산 개발업체는 수익성 문제로 이 사업 참여를 꺼리는 실정이므로 수익성 문제를 제고해 한국 부동산건설업체의 공공주택사업 참여도 고려해볼 만함.

연도	저소득층 대상 주택					임대주택(RUSUNAWA)		분양주택 (RUSUNAMI)
	정부 공급	민간사업자 공급			NTT 지역 피난민 대상	학생, 근로자	슬럼지역
		신규 공급	개보수
			모기지 보조	무상 보조
2013	210,000	7,500	60,000	7,500	1,350	40개동 (3,840세대)	53개동 (5,200세대)	60개 (30000세대)
2014	200,000	6,250	70,000	6,250	1,600	40개동 (3,840세대)	35개동 (3,458세대)	60개 (30000세대)

자료원: 인도네시아 주택부 Pocket Book 2012

자료원: 인도네시아 주택부, 인도네시아 부동산협회, 코트라 자카르타 무역관의견 종합