↑위에 질문하신 광주광역시 동구 지산동 상가 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2011타경16866*

이 물건은 광주광역시 동구 지산동 상가 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변:본건 토지및 건물 등기부를 열람한 결과 2009.08.21 

완도소안수협의 근저당이 말소기준 권리가 되어 낙찰시 전부

소멸 하므로  토지및 건물 등기부상 법적인 문제는 없습니다.

2.임차인 관계건

답변:본건의 점유관계조사서와 매각물건명세서를 확인한 결과

말소기준권리 이전 전입한 대항력 있는 임차인 3명(김정용/황효성/

홍기완)이 기재되어 있지만 실제로는 감정평가서 기록과 사진을 보면

본건에는 점유자가 없이 공실로 장기간 방치된 것으로 보입니다.

하지만 입찰 전에는 직접 현지 임장하여

점유자가 있는지 꼭 확인하시기 바랍니다.

3.최종결론:본건은 인접 산68-29번지의 임야를 일부 매입 하거나

임야소유자에게 도로사용승낙서를 받을 수 있는 경우에 한하여

신중히  입찰 여부를 고려하시기 바랍니다.

이유:본 상가는 위에서 설명드린대로 임차인 문제는 없어 보입니다.

또한 본건은 광주시 지산유원지에 소재하고 주변에는 무등파크호텔,

신양파크호텔, 광주관광호텔 건립예정지가 소재하여 유원지 내방고객

목표 상가로 나쁜 입지는 아닙니다.

하지만 아래--감정평가서 자료와 지적도를 보면 본 상가는

도로가 없는 맹지 라는 치명적인 약점을 가지고 있습니다.

또한 건물 보존등기가 1982년1월이라 30년이 넘어 노후도가 상당 할 것으로 보이며

실제로 아래--감정평가서 사진을 보면 상가는 오랫동안 영업 중단후 장기간 공실로 방치되어

상당히 노후해 보이는데 이러한 상가영업 중단의 결정적인 원인도 바로 도로문제일 확률이 높습니다.

즉, 원칙적으로 도로가 없는 이곳에는 건축 자체가 불가능 하지만 1980년

건축 허가를 신청 할 때는 인근 임야소유자에게 도로사용승낙서를 받아

건축을 하여 영업을 하다가 도로사용승낙기간이 끝난 후 어찌된 이유인지

모르지만 도로사용승낙기간 연장에 실패하였고 이로 인해 도로 소유자의

도로통행 제한으로 손님들의 내방이 불가능하게 되어 영업에 막대한

타격을 받아 결국 문을 닫게 된 것으로 보입니다.

따라서 본건은 주변 임야 소유주를 직접 만나 도로사용승낙서를 받거나

일부 임야를 매입하여 도로를 확보할 수 있는 방법이 있고 노후한 건물

대수선비와 도로사용승낙비용을 감안하여도 충분한 수익이 있다는

확신이 설 경우에 한하여 신중히 입찰을 고려하시기 바랍니다.

^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.