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취득일자 |
취득세(관리처분인가 이전) |
취득세(관리처분인가 이후) |
양도소득세(1세대1주택) |
비고 |
2017.01.20 |
6억원 이하 1.1% 6억원 초과~9억원 이하 2.2% 9억원 초과 3.3% |
▶이주 후 단전,단수 시점 토지분 취득세 4.6% |
취득일 보유기간에 산입 ▶2년 보유 비과세 |
멸실 후에도 주택수에 포함 |
2017.05.21 |
6억원 이하 1.1% 6억원 초과~9억원 이하 2.2% 9억원 초과 3.3% |
▶이주 후 단전,단수 시점 토지분 취득세 4.6% |
취득일 보유기간에 산입 ▶준공 후 바로 매도 시 보유기간 합이 2년이면 비과세 |
멸실 후에도 주택수에 포함 |
2017.05.23 |
6억원 이하 1.1% 6억원 초과~9억원 이하 2.2% 9억원 초과 3.3% |
▶이주 후 단전,단수 시점 토지분 취득세 4.6% |
취득일 보유기간(X) ▶준공 후 2년 보유 비과세 |
멸실 후에도 주택수에 포함 |
※ 토지분 취득세 과세표준=실제매매가격=권리가액+프리미엄
▶ 관리처분인가 이후 이주 시 매도자 이주비 대출 받아야 할까?
관리처분인가가 확정되면 조합원 입주권을 구입하는 매수자는 따로 대출을 받을 수 없고 매도자(조합원)가 신청한 이주비를 승계받게 됩니다. 따라서 준공 전에 매도계획이 있는 조합원들은 대출은 필요없지만 금융비용이 발생하더라도 이주비(기본이주비+추가 이주비)를 신청하는 것이 매도에 유리할 것입니다.
아직은 전월세 이사 수요도 계속 유입되고 있어 6~7월 경 이주를 한다는 느낌이 폐부에 와닿지 않지만...따스한 봄날이 되면 분위기가 달라지겠죠?
지금 조합에서는 5월 관리처분인가를 받기 위해 이주비 대출을 위한 금융기관 선정, 신탁등기 등에 필요한 서류 준비 등 그 어느때보다도 분주하리라 생각됩니다. 기본이주비(무이지 이주비) 및 추가이주비(유이자 이주비)는 아직 결정된 바 없고, 아래의 표에 표기된 이주비는 시공사 선정 당시 책정되었던 이주비 내역입니다.
▶ 관리처분인가 이후 매수 우선 순위 매물은?
○ 조합원 및 세입자가 이주하지 않은 매물로 주택분 취득세가 부과되는 매물입니다. 즉, 조합원(세입자)이 아직 거주 중으로 이사를 가지 않았고 단전, 단수가 되지 않은 매물로 주택으로 취급받아 주택분 취득세 1.1~3.3%를 부과로 취득세 절세 매물입니다.(이주 후 단전 단수 후에는 토지분 취득세 4.6%)
○ 관리처분인가가 나면 아파트에서 조합원 입주권으로 전환하게 되는데 매수자는 원조합원의 대출을 승계받아야 하므로 이주비 대출을 많이 받은 조합원의 매물이 유리합니다.
○ 대출도 필요없고 대출을 받으면 금융비용이 늘어나는 부담은 있지만 준공 전에 매도할 계획이 있는 조합원들은 승계조합원을 위해 이주비 대출을 받아두는 것도 매도의 기술입니다.
위에서 관리처분인가 전후 취득세에 대해서 알아봤습니다.
1세대 1주택자에 해당되는 이야기지만 관리처분인가 이전 구입으로 양도세 비과세하는 방법에 대해서도 알아봤습니다.
그리고 여러분들이 궁금해하는 원시취득에 대해 알아보겠습니다.
보통 "중개사님, 재건축 후 내집에 내가 입주하는데 취득세를 낸다는데 말이 됩니까?" 라고 물어봅니다.
"네, 말 됩니다."라고 대답을 합니다.
언뜻 생각하면 안내는 게 맞는거 같기도한데 법이란 게 귀에 걸면 귀고리, 코에 걸며 코거리라...ㅠㅠ
※재건축으로 이주 및 철거, 준공을 하고 다시 입주를 합니다. 입주 시의 취득을 원시취득이라고 합니다.
원조합원, 승계조합원, 일반분양자의 취득을 모두 원시취득으로 보며 보존등기 시 모두 취득세를 납부해야 합니다.
▶ 재건축아파트 준공 후 입주 시 원시취득에 대한 보존등기 취득세
재건축으로 아파트가 준공되면 신규아파트 입주 시 보존등기를 해야 합니다.
보존등기 취득세는 원조합원, 승계조합원, 일반분양자 모두 과세 대상입니다.
원조합원 및 관리처분인기일 이후 매수한 승계조합원에 대한 취득세는 다음과 같습니다.
지방세법 제11조 제1항 3호에 의거하여 원시취득 취득세율은 1천분의 28입니다.
(1) 전용면적 85㎡이하일 경우 |
2.96%(취득세2.8%+지방교육세0.16%) |
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(2) 전용면적 85㎡초과할 경우 |
3.16%(취득세2.8%+지방교육세0.16%+농특세0.2%) |
※취득세 과세표준 = 신축 건물 ㎡당 공사금액x조합원 분양신청 면적(공유면적 포함)
(㎡당 공사금액= 재건축에 소요된 건물 총공사비÷건축물 연면적(일반분양 포함)
- 발코니확장 및 기타 옵션 등 추가비용도 과세표준에 포함
▶ 재건축으로 돌려받은 환급금(청산금)에 대한 양도소득세
도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발 정비사업조합에 참여한 조합원이 소유하던 토지ㆍ건물의 대가로 재개발조합(재건축조합)으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 환급금(청산금)을 교부받은 경우 그 환급금(청산금)에 상당하는 종전의 토지ㆍ건물은 유상이전에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것입니다.
도시 및 주거환경정비법에 따라 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물(부수토지 포함)을 제공하고 기존건물의 평가액과 신축건물의 분양가액에 차이가 있어 청산금을 수령한 경우로서 대금을 청산한 날까지 당해 청산금에 상당하는 기존건물이 확정되지 아니한 경우 그 양도시기는 소득세법 시행령 제162조 제2항에 따라 목적물이 확정된 날(도시 및 주건환경정비법 제54조의 소유권이전 고시일의 다음날)입니다. |
조합원 분양가보다 권리가액이 높을 경우 환지청산금(환급금), 조합원 분양가보다 권리가액이 낮을 경우 추가부담금입니다. 재건축 사업의 경우 조합원은 조합원 분양가와 권리가액 차이 만큼 환급받거나 추가부담금을 내야 합니다.
관리처분계획에 의해 해당 조합원에게 지급해야 할 환지청산금은 도시 및 주거환경정비법 제 54조 제2항의 규정에 따라 대지 및 건축물의 이전 고시가 있는 후에 해당 조합원에게 지급하여야 하는 것으로
규정하고 있습니다. 다만, 정관 등에서 분할 지급에 대해 정하거나 조합원 총회 의결에 따라서 따로 정한 경우에는 관리처분계획 인가 후부터 일정기간 분할 지급도 가능합니다.
세법상 환급금은 양도의 개념으로 보며, 둔촌주공 재건축 환급금 양도세에 대해 알아보겠습니다.
▶ 1세대 1주택자 양도세 비과세 대상인 경우
○ 환급금 비과세는 2년 보유 요건만 충족하면 양도세 없습니다.
○ 관리처분인가 이전 매입한 조합원의 경우 매입한 시점부터 보유기간이 산정되며 2년 보유 조건만 충족하면 비과세 대상입니다.
○ 관리처분인가 이후 매입한 조합원은 가사용승인일이나 준공일자를 기준으로 보유기간을 산정합니다.(공사기간은 보유기간에 포함되지 않음)
▶ 1세대 2주택자 양도세 과세 대상인 경우
환급금에 대한 양도세는 환급금 전체에 세율을 적용하는 것이 아니고 환급금이 종전자산평가액에서 차지하는 비율만큼 양도한 것으로 보고 세율을 산정합니다.
양도차익=(종전부동산 평가액-종전부동산 취득가액-필요경비)×(환급급수령액 ÷종전부동산 평가액)
또한 장기특별공제 적용되며 공동명의인 경우 양도차익이 명의자 별로 각각 나누어 계산되기에 과세구간이 더욱 낮아질수도 있습니다.
양도차익 금액에 따라 과세구간 요율이 6~38%로 차등 적용됩니다.
양도세 납부일은 통상적인 양도세 납부일 적용하며 마지막 환급급 수령일 또는 환급금 수령일의 다다음달
말일까지가 자진 납부기간입니다.
▶ 둔촌주공 관리처분인가, 이주 앞두고 대체주택 비과세 요건 알아보기
둔촌주공아파트는 2016.11.18. 관리처분인가 신청으로
조합원들의 개발이익을 앗아가는 악법 재건축초과익환수제 적용에서 해방되었습니다.ㅋㅋ
5월 경 관리처분인가, 6~7월 경 이주가 예정되어있는데 이주 세대수가 많아 전세 구하기가 싶지는 않을 것입니다. 하여 둔촌주공 재건축으로 인해 전세를 구하지 않고 대체주택을 구입하는 세대도 다수 발생할 것입니다.
1세대 1주택자가 당해 주택의 재건축사업 시행기간 중에 대체주택(다른주택)을 취득하여 거주하다가 이를 양도하는 때 아래의 요건을 모두 충족하는 경우 비과세 혜택이 있습니다.
대체주택 양도소득세 비과세 요건
① 재건축사업 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 계속 거주할 것
② 재건축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것
③ 재건축주택이 완공된 후 2년 이내에 재건축주택으로 세대원 전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주할 것(실수요 입증, 다만 취학, 근무상 형편, 질병의 요양 등으로 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능)
④세대 구성원 중 일부가 다음 어느 하나에 해당되는 사유로 다른 시(특별시와 광역시포함).군으로 주거를 이전하는 경우(광역시의 구지역과 읍면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함)
㉠ 초·중등 교육법에 따른 학교(유치원, 초등학교, 중학교 제외) 및 고등교육법에 따른 학교에서의 취학
㉡ 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편
㉢ 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
※세금? 해마다 바뀌고 알면 알수록 복잡합니다.
소시적에 두꺼운 세법책 꾀나 끼고(?) 있었는데 기본적인 것 말고는 기억나는 게 없습니다.
다시 공부하는 마음으로 정리해 보았습니다.
위의 세금 부분은 대부분이 알고 계신 기본적인 사항만 언급했으며 개개인별 상황에 따라 세율이 차등 적용되므로 자세한 것은 가까운 세무사무소, 세무서, 국세청에 질의하시기 바랍니다.
이상 둔촌주공 드림부동산(02-478-9800 010-5268-4946 010-9133-8705)에서 알려드렸습니다.
※다음은 둔촌주공아파트 전체 부동산에 출시된 거래가능한 저가매물입니다.
(추가분담금 및 환급금은 관리처분총회 책자 기준)
1단지 7.5평(대지지분 8.94평) 54,000만원(2층)
1단지 16평(대지지분 19.09평) 79,500만원(2층, 34평배정 5000만원 추가부담)
1단지 18평(대지지분 21.48평) 81,000만원(1층, 34평배정 3000만원 추가부담)
1단지 22평(대지지분 26.24평) 90,000(2층, 34평배정 7100만원 환급)
1단지 25평(대지지분 29.83평) 99,000만원(급매, 1층)
2단지 16평(대지지분 18.76평) 78,500만원(2층, 34평배정 6100만원 추가부담)
2단지 22평(대지지분 25.79평) 89,000(3층)
2단지 25평(대지지분 29.3평) 94,500만원(급매, 4층)
3단지 23평(대지지분 18.76평) 80,000만원(7층, 34평배정 5400만원 추가부담)
3단지 31평(대지지분 25.79평) 89,800만원(3층, 34평배정 7900만원 환급)
3단지 34평(대지지분 29.3평) 98,000~103,000만원(5층)
4단지 23평(대지지분 18.34평) 79,000만원(9층, 34평배정 6000만원 추가부담)
4단지 25평(대지지분 21.48평) 81,000만원(3층, 34평배정 3900만원 추가부담))
4단지 25평(대지지분 21.48평) 82,000만원(6층, 34평배정 800만원 추가부담)
4단지 31평(대지지분 25.22평) 89,000만원(2층, 34평배정 5300만원 환급)
4단지 34평(대지지분 28.66평) 95,000~108,000만원(4층, 34평배정 16700만원 환급, 43평배정 2900만원 추가부담)
4단지 34평(29.83평) 99000~110,000만원(19+19평, 19+23평, 50, 43, 37, 34..전평형 배정가능)
둔촌주공재건축에 대해 궁금한 점 문의 바랍니다.
둔촌주공 드림공인 02-478-9800
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