현재 주식시장 + 부동산 시장에 대한 생각

[파닭]

<올해 반대매매 3.9조, 이미 작년 전체규모 넘었다 / 머니투데이(21.10.11.)>

 어제 기사. 올해 반대매매규모가 3.9조로 이미 작년 전체 규모를 넘어섰다는 기사가 나왔고,

 10.8. 매일경제에 나온 기사에 따르면 그 중 불과 사흘(10.1. ~ 10.6., 3거래일) 반대매매 금액이 880억이라 함.

 금액적으로 보면 적지 않지만, 전체적인 잔고가 레벨업 한 한국 주식시장을 고려하면 좀 더 터져야 할 거 같기도 싶지만서도

 <오늘자로 조회할 수 있는 코스닥신용잔고>

 <오늘자로 조회할 수 있는 코스피신용잔고>

 많이 뒤진 건 확실함.

 슬슬 바닥은 다가 오고 있고, 오늘까지 레버리지 포함 마지막 매수 진행했고 내일부터는 기도매매를 시작할 예정임.

 작년 3월 반대매매 직전까지 갔었지만, 이러나저러나 살아 남아 요즘은 방구석 백수로 즐겁게 살고 있으니 만큼

 이번에도 살아남아서 내 계좌는 다시 신고가를 향해 갈 거라 기대하는 중.

 오늘은 처음이자 마지막으로 부동산 시장에 대해 얘기를 해 보고자 함.

 주택건설 프로세스는 아래와 같음

 ① 택지확보(대지소유권 확보) → ② 사업계획 승인(승인권자의 승인 必) → ③ 착공(3년 이내 사업주체의 신고 必) →

 ④ 분양(입주자 모집공고 진행) → ⑤ 준공(사용검사 必) → ⑥입주(소유권 이전등기 必)

 택지는 LH공사로 대표되는 국가가 공급하는 공공택지와 / 사업시행자가 개별적으로 확보되는 민간택지로 구분되고,

 잔금완료가 토지 사용시기를 경과할 경우 본격적인 주택사업을 추진하게 됨.

 공공택지의 경우 원래 공개입찰+추첨제 방식으로 진행을 했는데,

 이게 계열사들을 수십개씩 만들면서 입찰에 참가해 확률을 높이는 회사들에 의한 부작용이 속출해

 최근에는 경쟁입찰방식을 일부 섞어 하는 방식으로 바뀌는 흐름임.

 (100% 추첨제가 아니라 가점제를 도입해 기업의 사회적 기여, 특화설계 등을 고려)

 위 언급한 방식을 통해 성장한 회사로는 최근 급격히 덩치가 커진 호반, 반도, 중흥, 제일건설이 대표적.

 민간택지의 경우 지주작업이 너무 오래 걸림. 원주민들 동의 하나하나 받아 보상하는 데 오만 별 일이 생기다 보니

 계획이 수 년씩 뒤로 가기가 허다함. 

 LH가 분양하는 공공택지는 택지지구가 다 정비돼 주변이 다 정리가 돼 있어 토지수용 할 것도 없고,

 여러모로 거추장스러운 것이 없음에도 비교적 싼 가격에 공급이 되기 때문에

 실제 착공과 분양으로 이어지는 싸이클에서 정말로 중요한 역할을 하게 됨.

 주택사업의 경우 일반 국민에 미치는 영향이 커 각 절차별 담당 기관의 심사 및 승인이 필요한데,

 통상 3년 전후의 공사기간을 거쳐서 최종 주택 준공이 되고,

 수분양자는 중도금, 잔금 납입과 소유권 이전등기를 통해 최초 입주에 들어서게 되므로

 최초 택지확보에서 입주에 이르는 일련의 과정은 약 5-7년이 소요됨.

 나는 지금부터 정치의 얘기를 하고자 하는 게 아님.

 나는 기본적으로 주식쟁이고, 이 나라를 퍽 좋아하고 이 나라의 역사를 사랑하는 사람임.

 물론 정책이란 게, 또 우리가 살아가는 이 Market 자체가 정치와 따로 놀 수가 없으니

 결국 정치와 연관될 수밖에 없지만, 나는 통계를 바탕으로 결과와 향후를 얘기하고자 하는 것이니

 어떤 정치적 색깔을 이 글에 씌우지 않길 바람.

 (댓글 보고 글 지울 수밖에 없게 됨. 비교적 똑똑한 사람들이 많은 카페이니 잘 이해해주고 응해주리라 믿음)

<연간 주택 신규분양 / 국토부 통계누리 건주택건설실적통계(분양) 가공>

 위 장표는 국토부 통계누리에 들어가서 뽑아낼 수 있는 '연간 주택 신규 분양' 건수임.

 신규분양의 경우 '15년에 연간 52.2만호가 나옴. 정말 많이 나옴.

 문제는 이때 분양을 하면 입주가 보통 3년 후에 이뤄지게 됨.

 이를 확인 할 수 있는 자료는 아래와 같음.

<연간 APT 입주물량('21.6.30. / 한국건설산업연구원 '21년 하반기 건설경기 전망'>

 위 장표는 한국건설산업연구원에서 6.30.자 기준으로 발간한 21년 하반기 건설경기 전망에 나오는 '연간 APT 입주 물량'임.

 '15년에 52.2만호까지 분양됐던 게 감소되며 '17년 문재인 정부들어서 '18년 28.3만호까지 급감하게 됨.

 이때의 분양 감소된 부분이 3년 후인 지금의 입주 감소로 나오게 됨.

 사실 주택시장은 분양보다 입주가 중요함.

 입주라는 건 실제로 완공이 돼 사람이 들어가는 거라, 그만큼 시장에 물건들이 많이 나온다는 것이 됨.

 그리고 결국 그것이 부동산 시장을 안정시킴.

 분양이 3년은 걸리기 때문에 올해부터 분양한다 해도, 입주는 3년 후라 진정한 안정화 효과는 후행할 수밖에 없음.

 다시 돌아와서,

 입주물량을 보면 '15년도 52.5만호 공급했던 게 '18년도에 46.3만호 입주로 이어지게 됨.

 그리고 '18년도를 기점으로 입주가 쭉 감소하게 됨.

 '17년 문재인정부 첫 국토교통부 장관으로 임명돼 지난해 12월 말까지 3년 6개월 간 부동산 문제의 주무장관이었던

 김현미 전 장관은 '17년  8.2.대책부터 "서울·수도권 주택 공급량은 수요령을 상회한다. 충분하다" 말한 바 있음.

 불과 작년 7월까지도 '현재 주택 공급이 부족하다고 보나?'는 질문에는

 '아니다. 서울에는 연간 4만 가구 이상 아파트가 공급되고 있고, 최근 3년간 서울의 인허가, 착공, 입주 물량도 평균보다

 20-30% 수준 많은 수준'이라 답한 바 있음

 (관련기사1 : 문재인 정부 출범 이후 부동산 시장 < 경제 < 뉴스 < 기사본문 - 시사매거진 (sisamagazine.co.kr))

문재인 정부 출범 이후 부동산 시장 - 시사매거진

(관련기사2 : 文정부 '충분하다'며 공급 틀어막는동안… "틀렸다는걸 안 LH 직원들이 투기 나선 것" - 조선비즈 (chosun.com))

 단순 통계로 봤으면, 아주 틀린 말이라 할 수 없음. 문제는 사람 심리를 간과함.

 1.사람들은 새집에 살고 싶어함.

 노태우 때 200만호씩 올린 집들이 어느덧 내 나이와 비슷한 30년 이상의 시간이 됨.

 아이가 성년이 될 시간이 지나감 이때의 아파트들은 썩다리 아파트가 됨.

 투자뷰를 제하고, 이런 썩다리 집에 살고 싶은 실거주 사람은 없음.

 2.1인 가구 증가분을 놓침.

 인구 감소로 전체적은 가구 수는 줄었지만, 아이러니하게도 1인 가구의 증가로 세대 수 자체는 증가함.

 또한 저출산은 인구 감소로 이어졌지만,  남아 있는 '곱게 자란 우리네 MZ세대'들은 깨끗한 집을 좋아함.

 형제가 4,5명 되던 우리 아버지 세대와 달리, 기껏해야 2명인 우리네 세대는

 자식에 대한 헌신과 이를 받춰줄 수 있는 경제력을 갖고 있는 부모님 세대의 지원 아래

 (세대에 대한 일반론을 얘기하는 것임. 우리 부모세대 vs 우리 부모세대의 부모세대)

 형제에 대한 배려, 인내, 양보보다는 부모에 대한 의존, 요구가 더 강해서인지,

 썩다리 집이 아닌 새집을 원하는 성향이 보다 더 큼.

 (사랑만으로 충분하다. 우리 단칸방 월세부터 살아보자 vs 집은 있어야지. 결혼 전 보다는 좋은 집에 살고 싶어)

<주택용지 공급실적 / 통계청 택지공급현황 가공>

 위 장표는 통계청 내 국내통계 > 국토이용 > 택지공급현황 통계를 편집한 것임.

 LH 등 국가에서 공공택지를 공급을 해 분양으로 이어지고, 이게 입주로 이어지는 사이클인데,

 통계청 연도별 공공택지 공급실적을 보면 노무현 정권 때인 '07년 2기 신도시 62,232제곱미터 공공택지가 공급되던 게

 이명박 정부 말로 가면 15,246제곱미터로 급감하게 됨.

 이는 2기 신도시가 시장에 공급되기 시작한 측면도 있지만,

 서브프라임+금융위기 사태가 터지고 난 후 이명박 정부가 기존 2기 신도시에서 은평구로 대표되는 뉴타운 보급과

 재건축/재개발 쪽으로 정책 방향을 선회한 것이 주요하다고 보임.

 이후 박근혜 정부에 이어 문재인 정부까지 대규모 택지공급이 없었던 부분이

 주택 가격 급등에 따른 해결책으로 '공급확대'를 요구하게 되는 배경으로 보면 될 것 같음.

 결국 정권 초기 수요 억제에 집중된 부동산 정책은 '20년 들어와서 공급확대 쪽으로 방향이 선회되었고,

 이러한 방향을 가장 확인할 수 있는 게 "공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안('21.2.4.)"임.

 '25년까지 전국 대도시 83만호 규모 택지공급을 한다는 내용이 주요 골자임.

 Cf> '18.9.21. 3기 신도시 주요 내용 : 수도권 주택 30만호 공급

 긴 글 싫어하니까, 세 개 장표를 종합해 1줄 요약하면

 '11년 이후 공공택지 공급 급감 → '18년 분양 감소 → '21년 입주물량 감소 → 3기 신도시 등 대도시권 주택공급 획기적 확대

 싸이클인 것으로 보면 어떨까 싶음.

 이제 2021년임. 

 주거복지로드맵 100만호 + 3기 신도시 30만호 + 3080+ 대도시권 공급대책 83만호를 합치면 200만호가 넘는데,

 노태우 정부때가 200호 공급이었던 것을 고려하면, 이는 '정말로 달성 가능한 수치'라기보다는

 상징적인 수치로 '여튼 늘리긴 늘릴 거에여!!'라고 보는 게 맞는 듯함.

 하지만 그것보다 더 중요한 건, 이게 존나게 빨리 돼도 5년 후라는 것임.

 다시 말하겠음.

 통상 3년 전후의 공사기간을 거쳐서 최종 주택 준공이 되고,

 최초 택지확보에서 입주에 이르는 일련의 과정은 약 5-7년이 소요됨.

 이제 2021년임.

 최소한 박근혜 정부 말 - 문재인 정부 초에는 공공택지 공급이 큰 폭으로 증가했어야

 오늘 날 부동산 시장으로 대표되는 자산 격차에 대해 '글로벌 유동성'을 이유로 방패삼을 수 있다는 게 내 생각임.

< 서울 및 수도권의 향후 5년간 입주물량은 씨가 말랐다니까 / '21.10.12. 서울경제 >

 나는 다음 정권이 누가 되든, 해당 정권에서 부동산 시장을 해결할 거라 기대하지 않음.

 부디 그 다음 정권에게 안정적인 정책을 실행할 수 있는 건강하고 건전한 토대를 마련해 넘겨주기만을,

 비록 임기 동안에는 인기없는 정부가 될 지언정 나라의 앞날을 보살피고 염려해주는 정책이 펼쳐지기만을 바랄 뿐임.

 이 카페의 훌리들이

 부동산 투자를 하든, 이 사이트를 바탕으로 국내 건설 사이트 현장을 많이 갖고 있는 국내 건설/도급회사를 사든

 그것은 알아서 할 바이나,

 내년 대선을 앞두고 있는 이 시기에 정부정책이 내 삶에 어떤 영향을 미치는지를 다시 한 번 생각해보고,

 앞으로 어떤 정책 방향이 나와서 국가가 어떤 방향으로 갈 것인가에 대해,

 어떤 미래가 예상되며 이에 따라 나는 어떤 선택을 해야 할지 고민해봐야 할 시기인 것 같음.

 여기 카페 들어오는 사람 나이가 많아 봐야 40대일 거고, 대부분이 30대일 거고, 일부 20대가 있을 텐데

 지금 자신의 모습이야 여러가지를 핑계로 댈 수 있겠지만,

 10년후 자신의 모습은 무슨 이유를 핑계로 대든 지나온 자기 선택의 결과인 게 가장 크지 않겠음?

 이상 방구석 백수 훌리가 글 씀.

 P.S

 가끔 비트코인 등 가상화폐 추천하는 글들 올리는데,

 자기가 올린 가상화폐에 재산 몰빵 칠 자신 있음?

 나는 양도세 이슈 때문에 이제 몰빵 투자는 안 한다만,

 그래도 내 인생을 걸 정도의 베팅을 걸 수 있는 회사에 대해서만 외부에다가 얘기함.

 자기도 잘 모르는 거 남들 추천한다고 글 쓰면서

 '투자는 자기책임' 이런 소리 안 했으면 좋겠음.

 가상화폐라는 게 '기존 화폐를 대체하는 새로운 헤게모니'라는 게 투자포인트면

 그 새로운 헤게모니가 왔을 때를 기다려야지, 기존 질서의 화폐를 벌려 한다는 것 자체가 투자 불성립임.

 투자는 하이리스크&하이리턴이 아니라

 로우리스크&하이리턴이어야 함.

[9급왕]

방구석 백수= 은퇴 ㅡㅡ;;

[3333]

좋은 글 감사합니다 ㅠㅠ

[김초딩]

ㅇㄷ

[향가향가]

1인 가구의 수보다는 구매력을 갖춘 1인가구의 수가 더 중요하지 않나 싶음. 정부는 닭장 공급을 늘려서 해결하려는 듯 싶은데, 이는 어찌 생각하는가?

[[지옥][지옥]이온성액체[지옥]]

항상 감사합니다. 책은 구매했으나 아직 시작을 못하였네요.. 다만 책을 읽는다해서 이런 시야를 가질 수 있을까란 생각이 드네여... 허허...

[나이많은신입생]

새아파트 전세들어가서 한 세네바퀴돌고 나와라ㅋㅋ 집넘친다ㅋㅋ

[★ 명 박 ★]

[130528759020]

방구석 백수 개부럽다..얼마에 은퇴한겨?

[★ 명 박 ★]

그래서 백수였구나..

[숄더써젼]

좋은글 감사합니다

[물편한진실3]

5년동안 돈모아놨다가 그때 실거주할 집사야겠따..

[Gatorade]

오 파닥형 오랜만에 글쓰네
근데 방구석 백수면 설마 경제적 자유를 벌써 획득하고 공뭔 때려친거야?? ㄷㄷ

[마케도니알]

끙 ㅠ 죄송... ㅠ 근데 투자는 자기책임이란 글안쓰면 무지성으로 사는사람마나서그랬어여... 전 제나름 포트폴리오대론 많이 샀움. ㅠㅠ

[코린이가즈아☆]

캬 갓닭

[간절해,,,정말루,,,]

백수 ㄷㄷㄷㄷ

[posthoolis]

갓파닭

[곰돌이]

좋은 글 감사합니다. 열심히 시드 모아야겠네요

[미래먹거리]

[ㅋㄹㄹ]

재테크란 어렵구만..

[hanuri]

파이어족이라니! 다음엔 나닷!ㅋㅋ 그렇지만 새로운 헤게모니가 왔을때는 이미 늦는다 가능성을 보고 선점해야지 기존화폐를 대체하는 목적으로 만든건 리플같은 코인이고 코인마다 만들어진 목적과 기능이 다 달라

[2ne9]

백수 개부럽다

[훌린이]

잘보고갑니다

[짜파게티~]

가상화폐가 새로운 혜게모니 어쩌구 저쩌구 ㅉㅉ 가상화폐를 화폐로 생각하니 그렇지 ㅋ 가상화폐는 그냥 금이나 집처럼 투자 대상일 뿐이야.

[COYS]

파닭센세 올만입니다 예전에 덕분에 덕우전자 잘 먹고 갔읍니다