아파트 납량 특집.. 마이너스 프리미엄이 웬일?

[삼족오]

아파트 납량 특집.. 마이너스 프리미엄이 웬일?

 2022. 08. 12. 09:03

/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/ 주택시장 냉각 기류가 심상치 않습니다. 최근 미분양이 늘면서 일부 지역에서는 분양가보다 싸게 파는 마이너스 프리미엄 현상도 일고 있다고 하는데요. 최근 문제가 되고 있는 아파트 분양권시장을 살펴보겠습니다.

[Remark] 아파트 침체기... 입주 비상

아파트시장이 침체기로 접어들며 전국적으로 하반기 분양시장에도 비상이 걸렸습니다. 분양시장은 지난해까지만 해도 집값 상승으로 인해 전국을 불문하고 활황을 이룬 바 있는데요. 최근 경기 침체로 미분양이 늘어나며 어려움을 겪고 있습니다.

국토교통부에 따르면 전국 미분양 주택은 2020년 12월 1만9005가구에서 2021년 9월 1만3842가구로 최저치를 기록한 이후, 2022년 1월 2만1727가구로 2만 가구를 넘어 6월 현재 2만7910가구로 급증한 바 있습니다. 최근에는 그동안 청약불패시장으로 불렸던 서울에서도 미분양이 속출하고 있는데요. 일례로 강북구 수유동 칸타빌 수유팰리스는 미분양이 생겨나자 초기 분양가에서 15% 내린 가격으로 할인 분양에 나서 화제를 모으기도 했습니다.

그뿐 아닙니다. 분양시장이 가라앉으면서 현재 몇몇 지역에서는 분양 이후 마이너스 피 또는 마이너스 프리미엄(분양가보다 싼 값에 아파트 분양권을 파는 것) 현상도 늘고 있다는데요. 요즘 분양권 시장 상황이 어떤지 한 번 살펴보겠습니다.

[Remark] 뜨거웠던 곳이 차갑게 식어... 마이너스 피도 등장

현재 마이너스 프리미엄 매물은 지방과 광역시를 불문하고 전국적으로 다양하게 등장하고 있습니다. 그중 지난해 뜨거웠던 충남 천안시에서 마이너스 피가 등장했습니다. 천안시 동남구 신방동 천안신방삼부르네상스에서는 최근 전용 59㎡(10층) 분양권이 마이너스 피 500만원, 매매가 2억1600만원대에 매물로 나온 바 있습니다. 해당 매물의 초기 분양가는 2억2140만원으로 알려졌는데요.

신도시에서도 마이너스 피가 등장하고 있습니다. 경기 양주시 옥정신도시에서는 월드메르디앙 양주옥정라피네트더테라스 전용 84㎡가 마이너스 피 1000만원, 매매가 6억6000만원대에 매물이 나왔습니다. 충남 홍성 내포신도시 이지더원 2차에서도 전용 84㎡ 저층이 얼마 전 마이너스 1000만원, 매매가 2억8000만원대에 매물이 등장했습니다.

광역시 중에서는 대구에서 마이너스 피가 나오고 있습니다. 서구 평리동 서대구KTX영무예다음은 전용 57㎡ 고층이 얼마 전 마이너스 1500만원, 매매가 2억9960만원에 매물이 출현했습니다. 인근 서대구역 센텀 화성파크드림 전용 59㎡가 아직 프리미엄 1억원대에 붙는 것과 대조되는 현상이었는데요.

[Remark] 뜨거웠던 오피스텔 인기도 시들

한편, 아파트 단지뿐 아니라 오피스텔에서도 마이너스 프리미엄 매물이 속출한다는 소식입니다. 지난해 아파트값이 급등하면서 비교적 저렴한 데다 분양받기 쉽다는 이유로 오피스텔이 인기를 끌었는데요. 최근에는 오피스텔 수요가 줄며 마이너스 프리미엄을 면하지 못하고 있습니다.

먼저 수도권에서는 경기 구리시 갈매동 별내역 지웰 에스테이트 2차를 알아보겠습니다. 해당 오피스텔은 아파트 구조로 나온 소위 ‘아파텔’인데요. 전용 84㎡(저층)가 지난달 중순 마이너스 500만원, 매매가 7억8000만원대로 매물이 등장한 바 있습니다. 또한, 경기 부천시 중동에서는 7호선 신중동역 인근 신중동역랜드마크푸르지오시티 전용 21㎡가 7월 말 마이너스 2000만원, 매매가 1억8000만원대에 매물이 나온 바 있습니다.

그뿐 아니라 1군 브랜드 오피스텔에서도 마이너스 피가 속출하고 있는데요. 인천 부평구 부평동 e편한세상시티부평역은 전용 23㎡(14층)가 마이너스 400만원, 매매가 1억6000만원대에 매물이 출현하고 있습니다. 부산 해운대구 우동 힐스테이트 해운대센트럴의 경우, 전용 64㎡ 분양권 매물이 최근 마이너스 2500만원까지 떨어졌습니다. 해당 면적은 최근 9억원 중반대까지 매매가가 하락한 것으로 알려졌습니다.

[Remark] 마이너스 피 출현 이유는?

그렇다면 최근 아파트와 오피스텔을 불문하고 전국적으로 나타나는 마이너스 현상의 이유는 무엇 때문일까요?

가장 큰 이유는 금리 인상과 대출 규제를 들 수 있습니다. 최근 미 연준에 이어 한국은행에서 빅스텝을 결정하며 금리가 크게 인상하자 투자 수요가 줄어든 것을 원인으로 들 수 있습니다. 하반기 들어 까다로워진 대출 규제도 한몫하고 있습니다. 7월부터 DSR(총부채금원리금상환비율) 3단계가 실행되면서 개인별로 총대출액이 1억원을 초과할 시 DSR 40%를 넘을 수 없게 됐습니다. 심지어 기존에 분양받은 사람 중에서도 잔금을 마련하지 못해 급매로 분양권을 내놓는 사람이 늘고 있습니다.

경기도의 한 공인중개사는 마이너스 프리미엄이 증가하는 현 상황을 “기존 1주택자로 분양을 받은 분 중에 마이너스 피로 집을 내놓는 경우가 늘고 있다. 입주 시기는 다가오는데 기존 집은 안 팔리고, 금리 인상으로 대출 부담이 높아지면서 마피(마이너스 피)라도 집을 팔아달라고 하는 것“이라고 설명했습니다.

또한, 부산의 모 공인중개사는 “마피는 정말 급한 사람인 경우이고, 시중에 무피(프리미엄 없음) 매물은 더 많다. 그런데 무피로 내놓은 매도자 중에서도 마피도 괜찮으니 팔아만 달라고 하는 사람이 점점 느는 상황“이라고 전하기도 했습니다.

[Remark] 하반기 입주량 증가… 분양시장 침체 우려

이처럼 마이너스 피가 늘어나는 와중에 하반기 입주물량이 늘어나면서 매도자들의 시름을 더욱더 깊게 하고 있습니다. 2022년 서울, 경기 및 6대 광역시 입주물량은 상반기 9만960가구였으며, 하반기에는 13만407가구가 예정돼 있는데요(출처: 아실). 하반기 입주물량만 두고 보면 상반기보다 43.4%나 증가하는 셈입니다. 이에 기존 매도자는 입주물량이 늘어나며 분양권 가격이 더 떨어질까 우려하고 있는데요.

미분양 단지가 늘자 얼마 전 정부에서는 기존의 무순위 청약제도 개편을 검토한다는 소식이 들려 주택 업계의 환영을 받고 있습니다. 현재 무순위 청약 자격은 해당 아파트 소재 시도 무주택자에게 주어지는데요. 업계에서는 일정 횟수 이상 무순위 청약을 진행했더라도 미분양이 해소되지 않을 시 선착순 등 임의 분양 방식으로 전환 가능하도록 규정을 바꾸는 방안을 제안한 것으로 알려졌습니다.

이에 침체 중인 분양시장 및 분양권 매매시장도 다시 활기를 찾을 수 있을지 기대가 모아지는데요. 향후 금리 인상과 대출 규제 속 유례 없는 청약 한파가 언제까지 지속될지 지켜볼 필요가 있겠습니다.

/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/