규제지역 풀기는 풀었는데 금리 인상을 이길 수가 없네

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규제지역 풀기는 풀었는데 금리 인상을 이길 수가 없네

 2022. 10. 18. 08:57

/[Remark] 주목해야 할 부동산 정보/ 정부에서 전국적으로 투기지역, 조정대상지역 등의 규제지역을 해제해 화제가 되고 있습니다. 금일은 규제지역 해제가 시장에 어떠한 영향을 미치고 있는지, 효과는 무엇인지 살펴보도록 하겠습니다.

[Remark] 부동산 규제지역 해제 발표

지난 9월 말 정부에서 수도권 일부 및 지방 광역시·도 규제 지역을 전격적으로 해제해 화제가 됐습니다. 국토교통부는 ‘22년 제3차 주거정책심의위원회’를 개최해 ‘투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)’ 및 ‘2022년 9월 주택 투기지역(지정지역) 해제(안)’을 심의·의결했는데요.

국토부 주거정책심의 결과, 세종시와 인천시를 투기과열지구에서 해제하고, 경기 안성·평택·양주·파주·동두천시를 비롯해 부산, 대구, 광주, 대전, 울산, 충북 청주, 충남 천안·논산·공주, 전북 전주, 경북 포항, 경남 창원 등을 조정대상지역에서 해제한 것입니다(상단 표 참고).

이에 투기지역은 세종시가 빠지면서 16곳에서 15곳으로 1곳 줄었으며, 투기과열지구는 인천시 연수·남동·서구 및 세종시가 빠지며 43곳에서 39곳으로 감소했습니다. 또한, 조정대상지역은 지방 광역시 및 중소 도시가 대거 빠지며 101곳에서 60곳으로 재편됐습니다.

[Remark] 규제지역 해제 시 어떤 변화가 있나?

규제지역에서 해제된 곳은 어떤 효과가 있는지 알아보도록 하겠습니다. 먼저 대출 규제가 완화됩니다. 이번에 투기과열지구에서 해제된 인천 연수·남동·서구 및 세종시의 경우, 기존보다 LTV 및 DTI가 10% 더 높아집니다. 또, 15억원을 초과하는 아파트의 경우에도 대출을 일부 받을 수 있습니다. 분양권 전매제한 기간도 5년에서 3년으로 줄어듭니다. 주택 취득 시 증빙자료 제출 의무도 사라집니다. 또한, 재건축 및 재개발 조합원 지위 양도 제한도 없어집니다.

다음으로는 조정대상지역에서 해제된 지역입니다. 조정지역에서 해제되면 LTV가 최대 70%까지 적용되며, DTI는 60%로 상향돼 대출받기 유리해집니다. 다주택자도 비규제지역에서는 주택담보대출을 받을 수 있게 됩니다. 무엇보다 비규제지역이 되면 세금 혜택 면에서 여러 이점이 있는데요. 다주택자에게 부여되는 취득세 및 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제 등이 없어집니다. 1가구 1주택 양도세 비과세 거주 요건(2년)이 사라지며, 일시적 2주택자의 종전주택 양도 기간도 2년에서 3년으로 늘어납니다.

또한, 주택 취득 시 자금 조달 및 입주계획 신고 의무도 없어집니다. 단, 분양권 전매 제한(3년)은 없어지나, 분양가상한제 적용 주택이나 공공택지, 광역시 등에 따라 전매 기간이 다를 수 있으니 주의할 필요가 있습니다.

[Remark] 규제지역 해제 이후 집값 변화는?

시장에서는 이번 규제지역 해제가 주택 매매를 진작시켜 거래가 활성화되고 집값 상승이 일어날 것으로 전망한 바 있는데요. 하지만, 실제 매매가격은 당장 큰 변화가 없는 것으로 나타났습니다.

KT에스테이트에서 규제지역 이후 KB부동산 10월 1주 주간 아파트 매매가격지수 증감률을 살펴보니 9월 규제지역에서 완화 및 해제된 지역 대부분이 여전히 하락세를 면치 못하는 것으로 분석됐습니다. 상승세를 띤 곳은 논산과 전주 두 군데에 불과했으면 안성, 동두천의 변동률은 0이었습니다. 세종(-0.10), 부산(-0.11) 등 주요 도시들은 하락세를 띠었으며, 공주(-0.26), 인천(-0.31), 양주(-0.93)는 여전히 하락세가 크게 나타났습니다.

[Remark] 10년 만의 기준 금리 3% 시대... 규제 영향은 미미

그렇다면 규제지역 해제가 바로 집값에 영향을 미치지 못하는 이유는 무엇일까요? 일선에서는 이번 규제 지역 해제가 시장 숨통을 틔울 순 있어도 2019년 부산 때처럼 순식간에 집값이 상승세로 전환하긴 어렵다고 보는데요.

가장 큰 이유는 아무리 규제지역이 해제되더라도 현재 역대급인 금리 인상으로 인해 거래가 정상화되기 어렵다는 분석입니다. 올 초부터 계속된 금리 인상으로 대출 부담이 커지면서 매수 심리가 악화됐는데요. 여기에 얼마 전 한국은행이 0.5% 빅스텝을 단행하며 10년 만에 기준 금리가 3%에 올라서게 됐습니다. 금융업계에선 이번 빅스텝으로 말미암아 신규 주택담보대출 금리가 최고 8%까지 솟구칠 것으로 예측하고 있습니다.

[Remark] 실제 거래 상황은?

이런 상황에 힘입어 주택 거래시장은 여전히 냉각기를 극복하지 못하고 있습니다. 먼저 매물 적체가 계속되고 있습니다. 이번에 규제지역에서 해제된 논산, 동두천은 10월 13일 기준으로 1달 전보다 각각 매물 증감률이 40.8%, 31.3%에 달했습니다. 부산, 울산, 대전 등도 10%를 넘었습니다. 이번에 유일하게 매물이 감소한 지역은 전남 영암(-11.2%)으로 규제지역 해제와 상관없는 곳으로 나타났습니다. 또, 한국부동산원에 따르면 주택매매 거래량은 5월 6만3200건에서 8월 3만5531건으로 절반 수준에 머물렀는데요. 9월 거래량 역시 큰 반등을 없을 것으로 전망되고 있습니다.

다만, 부산 해운대구 등 일부 지역에서는 규제 완화 이후 급매물을 거둬들이는 곳이 나타나기도 했다는 소식인데요. 현장에서는 규제 해제 이후 문의는 다소 증가했으나, 실제 거래까지 이어질 정도로 매수세가 늘진 않았다는 후문입니다.

일선에서는 규제지역 해제 발표 이후 일부 지역에서 거래가 반짝 증가할 수 있으나, 고금리인 현재 시장에서 과거처럼 투기 수요가 증가하거나 시세가 쉽게 반등할 가능성은 적다고 밝혔는데요. 앞으로의 시장은 규제 지역 해제라는 훈풍보다 ‘빅스텝’으로 인한 빙하기를 더 두려워하는 상황이 한동안 지속될 것으로 전망됩니다.

/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/