확정일자란?

[민의순]

실전 경매입문자를 위한 "경매바이블" 중에서
저자 : 문상철 부동산 경매전문 경영학 박사

4. 확정일자 임차인
(1) 확정일자란?
확정일자란 증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 안전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말하는 것이다. 임대차계약서상의 확정일자는 그 날짜 현재에 그 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위해 계약서 여백이나 뒷면에 번호를 부여하고 확정일자 인을 찍어 주는 것을 의미한다.

(2) 확정일자 제도의 의의
임차인이 아주 간편하고 비용도 거의 들지 않고도 전세권 또는 저당권 등기를 한 것과 같은 법적권리를 갖게 됨으로써 경제적 약자인 임차인을 더욱 더 보호가 될 수 있도록 한 것에 의미가 있다.

(3) 확정일자 임차인의 우선 변제권
확정일자 임차인이 우선 변제권을 행사하려면 주택의 인도와 주민등록, 임대차 계약서상의 확정일자를 갖추어야 하며 대항력은 배당요구 종기일까지 유지해야 한다. 또한 확정일자 임차인은 법원이 정한 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야만 우선 변제를 받을 수 있고 배당금을 수령하려면 임차인은 공매든 경매든 매수인에게 명도확인서를 받아 법원이나 자산관리공사에 제출하여야 한다. 다만 대항력 있는 임차권자가 배당요구를 하였으나 보증금 중 일부만 배당하는 경우에는 인도확인서를 제출받음 없이 그대로 배당금을 지급하는 것이 실무례이다.

(4) 우선변제권의 승계
ᐅ 법 제3조의 2 (보증금의 회수)
⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3 제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다. 신설 2013.8.13, 2015.1.6.)
1. 「은행법」에 따른 은행
2. 「중소기업은 행법」에 따른 중소기업은행
3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행
4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행
5. 「수산업협동조합법」에 따른 수산업협동조합중앙회
6. 「우체국예금보험에 관한 법률」에 따른 체신관서
7. 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사
8. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사
19. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사
10. 그 밖에 제1호부터 제9호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관

⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 "금융기관등”이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다. 신설 2013.8.13.>
1. 임차인이 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우
2. 제3조의3 제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우
3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우

⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다. 신설 2013.8.13.>

부칙 <제12043호, 2013. 8. 13)
제1조(시행일) 이 법은 2014년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제3조의2 제4항, 제6항부터 제9항까지, 제3조의3제1항 및 제9항, 제10조의2의 개정규정은 공포한 날부터 시행한다.

제4조(금융기관등의 우선변제권에 관한 적용례) 제3조의2 제4항, 제6항부터 제 19항까지, 제3조의3제1항 및 제9항의 개정규정은 같은 개정규정 시행 당시 존속 증인 임대차에 대하여도 적용하되, 같은 개정규정 시행 후 최초로 보증금반 환채권을 양수한 경우부터 적용한다.

ᐅ 2013. 8. 13.자로 개정된 법은 법 시행 후 금융기관 등이 확정일자, 임차권등기명령 또는 주택임대차등기를 통하여 우선변제권을 취득한 임차인으로부터 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위 내에서 임차인의 우선변제권을 승계하는 것으로 규정하여(법 제3조의 2 제7항) 보증금반환채권을 양수한 금융기관 등에게 우선변제권의 승계 행사를 인정하고 있다. 위 개정 규정의 취지는 그 동안 보증금반환채권을 양수한 금융기관 등

이 주택임차인의 우선변제권을 승계할 근거가 없어 전세자금 등의 대출에 소극적이었는바, 주택임차인이 낮은 금리로 전세자금 등을 빌릴 수 있게 하여 서민금융을 활성화하기 위한 것이라고 한다. 다만 우선변제권을 승계한 금융기관 등은 임차인이 대항요건을 상실하거나, 임차권등기가 말소되거나, 민법 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다(법 제3조의 2 제8항).

(5) 확정일자 임차인과 관련한 기타 문제
① 경매개시결정 등기 후 확정일자를 부여받은 경우
우선 변제를 받기 위해 경매개시등기 이전에 확정일자를 받을 필요가 없다.
따라서 별도의 채무명의 없이 확정일자만으로 배당요구를 할 수 있고 확정일자 이후의 후순위 채권자보다 먼저 배당을 받을 수 있다.
② 확정일자를 받은 계약서를 분실하였을 때
종전 확정일자로 소급하여 재발급 받을 수 있는 방법이 없다. 현재의 제도하에서는 보호받을 방법이 없으므로 보관에 주의하여야 한다.
③ 대항력있는 임차인의 우선 변제권 행사
대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 대항력을 행사하여 임대차 관계를 존속 할 수 있고 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선 변제를 받을 수 있는 권리를 동시에 갖는다.
④ 임차권의 소멸 시기
대항력과 우선 변제권이 있는 임차권은 배당표가 확정될 때까지 대항력을 주장하여 사용, 수의 하더라도 부당 이익이 아니다.
⑤ 공유 부동산의 임대차에서 대항력 존재 여부
2인 이상의 공유로 되어 있는 주택을 임차하면서 공유자 중 일부와 임대차계약을 체결한 경우, 공유자 지분이 과반수가 넘지 않으면 임대차계약의 효력을 주장할 수 없다.

민법 제265조 (공유물의 관리, 보존】
공유물의 관리에 관한 사항은 공유지의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.

⑥ 계약서상 부동산 표시의 상이
허위가 아닌 한 임대차계약서의 내용에서 동, 호수가 누락되었어도 임대차계약에서 확정일자의 효력이 없어지는 것은 아니다. (1999.6.11. 선고 99다 792 판결)
⑦ 대지에만 저당권이 설정된 후 지상에 신축된 주택의 임차인
대지와 건물의 권리는 별개이므로 대지의 저당권에 의한 경매에서 건물의 임차인은 낙찰인에게 대항력을 주장할 수 있다.

'부천경매교육원/미래인재교육재단' 밴드로 초대합니다.
https://band.us/n/a6a022c4M6d0a
출처 : 지도 | 네이버 지도
http://naver.me/GgxhUrLw