5. 상가건물 임대차의 분쟁의 유형 (1) 차임 문제 ① 차임 증감 청구권 임대인, 임차인 모두에게 차임 증감 청구권이 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 비율에 따라 5% 이상(2018년 1.26 기준) 증액할 수 없다. 단, 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다(법 제11조 제2항). ② 월차임 전환 시 산정율의 제한 법 제12조는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율(연 1할2푼, 시행령 제5조 제1항)과 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령으로 정하는 배수를 곱한 비율(4.5배, 시행령 제5조 제2항)을 곱한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없도록 제한하여 보증금의 월차임 전환시 산정률의 상한을 한국은행 기준금리와 연동할 수 있게 하였다. ③ 차임연체와 해지 2015. 5, 13. 법 개정으로 신설된 법 제10조의 8에 의하면, 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 이 규정은 강행규정이므로 비록 당사자가 종전관행에 따라 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 약정하더라도 이는 효력이 없음을 주의해야 한다.
(2) 비용 상환 청구 문제 임차인은 원칙적으로 계약 종료 시 임대인에게 필요비 및 유익비를 청구할 수 있다. 그러나, 임차인이 계약으로 이를 포기하기로 약정하였다면 청구할 수 없다. 한편, 임차인은 계약종료 시 부속물매수청구권을 행사할 수 있고, 설령 임차인이 계약으로 이를 포기하기로 약정하였다 하디라도 이는 효력이 없기 때문에 위 청구권을 행사할 수 있다.
(3) 임대기간 중 건물 임차인의 변경 또는 사망 ① 임차인이 사망하고 상속권자가 없는 경우 주택임대차보호법에는 사실혼 관계인 자를 인정하였으나 상가건물임대차보호법에는 그런 규정이 없다. 따라서 임자인이 상속권자 없이 사망한 경우에는 민법 제1058조의 규정에 따라 당해 건물 임차권 보증금 등의 반환청구권은 국가에 귀속한다. ② 임차인이 사망하고 상속권자가 있는 경우 민법의 상속규정에 따라 상속권자만이 임차권을 승계한다. ③ 임차인의 행방불명 전세인 경우에는 임대인은 전세기간이 끝날 때까지 명도를 할 수 없다. 월세인 경우에는 차임 지체가 3개월 이상 될 경우 명도 청구의 소를 제기하여 명도한다.
6. 임대차 기간 및 계약 갱신 요구권 (1) 상가 임대차의 존속 기간 임대차 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다민, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(법 제9조 제1항).
(2) 건물 임차인의 계약 갱신 요구권 등 ① 임차인의 계약 갱신 요구 임대인은 임차인이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다(법 제10조 제1항), 단 임차인의 계약갱신 요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다(법 제10조 제2항).
상가임대차보호법 제10조 【계약갱신 요구 등】 ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의는 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. (개정 2013.8.13.) 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 뷔의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 거로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉) 한 5. 임차인이 임사한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 박에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속 하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018.10.16.> ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 자임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
② 묵시적 갱신 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. 그렇다 하더라도, 임차인은 인제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다(법 제10조 제4항, 제5항).
③ 임대차 기간의 종료 임대차가 종료할 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.
7. 임차권 등기명령 (1) 임차권 등기명령이란? 상가임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임대인과 관계없이 단독으로 임차권 등기를 할 수 있도록 법원에 신청하여 법원의 명령을 받는 것을 말한다.
(2) 임차권 등기명령의 조건 ① 존속기간의 만료나 해지에 의해 종료된 경우 등 종료 사유에 관계없이 제약이 종료해야 한다. ② 보증금을 반환받지 못한 경우에 해당되기 때문에 일부만 반환받고 나머지를 받지 못한 경우에도 임차권 등기명령을 신청할 수 있다.
(3) 임차권 등기명령의 효과 ① 임차권 등기가 경료되면 임차인은 대항력 및 우선 변제권을 취득한다. 임차인이 임차권 등기 이전에 이미 대항력 또는 우선 변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선 변제권이 그대로 유지되며, 임차권 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선 변제권을 상실하지 않는다.
② 비용 청구권 임차인은 임차권 등기명령의 신청 그에 따른 임차권 등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다(법 제6조 제8항).
③ 임차등기 이후의 임차인 임차권 등기명령의 집행에 의한 임차권 등기가 경료된 건물에 다시 등기된부분의 일부나 전체에 임자한 임차인은 임차인으로 인정받지 못하여 최우선 변제도 받을 수 없다.
④ 경매에 의한 임차권의 소멸 임차권은 배당요구를 통해 배당받고 소멸되며 임차권 등기가 되어 있을 때는 별도의 배당요구 없이도 배당대상이며 배당과 동시에 임차권은 소멸된다(단 배당받지 못한 대항력이 있는 임차권은 소멸되지 않는다.).
상가임대차보호법 제8조 【경매에 의한 임차권의 소멸】 임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차건물의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
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