공유물분할

▶ 공 유 물 분 할 (共有物分割) ◀ -공유물분할청구란? 수인이 하나의 부동산을 지분으로 소유하고 있을 경우 본인의 지분 만큼 해당 부동산의 분할을 다른 지분소유자에게 청구할 수 있는 권리. 1. 공유자는 원칙적으로 자유롭게 공유물의 분할청구를 할 수 있다. 이러한 공유물분할청구권은 형성권이라고 본다. 2. 공유물의 분할방법은 당사자의 협의에 따르고 협의가 성립하지 않으면 법원에 그 분할을 청구할 수 있다(민법 제269조). 분할방법으로는 현물분할이 원칙이나 가격분할, 가격배상도 가능하다. 공유물을 분할하면 공유관계가 소멸한다. 3. 단독소유, 구분소유, 구분소유적 공유, 공유 부동산 소유권과 관련하여 ① 단독소유, ② 구분소유, ③구분소유적 공유, ④공유 의 개념이 있다.1필지의 토지가 있다고 가정해보자.1필지의 토지를 1인이 소유하고 있다면, 그 1필지의 토지를 ①단독소유하고 있다고 말할 수 있다. 1필지의 토지를 2인 이상이 공유지분으로 소유하고 있는 경우에는 그 1필지의 토지를 ④공유한다고 보는 것이 일반적이다. 그렇다면 위와 같이 등기사항증명서에 공유지분으로 기재되어 있음에도 불구하고 실제로는 토지 1필지를 3인이 특정부분을 배타적으로 점유하여 사용하고 있다면 이런 경우는 등기사항증명서의 형식적 기재와 달리 ③구분소유적 공유로 판단된다. ②구분소유란 아파트와 같이 집합건물에서 내가 살고 있는 아파트의 하나의 ‘호’를 말한다고 보면 쉽다. 예를 들어 ‘서초구 서초동 00아파트 0동 000호가 하나의 구분소유가 된다. -공유물분할청구의 제한 1. 당사자의 의사표시에 의한 경우로서는 불분할(不分割)의 특약이 있는 때와 유언에 의한 때가 있다. 공유관계의 당사자는 공유물불분할의 특약을 할 수 있다. 그 특약기간은 5년 이내로 하며, 5년 이내에서 경신할 수 있고, 등기하면 제3자에게 대항할 수 있다. 2. 피상속인은 유언으로 5년 이내에서 상속재산의 분할을 금지할 수 있다(민법 제1012조). 3. 법률의 규정에 의한 경우로는 집합건물의 공용부분이나 대지 등은 분할을 청구하지 못한다(민법 제215·239조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제8조). -공유물 분할청구소송의 예 (현물분할의 경우) 1. 여러명의 공유지분 부동산일 경우 한 사람이 공유물 전부를 취득하게 하고 나머지 공유자에게는 가액으로 배상하게 한다. 2. 공유자 전원이 공유의 대상 목적물의 분할한 부분을 취득하되 취득한 부분의 경제적 가치가 지분에 미치지 못한 공유자가 있는 경우에는 경제적 가치가 지분 이상이 되도록 취득한 사람으로 하여금 이를 배상하게 한다. 3. 공유물분할청구를 한 사람은 어느 부분을 단독소유하게 하고 나머지 사람들은 나머지 부분을 공유하도록 하게 하는 방법도 가능하다. 4. 4명의 공유물일 경우 2명의 공유물과 2명의 공유물을 분할할 수 있다.다만, 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이므로, 불가피하게 대금분할을 할 수밖에 없는 요건에 관한 객관적·구체적인 심리 없이 단순히 공유자들 사이에 분할의 방법에 관하여 의사가 합치하고 있지 않다는 등의 주관적·추상적인 사정에 터 잡아 함부로 대금분할을 명하는 것은 허용될 수 없다. -토지 이외 건물의 공유물분할청구소송의 가능여부 * 부부 공동명의의 아파트가 남편의 지분만 경매로 나왔을 경우의 지분경매 취득 시 해결방법은? 부당이득금반환청구 및 사용료 청구, 공유물반환청구 가능함. -현물분할이 불가능할 경우 (대부분의 공유물분할소송은 현물분할이 불가능한 경우가 많다) 1. 법원은 현물분할이 불가능하다고 판단할 경우 ( 모든 공유자의 합의 실패, 또는 현물 분할시 현저히 손해를 보는 사람이 있던가 공유물의 위치, 면적, 이용상황 등의 조건을 비추어 현물분할이 곤란하면) 대금분할을 판결할 수 있다. *판결문 예시*주문: 경기 00시 소재 토지는 경매에 부쳐 그 대금에서 비용을 공제한 나머지 금액을 00와 00와 00에게 각 1/3비율로 분배한다. -공유물분할청구소송 사례- 1. 아버지 명의의 토지를 2년전 증여를 받았고 갑자기 아버지가 사망하면서 토지 위의 건물은 증여를 못해 3명의 형제들 공동명의로 되어 있습니다. 건물을 철거하고 그 토지위의 새로 집을 건축하고 싶지만 공동명의 2형제가 동의를 해주지 않습니다. (너무 과도한 금액을 요구) 해결방법은? -해설- 2형제 명의의 건축물이 존재함으로 지료청구가 가능하며 혹여 2형제 중 한명이 그 집에 거주한다면 부당이득금반환청구도 가능합니다.또한 공유물분할청구소송을 제기하여 경매분할시 그 주택을 매수하는 방법도 있다. 2. 홍길동은 성춘향에게 수년전 금액을 대여하였고 성춘향은 무자력으로 그 대금을 변제할 여력이 없다. 갑자기 성춘향의 모친이 사망하면서 성춘향과 다른 자녀들은 성춘향 모의 부동산을 지분으로 상속을 받았다. 성춘향에게 받을 채권이 있는 홍길동은 성춘향의 지분을 가압류하였고, 차후 투자가치가 높은 성춘향 지분의 토지를 성춘향을 대위하여 공유물 분할청구소송이 가능할까? -해설- 불가능하다. 3. 홍길동과 이몽룡은 공동지분으로 경기도 소재의 토지 500평을 보유하고 있다. 홍길동은 시일이 지나 이몽룡을 상대로 공유물분할청구소송을 진행을 하기를 원하나 혹여 이몽룡이 소송 중 그 지분을 매도할 경우 재차 새로운 매수자를 상대로 다시 소송을 해야 하는 번거로움이 생길 수 있다. 이러한 불편을 방지하기 위하여 홍길동은 이몽룡의 지분을 처분금지가처분을 하기를 원한다. 가능할까?-해설- 불가능하다. 법률사무소 이김  윤명선 사무장  010-4878-6965수원대 평생교육원 부동산학과 교수 http://blog.naver.com/pobysun