대항력? 우선변제권?? 최우선변제권???

[윤지영]

대항력?, 우선변제권? 최우선변제권??? 정말 많이 들어본 용어인데,,,,

막상 생각해보면 뭔가? 헷갈리는

대항력과 우선변제권에 대해서 간략하게 정리해보겠습니다.

대항력이란?

계약기간 동안 누구에게라도 이 집의 세입자임을 주장할 수 있는 권리입니다.

주택을 임차하고 이사한 후(주택의 인도)에

주민센터에서 전입신고(주민등록을 마친 때)를 하게 되면 대항력을 갖추게 됩니다.

대항력이 있다면

정해진 기간동안에 해당 주택에 거주할 수 있고,

기간이 끝나면 보증금을 반환받을 수 있는 권리를 갖게 되며,

계약기간 동안에는 주인이 바뀌어도 계약기간동안 계속 살수 있고,

새주인에게 보증금을 반환받을 권리를 갖게 됩니다.

대항력을 유지하기 위해서는 주택을 점유하고, 전입신고를 유지하고 있어야 합니다.

생활에 필요한 짐을 둔 상태에서 해당 주택의 열쇠를 본인이 갖고 있다면

(혹은 비밀번호를 공개하지 않는다면) 점유로 인정이 됩니다.

전입신고를 하려면,

주민센터를 방문하셔서 비치되어 있는 전입신고서를 작성한 후 제출하시면 됩니다.

정부민원포털(민원24)를 통한 인터넷 신고도 가능하나,

확정일자를 받으시려면 직접 방문하거나 법원 온라인 등기소(법원 온라인 등기소)에서

온라인 확정 일자 신청을 해야 합니다.

전입신고 시 유의사항

전입신고를 하기 전에 반드시 그 부동산의 등기사항증명서를 발급받아서

번지, 동, 호수 등을 확인한 후에 전입신고를 해야 기재오류로 인한 손해를 막을 수 있습니다.

전입신고의 유효성 판단은 임차인이 전입신고를 한 당시의 번지를 기준으로 하여 판단하기 때문에

부동산의 등기부를 확인해 정확하게 전입신고를 하는 것이 안전합니다.

(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762 판결)

※ 「주택임대차보호법」의 대항요건을 갖추지 못하여 보호를 받을 수 없는 경우

√ 전입신고의 번지와 임차주택 등기부의 번지가 다른 경우

√ 공동주택(아파트, 연립, 다세대주택)의 번지 또는 동·호수를 누락한 상태로 전입신고를

한 경우

√ 대문 앞의 호수와 등기부의 호수 확인 없이 대문의 호수로 전입신고를 한 경우

우선변제권??

살고 있는 주택이 경매에 넘어갈 경우,

임차보증금을 후순위 권리자나 기타 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.

주민센터에 전입신고시 임대차계약서에 확정일자를 받게 되는데요.

전입신고 후 확정일자를 받게 되면 우선변제권을 갖게 됩니다.

즉, 임차주택 경매 후 우선변제권의 유무와 순위에 따라 세입자,

채권자 등 변제받아야 할 사람들 사이에서 누가 먼저 배당을 받을 것인지

순서가 결정되어 집니다.

이처럼 대항력과 우선변제권은 주택임대차에 있어서 매우 중요합니다.

전입신고와 확정일자를 통한 우선변제권 효력발생 시점

이사당일 전입신고를 하고 확정일자를 받더라도 효력은 다음날 0시부터 발생하게 됩니다.

따라서 같은날 설정된 근저당권에 우선하지 못하는 문제가 있습니다.

만약을 대비해 임대차계약서에

” 집주인은 세입자보다 우선하는 근저당을 설정하지 못한다”

는  특약과 위반시 손해배상 범위를 정해두시는것이 좋습니다.

전세권 설정등기

대항력과 우선변제권을 갖추는 방법은 두가지가 있습니다.

하나는 이사후 전입신고와 확정일자를 받는 것이고,

다른 하나는 전세권설정등기를 하는 것입니다.

전세권설정등기의 경우 집주인의 동의가 필요하고, 비용이 발생하게 됩니다.

대신

①우선변제권 효력이 당일 발생하는 점

②거주하지 않아도 대항력이 유지된다는 점

③보증금을 돌려 받지 못하는 경우 바로 경매청구가 가능하다는 점

이 “전입신고와 확정일자”를 받는 것과 “전세권설정등기”의 차이점 입니다.

최우선변제권 - 보증금 중 일정액의 보호

주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 경, 공매시에 소액임차인의 보증금 중 일정액을

다른 담보물권 자보다 우선하여 변제받는 권리를 말합니다.

따라서 최우선변제권의 성립요건을 갖춘 임차인은 낙찰가격의 1/2 범위 내에서

보증금 중 일정액을 가장 먼저 변제받게 되는 것입니다.

임차인이 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도

임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에

대항력[① 주택의 인도 ,② 주민등록(전입신고)]을 갖춘 경우에는

보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.

최우선변제권 성립요건

첫째로, 경매개시결정기입등기 전에 대항력을 갖춰야 합니다.

대항력이란 위에서 설명드린 대로 점유와 전입신고된 상태를 말하며

배당요구 종기일까지 대항력을 유지해야 합니다.

만약 이사를 해야 할 경우에는 임차권등기 명령을 신청해서 등기부에 기재된 것을

꼭 확인하시고 움직여야 합니다.

둘째로, 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 합니다.

만약 배당요구를 하지 않으면 최우선변제권을 주장할 수 없게 되므로 반드시

경, 공매 진행 시 배당요구를 신청하셔야 합니다.

셋째로, 임차인의 보증금이 소액에 해당되어야 합니다.

임차인의 보증금 범위와 최우선변제금은 담보 설정 연도와 지역별로 차이가 있습니다.

2016년 3월 31일 ~ 현재

기준시점은 담보물권 설정 일자를 기준으로 합니다.

[윤정웅 교수]

위 글의 내용은
수원대학교 평생교육원 부동산학과 초급반 강의내용 중 일부입니다.

임차인이 지켜야 할 가장 중요한 부분과 놓치기 쉬운 전입신고, 근저당설정, 우선변제요건 등
쉽고도 중요한문제들입니다.

일고 또 읽어 외워두시기 바랍니다.

[윤정웅 교수]

다가구 세입자의 번지와 호수를 잘못 기재한 일들이 많고

최우선변제권을 잘못 알아 피해를 보는 일들이 허다하게 일어나고 있습니다.

[오정임]

감사합니다 ^^

[굴비]

귀한 내용 감사합니다