사례로 보는 생활법률

[윤지영]

오늘은 수원대학교 평생교육대학원 부동산학과 윤명선교수님의 생활법률 강의중

일부를 사례로 정리해 보겠습니다.

사례1) 전 주인의 허락을 받고 설치한 아스팔트포장을 새로운 주인이 철거해 달라고 한다면?

00회사는 공장을 신축하면서 옆에 있는 밭을 공장 진출입로로 사용하기 위해

밭주인인 A 의 허락을 받고 밭 위에 가볍게 아스팔트포장을 하기 시작했습니다.

그 후, A 는 밭을 C 에게 팔았고 C 은 또 D 에게 밭을 되팔았습니다.

밭을 산 D 은 아스팔트포장 때문에 밭을 온전하게 사용하기 어렵다며

00회사에 아스팔트포장을 철거해달라고 합니다.

1) D의 요구데로 철거를 해야 할까요?

2) 아니면 00회사는 A 의 허락을 받고 아스팔트포장을 했기 때문에 철거없이 그데로 사용할 수 있을 까요??

이와 유사한 사례에서 대법원은

“부동산에 부합된 물건이 사실상 분리복구가 불가능하여 거래상 독립한 권리의 객체성을 상실하고

그 부동산과 일체를 이루는 부동산의 구성부분이 된 경우에는

타인이 권원에 따라 이를 부합시켰더라도 그 물건의 소유권은 부동산의 소유자에게 귀속되어

부동산의 소유자는 방해배제청구권을 바탕으로 한 부합물의 철거를 청구할 수 없지만,

부합물이 이와 같은 요건을 충족하지 못해

그 물건의 소유권이 부동산의 소유자에게 귀속되었다고 볼 수 없는 경우에는

부동산의 소유자는 방해배제청구권에 기하여 부합물의 철거를 청구할 수 있다.”고

판단하고 있습니다(대법원 2020. 4. 9. 선고 2018다264307 판결).

정답은 “ D의 요구대로 철거한다 ” 입니다.

사례2) 보증금 반환? 위약금 지급? 무엇이 먼저일까?

A 씨는 그간 열심히 모은 돈과 퇴직금으로 상가건물을 구입하였습니다.

당시 건물에는 당구장을 운영 중인 상가임차인인 B 씨가 있었으나,

곧 임대차기간이 만료(2018. 6. 30.자)되기 때문에 임대차계약을 승계하였습니다.

A 씨는 1층 전체를 한 가게로 운영하고 싶다는 새로운 임차인이 나타나자

B 씨에게 임대차기간 만료일까지 가게를 비워줄 것을 요청하였고,

원만한 합의를 위하여 이사비를 지급하기로 약속하며,

“임차인은 임대보증금 전액(미납임차료, 원상복구비, 수도광열비, 기타 미납금 제외)을

반환받을 시 이전하며, 이전기한은 2018. 6. 31.까지로 한다.

임대인이 명도에 따른 이사비용 5,000,000원을 임차인에게 선지급하되,

임차인이 이전을 하지 않을 시 이사비용의 10배에 따른 배상을 청구함에 합의한다”는

합의서를 2018. 5. 25.에 작성하였고, A 씨는 바로 이사비용을 입금하였습니다.

그러나 이전할 다른 가게를 구하지 못한 임차인인 B 씨는 영업을 더 하고 싶으니

이사비용 5,000,000원을 반환하겠다면서 2018. 6. 30.까지 점포를 인도하지 않았습니다.

화가 난 A 씨는 합의를 제대로 이행하지 않았으니 위약금 50,000,000원과

추가 손해에 대한 손해배상을 청구하는 내용의 내용증명우편물을 발송하고 소송을 제기하였고,

소송이 제기되자 B 씨는 집기를 조금씩 반출하다가

결국 2018. 7. 말 경 점포를 비워 주었습니다.

B 씨는 점포를 비워주었으니 보증금을 돌려달라고 하였으나,

A 씨는 위약금 50,000,000원으로 인하여 돌려줄 보증금이 없다고 주장하는데요,

다음 중 누구 말이 맞을까요?

1) A 씨: 나가기로 합의한 날짜에 나가지도 않고, 이사비만 꿀꺽했으니 당연히 위약금을 물어야지요, 그게 법 아닙니까? 보증금하고 위약금하고 같으니 전 돌려줄 돈이 없는 거구요.

2) B 씨: 내가 약속보다 1개월 후에 나간 건 인정해요,

그렇지만 A 씨도 합의한 날짜에 보증금을 준 적이 없으니 나도 계약을 위반한 사실이 없는 거라고요. 보증금 돌려주세요.

법원은 점포 인도의무와 원고의 연체차임 등을 공제한 보증금 반환의무는 동시이행관계에 있으므로,

이 사건 합의 중 B 씨가 2018. 6. 30.까지 이전하지 않을 경우

지급받은 이사비용의 10배를 지급하기로 한 위약금 약정은 A 씨가 B 씨에게

연체차임 등을 공제한 보증금 반환의무를 이행하거나 현실적인 이행의 제공을 하는 등의 사유로

B 씨가 동시이행의 항변권을 상실하여 B 씨의 점포에 대한 점유가 불법점유에 해당함을 전제로 발생하는 의무

라고 보았습니다(대법원 2017. 10. 12., 선고, 2017다224630, 224647 판결).

따라서 A 씨가 B 씨에게 연체차임 등을 공제한 보증금을 반환하였다거나 현실적인 이행의 제공을 한 바 없으므로,

B 씨가 이 사건 합의에서 정한 2018. 6. 30.까지 A 씨에게 이 사건 점포를 인도하지 않았다고 하더라도

B 씨의 점유를 불법점유라고 할 수 없고, 따라서 B 씨는 이 사건 합의에서 정한 위약금을 지급할 의무가 없습니다.

정답은 2) 번입니다.

사례3) A 씨는 슬하에 3명의 자녀를 남겨두고 사망을 하였고, 재산은 3억짜리 아파트가 있었습니다.

3명의 자녀중 첫째가 오랫동안 A 씨를 병간호하고 고생을 많이 하여 형제들은 아파트를 처분한 금액으로

첫째가 2억, 둘째 그리고 셋째가 5천만원씩 나누기로 합의를 하여 상속절차가 종료되었다.

이후 홍길동의 채권자가 나타나 홍길동에게 빌려준 1억원을 삼형제에게 각각 1/3씩 청구를 했다면?

1) 상속 지분대로 채무도 나누면 된다.

2) 채무는 1/3씩 나눠서 지급을 해야한다.

3) 한정승인을 한다.

법원은 상속인들끼리 재산을 협의로 나눈 경우에도

사망자에 대한 채무는 그 채무의 채권자에 대하여 상속인들이 법정상속분대로 부담한다고 판결했습니다.

따라서 정답은 “ 2) 번 채무는 1/3씩 나눠서 지급을 해야 한다.”입니다.

오늘은 수원대학교 평생교육대학원 부동산학과 윤명선교수님의 생활법률 강의중

일부를 사례로 정리해 보았습니다.