「토임」이 뭔가요?

[엉치기엉차]

토임이란 토지임야의 줄임말 로서 지목상으로는 임야입니다. 하지만, 지적공부상 임야대장과 임야도에 등재되지 않고 토지대장과 지적도에 등재된 토지를 말합니다. 원래 임야는 1/3000~1/6000 의 축척의 임야도에 등록이 되는데 축척이 적어 경계와 도로, 지장물 등을 확인하기 쉽지가 않습니다. 따라서 작은 임야를 축척을 1/3000~1/6000으로 하면 지도에 작게 나오기 때문에 관리가 어렵습니다. 이를 1/1200 이하 지적도로 옮겨서 축척을 크게 함으로서 정밀하게 관리하는 임야를 토임이라고 합니다. 비교적 1,000 평이하의 작은 임야를 관리하는데 쓰입니다.일반 임야는 지번 앞에 “산○○”번지처럼 “산”자가 붙습니다. 하지만 토임은 지번 앞에 “산”자가 붙지 않습니다.

토임은 임야가 토지로 등록전환된 것을 의미합니다. 등록전환이란 임야대장과 임야도에 등록된 임야를 토지대장과 지적도로 옮겨 등록하는 것을 등록전환이라고 합니다. 등록전환은 일반적으로 산지전용허가와 신고, 산지 일시사용허가와 신고, 건축허가와 신고, 개발행위허가 등 임야를 타목적으로 이용하기 위해 개발하는 경우에 이루어 집니다. 쉽게 말해 산지관리법, 건축법 등 관계 법령에 의한 토지의 형질변경 또는 건축물의 사용승인 등으로 지목변경이 될 때 등록전환이 가능합니다. 그러나, ①대부분의 토지가 등록전환되어 나머지 토지를 임야도에 계속 존치하는 것이 불합리 하는 경우 ② 임야도에 등록된 토지가 사실상 형질변경 되었으나 지목변경을 할 수 없는 경우 ③도시 계획선에 따라 토지를 분할하는 경우도 등록전환이 가능합니다. 이 경우에는 지목변경이 수반되지를 않습니다.

등록전환을 신청할 수 있는 사유가 있는 토지소유자는 사유가 발생한 날로부터 60일 이내에 등록전환신청서(등록전환사유기재), 측량성과도, 토지의 형질변경 등 공사가 준공되었음을 증명하는 서류의 사본을 첨부하여 행정청에 등록전환을 신청해야 합니다. 여기서 반드시 유의하실 점은 일반임야를 토임으로 등록전환 하는 경우, 지적 경계선이 변경될 수 있고, 면적도 변경될 수 있다는 점입니다.

등록전환 측량을 하다보면 임야의 경우 당초 정밀도가 떨어지는 임야도를 기준으로 산정된 면적이기 때문에 축척문제로 면적이 줄어드는 경우가 상당히 자주 발생합니다. 축척이 6000 대 1에서 1200대 1로 바뀌기 때문입니다. 따라서 임야를 매입하여 건축 등을 하실 목적이라면 반드시 경계측량과 등록전환측량을 동시에 한 후 경계선을 확정해야 하며, 무엇보다도 매매계약서를 작성하실 때에 차후에 생길 분쟁을 피하기 위하여 미리 등록전환된 면적을 기준으로 정산을 하거나, 아니면 평수가 줄어들더라도 매매금액은 그대로 지급한다는 특약을 반드시 기재하여야 합니다.

일반임야는 산지 보전법에 따라 규제가 많기 때문에, 대지 등 다른 지목으로 변경이 무척 어렵습니다. 그러나 토임은 이미 형질이 바뀌었기 때문에 지목을 변경하기가 어렵지 않습니다. 또한 대개 경사가 완만하거나 밭으로 이용되고 있는 경우가 대부분이라 일반 임야처럼 벌목을 하거나 평탄작업을 할 필요가 없기 때문에 개발비용도 상대적으로 일반임야에 비해 적게 들어갑니다. 토임의 가격은 일반 임야에 비해서는 비싸지만 산지전용허가를 받기 쉽기 때문에 대지화 되었을 때를 감안하면 높은 수익을 올릴 수 있습니다.

지목은 임야인데, 현황은 밭처럼 관리되고 있고, 토지대장이 발급되는 토지는 토임으로서 활용도가 높은 땅이니 토지 투자용으로 상당히 좋은 땅입니다. 만약 토임이 매물로 나온다면 적극적으로 매수할 것을 추천드립니다. 도움이 되셨으면 좋겠습니다

감사합니다~