원룸 전세대출 안되는집 왜일까요?

[열혈중개사 한신팀장]

원룸 전세 좀 구해보셨다는 분들은

집을 구할 때

제일 먼저 알아보시는 것이

그 집 전세대출 가능한가요?

인 것 같습니다.

특히, 청년을 위한

연 1.2%의

중소기업 청년 전세대출이

(이하 중기청)

엄청난 인기를 끌면서

중기청 가능한 물건을

찾으시는 분들이

많이 늘어나셨습니다.

그런데, 서울 강남에는

중기청을 포함한 전세대출이 가능한

전세매물이 많지 않은 것이

현실입니다.

여러가지 이유가 있겠지만,

가장 큰 것은

해당 건물이 불법건축물이거나

근린생활시설(이하 근생)을 주택으로

사용하고 있기 때문입니다.

그 중에서도 근생주택이라고 부르는

원래는 사무실 또는 상가로 사용하기로

허가를 받았음에도 불구하고

주택으로 사용하고 있는

매물들이 시장가격보다

조금 저렴한 가격으로 전세를 놓으면서

전세대출이 불가하다는

조건을 걸고 있는데요,

임대인의 사정에 따라서

전입신고도 불가한 경우가

많이 있습니다.

그럼 여기서 그렇게 근생주택이 많고

많은 분들이 전세를 살고 계신데

근생주택에 전세를 들어가도

문제가 없는것 아니냐는

의문이 생깁니다.

그 질문에 대한 답은

복불복이라고 말씀드릴 수 있습니다.

법적으로는 불법용도로

사용중이다 보니

구청에 발각되었을 경우

원상복구를 해야하고

이 과정에서 세입자들은

모두 퇴거를 해야합니다.

저렴한 가격에 끌려서

전세를 들어갔을 경우

항시 저런 리스크에 노출이

되어 있다고 보시면 됩니다.

물론, 현실적으로

여러가지 이유로 구청에서도

알면서 방치하는 경우가 많기 때문에

상기 상황이 연출되지 않는 경우가

훨씬 더 많습니다.

하지만, 리스크는 리스크인거죠

가격이 매력적인 근생주택에

전세를 들어가시는 경우에는

효용과 리스크를

잘 가늠해보시고 판단하시면

좋을 것 같습니다.

필요한 경우

전세물건을 중개해준 중개사와

협의해서 전세계약서에

퇴거시 손해를 임대인이 부담한다라는

특약을 넣어두시는 것도

좋은 방법일 것 같습니다.

그럼 여기서 그럼 집주인들은

왜 근생을 주택으로 사용하는 걸까요?

근생주택의 장단점에 대해서 알아보겠습니다.

근생주택의 장점

1. 주차장 등 건축허가기준이

주택보다 낮다.

2. 매매가가 주택보다

상대적으로 착하다

3. 전월세와 관리비가

저렴하다

4. 주택이 아니다.

청약,세금관련 무주택이 된다.

5. 주택외에 사무실로도

사용 가능하고,

사업자등록도 가능하다.

6. 가격이 착하다보니

임대수익율이 잘나온다

7. 역세권에 위치할 수 있어서

임차수요가 많다.

근생주택의 단점

1. 취득세가 높다

매매가 1억 기준

주택 1.1%, 근생 4.6%

2. 중개수수료가 높다

주택 0.4~0.5%, 근생 0.9%

3. 주차공간이 부족하다

건축허가기준이 근생이 낮다

4. 하자예치금이 없다

5. 준공 이후 가벽등을 설치해서

방음, 단열이 떨어진다

6. 구매시 대출이율이 높다

상기 근생의 장점중에서

가장 매력적인 것은

주택수에서 제외 된다일 것 같은데요

오피스텔도 주택수에 포함되다 보니

소액으로 투자할 수 있는

투자처가 많이 없는 것이

현실입니다.

특히, 다주택자인 경우

임대수익 창출이 가능하고

중과세 걱정이 없는

근생주택에 자꾸

관심이 가는 이유일 것 같습니다.

지금까지 원룸 전세 구할 때

왜 전세대출불가 조건을 거는지에

대해서 포스팅했는데요

소중한 내 자산을 지키기 위해서

임대인 또는 중개사에게

상기 내용에 대한 확인을

꼭 해보시기를 권해드립니다.

내방이 있는 공간, 발품이 답이다!

열혈중개사 한신팀장이었습니다.

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