한방 역전 노린 것이 역효과! 한국의 부동산 거품 꺼지면서 빚어지고 있는 아비규환 '너무 비참한 현실'!

[お持て成し]

한방 역전 노린 것이 역효과! 한국의 부동산 거품 꺼지면서 빚어지고 있는 아비규환 '너무 비참한 현실'! / 2/28(화) / 현대 비즈니스
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부동산 가격이라는 것은 경제가 성장하고 있으면 상승하고 정체가 계속되면 하강하는 것이 이론이다. 아파트 과잉 재고를 안고 있는 중국의 거품 붕괴 현상은 앞으로 계속될 것으로 보인다. 앞선 기사 『너무 무서워서 아파트를 살 수 없다…! 중국의 부동산 거품이 꺼지면서 일어나고 있는, 뜻밖의 '대박 사태'!』에 이어 한국편을 전달한다.
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인생의 「한방 역전」을 노린 것이 역효과

한국에서도 아파트 거품이 꺼지고 가격이 떨어지기 시작하면서 여러 비극이 벌어지고 있다.

그런 비극의 주역들은 「영끌족」이라는 신조어로 불리는 사람들. 그 뜻은 영혼까지 긁어모아 주택담보대출을 받은 사람이라고 한다. 나이는 20~30대.

배경에는 한국의 청년실업률이 높다. 공식 통계로 나타나기 어려운 청년층의 체감실업률은 20%, 25%라고도 한다.

삼성이나 현대 등 일류기업 채용 혹은 공무원을 목표로 한 취업 재수생이 많은 것이 영끌을 만든 한 요인으로 꼽힌다. 한국의 어려운 경쟁 사회 속에서, 그러한 「승자」에 들어가는 것은 상당히 곤란한 것이 현실.

중소기업에 취직하면 「패자」로 간주된다. 패자, 혹은 그렇게 될 것 같은 사람들에게 인생의 한방 역전을 노릴 수 있는 것이 아파트 구입이었다.

잇따른 경제 실정

매입한 아파트가 올라 자산을 쌓으면 이들은 패자에서 승자로 바뀔 수 있다. 한국인에게 주택은 학력, 자동차 종류(레벨)와 함께 인생의 계급을 형성하는 3대 아이템으로 꼽힌다.

영끌족들에게는 시대적인 상황도 나빴다.

우선 2017년 출범한 전직 대통령·문재인 정권은 부동산 정책에서 실패에 실패를 거듭한다.

문재인이 대통령에 취임할 무렵 글로벌 금융완화를 배경으로 서울에서도 아파트값이 오르기 시작했다. 반면 문 정부는 아파트 구입에 여러 제한을 가함으로써 가격을 억제하려 했다. 그것이 역효과를 내면서 아파트 값이 더 뛴 것이다.

「지금 사지 않으면 살 수 없게 된다」 「사면 반드시 가격이 오른다」

그런 분위기가 확산되는 가운데 상당수 젊은이들은 영혼을 쓸어 모으듯 이런저런 빚을 지고 아파트 구입에 나섰다. 그런데 뜻밖의 사태가 벌어진다.

통화가 약한 「원화」의 숙명
　

2022년부터 미국의 급속한 금융 긴축이 시작되었다. 금리 상승이다.

한국은 통화가 약한 나라다. 자국 통화·원화를 방어하기 위해 한국은 금리를 올릴 수밖에 없다.

달러 금리가 올랐음에도 불구하고 만연히 다른 차원의 금융완화를 이어가며 극단적인 엔화 약세를 불러온 일본과는 대칭적이다.

한은은 정책금리를 2023년 1월까지 계속 인상해 현 시점(2월 26일)에는 3.5%다. 당연히 주택담보대출 금리도 오른다. 주요 은행의 주택담보대출 변동금리는 2022년 1월 연 3.57~5.07%에서 2023년 1월 5.27~8.12%까지 상승했다.

금리가 오르면 부동산 가격이 떨어지는 것이 경제의 이론. 2022년 연초부터 금세 아파트값도 떨어지기 시작했다.

연합뉴스의 2023년 1월 16일 기사에는 지난해 12월 전국 집값이 전년 동월 대비 2.0%, 서울도 2.0% 하락해 모두 단월 기준 2003년 이후 최대 하락폭을 기록했다고 나와 있다.

이는 표면적인 숫자다. 실제 시장가격은 최소 10%에서 20%는 떨어질 것으로 예상된다.

이미 아파트를 구입한 사람들에게도 비참한 현실을 초래하고 있다.

「돈이 없어서 점심을 거른다」 는 사람도
　

주택담보대출 상환액이 상승함으로써 일상생활을 압박.

「가처분소득의 대부분이 대출 상환으로 사라져 생활을 할 수 없다」 「돈이 없어서 점심을 거른다」

그런 애틋한 사연이 전해진다.

팔아 대출을 정산하려 해도 가격이 떨어져 팔리지 않는 상황에 내몰린 사람도 많다.

더 무서운 이야기도 들린다.

한국에서는 현재 일본에서 이른바 미분양이나 재고에 해당하는 미분양으로 분류되는 아파트가 약 6만 8000채나 되는 것으로 보도되고 있다.

한국의 인구는 일본의 약 40%. 일본이라면 17만 채의 재고가 있는 셈이다.

2022년 일본에서 분양된 아파트는 7만 2967채다. 거기서 봐도 한국의 6만 8000채라는 것은 터무니없는 숫자다.

한국의 아파트 거품 붕괴는 그 상처가 아물기까지 몇 년이 걸릴까.

중국이나 한국이나 아파트 시장은 상당히 위기적인 양상이다.

돌이켜보면 일본은 어떤가?　

일본은 금리인상에 따라
　

10여 년간 이어진 다차원 금융완화는 일본 아파트 시장에도 지역 한정으로 거품을 몰고 왔다. 다만 그 내용은 중국이나 한국에 비하면 상당히 온화하다.

도쿄 미나토구나 치요다구 근처에서 약 2배. 23구내 근교 지역이나 오사카 도심 지구에서 1.5배 정도. 교외에서는 1.2배도 안 되는 곳이 대부분이다.

새 일본은행 총재가 만일 이러한 이차원의 금융완화를 다소 수정해 금리를 올린다고 해도 아파트값은 일단 10년 전 수준을 목표로 완만하게 하락하는 정도가 아닐까.

다만 일본 경제에 불황감이 강해지면 '10년 전' 수준을 넘어 하락할 수도 있다.

사카키 아츠시(주택 저널리스트)

https://news.yahoo.co.jp/articles/a1af17e23fa5413edd5532a040cc27c56cc8a950?page=1 

一発逆転を狙ったことが裏目に…！韓国の不動産バブルが崩壊して起きている、阿鼻叫喚の「

一発逆転を狙ったことが裏目に…！韓国の不動産バブルが崩壊して起きている、阿鼻叫喚の「悲惨すぎる現実」！
2/28(火) 7:38配信


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現代ビジネス
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不動産価格というのは、経済が成長していると上昇し、停滞が続くと下降するのがセオリー。マンションの過剰在庫を抱えている中国のバブルの崩壊現象は今後続くと思われる。前の記事『怖すぎてマンションが買えない…！　中国の不動産バブルが崩壊して起きている、まさかの「ヤバすぎる事態」！　』に続き、韓国編をお届けする。
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【写真】韓国・文在寅、まさかの「白髪のひげ面ショット」を披露…！

人生の「一発逆転」を狙ったことが裏目…
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　韓国でもマンションバブルが崩壊し、価格が下がり始めたことで様々な悲劇が起こっている。

　そういった悲劇の主役たちは、「ヨンクル族」という新造語で呼ばれる人々。その意味は(魂までかき集めて住宅ローンを組んだ人)ということだという。年齢は20～30代。

　背景にあるのは、韓国の若年失業率の高さだ。公式統計には表れにくい若年層の「体感失業率」は20％とも25％ともいわれる。

　サムスンや現代などの一流企業への採用、もしくは公務員を目指した就職浪人組が多いのが、ヨンクルを生み出した一因とされる。同国の厳しい競争社会の中で、そういった「勝ち組」に入るのはかなり困難なのが現実。

　中小企業に就職すると「負け組」と見なされてしまう。「負け組」、あるいはそうなってしまいそうな人々にとって、人生の一発逆転を狙えるのがマンションの購入だった。

相次ぐ経済失政
　購入したマンションが値上がりして資産を築けば、彼らは「負け組」から「勝ち組」に変わることができる。韓国人にとって「住宅」は「学歴」や「車の種類」と並ぶ、人生のヒエラルキーを形成する「3大アイテム」と言われている。

　ヨンクルたちにとって、時代の巡り合わせも悪かった。

　まず、2017年に発足した前大統領・文在寅の政権は、不動産政策で失敗に失敗を重ねる。

　文在寅が大統領に就任した頃、世界的な金融緩和を背景に、ソウルでもマンション価格が上がり始めた。それに対して文政権は、マンションの購入に様々な制限を加えることで価格を抑制しようとした。それが逆効果となって、さらにマンション価格が高騰したのだ。

　「今買わないと買えなくなる」「買えば必ず価格が上がる」

　そんな空気が広がる中、多くの若者は「魂をかき集める」ように様々な借金をして、マンション購入に走った。ところが、まさかの事態が起こる。

通貨が弱い「ウォン」の宿命
　2022年からアメリカの急速な金融引き締めが始まった。金利の上昇である。

　韓国は通貨の弱い国である。自国通貨・ウォンを防衛するため、韓国は金利を上げざるを得ない。

　ドル金利が上がったにもかかわらず、漫然と異次元金融緩和を続けて極端な円安を招いた日本とは、対称的である。

　韓国銀行は政策金利を2023年1月まで継続して引き上げ、現時点(2月26日)では3.5％となっている。当然、住宅ローンの金利も上がる。主要銀行の住宅担保ローンの変動金利は2022年1月の年3.57～5.07％から、2023年1月には5.27～8.12％まで上昇。

　金利が上がれば、不動産価格が下がるのが経済のセオリー。2022年の年央からたちまちマンション価格も下がり始めた。

　聯合ニュースの2023年1月16日の記事には、〈昨年12月は全国の住宅価格が前年同月比2.0％、ソウルも2.0％下落し、いずれも単月ベースで03年以降最大の下落幅を記録した〉とある。

　これは表面的な数字だ。実際の市場価格は少なくとも10％から20％は下がっていると予想される。

　すでにマンションを購入した人にとっても、悲惨な現実を招いている。

「お金がないので昼食を抜く」人も
　住宅ローンの返済額が上昇したことで、日常の暮らしを圧迫。

　「可処分所得のほとんどがローン返済に消えて、生活ができない」

　「お金がないので昼食を抜く」

　そんな切ないエピソードが伝えられる。

　売却してローンを精算しようにも、値下がりしているので「売るに売れない」状況に追い込まれている人も多い。

　さらに恐ろしい話も聞こえてくる。

　韓国では現在、日本でいうところの「売れ残り」や「在庫」にあたる「未分譲」と分類されるマンションが約6万8000戸もあると報道されている。

　韓国の人口は日本の約4割。日本なら「17万戸」の在庫があるということになる。

　2022年に日本で分譲されたマンションは7万2967戸である。そこから考えても、韓国の「6万8000戸」というのは、途方もない数字だ。

　韓国のマンションバブルの崩壊は、その傷が癒えるまで何年かかるのだろうか。

　中国も韓国も、マンション市場はかなり危機的な様相である。

　振り返って日本はどうか？　

日本は金利の引き上げ次第
　約10年続いた異次元金融緩和は、日本のマンション市場にも地域限定でバブルをもたらした。ただし、その中身は中国や韓国に比べれば、かなり穏やかである。

　東京の港区や千代田区あたりで約2倍。23区内の近郊エリアや大阪の都心地区で1.5倍程度。郊外では1.2倍にもなっていないところがほとんどだ。

　日本銀行の新総裁が、仮にこの異次元金融緩和を多少修正して金利を引き上げたとしても、マンション価格はひとまず「10年前」水準をめざして緩やかに下落する程度ではなかろうか。

　ただし、日本経済に不況感が強まれば「10年前」水準を超えて下落することもあり得る。

榊 淳司（住宅ジャーナリスト）