전세보증금 반환대출 완화 등 하반기 부동산 시장의 정책목표는...

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전세보증금 반환대출 완화 등 하반기 부동산 시장의 정책목표는... - K그로우

[K그로우 전문가칼럼=함영진 직방 빅데이터랩장] 4일 정부가 2023년 하반기 경제정책방향을 발표했다. 하반기 부동산 시장의 주요 정책목표는 주거안정으로 역전세 우려 등 임대차 시장을 중심으로 한 서민 주거안정 저해요인의 집중 관리에 있다.

주택가격의 완만한 조정이 이루어지는 가운데 주택 구입 심리 및 거래가 지난해 말보다 회복되는 등 시장 연착륙은 진행 중이나 역전세·전세사기 이슈는 지속되고 있어 정부가 관련 리스크를 낮추는데 주력하고 있다.

향후 1년간 전국 전세계약 만료 추정 보증금 규모가 300조원을 넘어설 것으로 추정되는 상황 속에 혹시 모를 임대인의 전세보증금 미반환 리스크에 대비해 7월 말부터 1년 한시적으로 보증금 차액에 대한 반환목적 대출 규제를 완화할 예정이다.

개인 임대인은 DSR 40% 대신 DTI 60%를 적용(특례보금자리론 반환대출 수준)하고 임대사업자는 RTI(임대소득/이자비용)를 하향(1.25~1.5배·규제지역→1.00배)할 계획이다.

최근 전세가격 낙폭이 줄고 있으나 입주물량과 미분양 적체가 이어지고 있고 향후 1년간 전세 재계약 보증금 규모가 2011년 임대차 실거래가 공개 이후 집계된 거래액으로는 최고치인 상황이라 임대인 역전세 대출완화는 필요한 조치였다고 본다.

서울 등 전세 재계약 보증금이 많이 묶인 수도권지역(23년 하반기~24년 상반기 전세 재계약도래 보증금 233조원 규모) 외에도 전세가격 낙폭이 컸던 부산, 대구, 울산, 세종시 등은 한시적으로 임차인의 전세금 미반환 리스크가 낮아지고 전세금반환보증사고도 다소 줄어들 전망이다.

임차인의 전세보증금을 지켜주기 위한 불가피한 정책선택으로 보이나 보증금 반환 리스크를 간과해 무리하게 전세를 끼고 주택을 구입한 임대인을 구제함으로써 갭투기를 방조한다는 우려의 목소리에 귀 기울일 필요가 있다. 결국 750조원을 넘어선 주택담보대출 총량을 더 늘려 가계부채 위험을 더 높였다는 경고도 무시할 수 없을 것으로 판단된다.

장기적으론 무리한 갭투자를 막는 방안이 필요하다. 임대인 스스로 보증금 반환과 관련된 올바른 인식을 가질 수 있도록 매매가 대비 전세가율이 해당지역 또는 주택유형별 경매 낙찰가율보다 높을 경우 보증금의 일정액을 에스크로로 임대인이 금융기관이나 제3의 기관에 예치하는 제도를 검토해 봐도 좋겠다.

임차인도 해당 주택의 적정 전세가율을 고려하지 않는 등 전세금 반환과 관련된 위험 점검 없이 전세임대차를 들어가는 문제를 줄일 필요가 있다. 즉 무리한 대출을 통해 전세임대차를 운용하는 것을 막기 위해 질권설정을 통해 전세금의 90%씩 전세자금 대출이 가능하도록 하는 전세대출 제도의 개선이 필요하다.

임차인 및 공인중개사가 임대차 중개 시 매물·임대인 정보를 (납세 이력 등) 의무적으로 확인하고 공인중개사가 설명하도록 제도개선 추진이 조속히 이뤄질 필요가 있어 보인다.

한편 주거비 부담 완화 방안 중 하나로 종부세 공정시장가액비율을 지난해 수준(60%)으로 유지할 전망이다. 이미 재산세는 공정시장가액비율을 지난해 대비 추가 인하키로 기발표(45→43~45%, 1주택 기준)한 바 있다.

올해 주택가격 하락영향으로 주택 공시가격이 전년 대비 약 18% 하락한 상황이라 주택 보유세 부담도 한결 낮아질 것으로 추정된다.

그 외 주목할 정책은 청년·신혼부부 등에 대한 주거지원 강화차원에서 디딤돌·버팀목 대출 등 주택 구입･전세자금 23조원을 추가 공급(2023년: 21→44조원)하고 청약저축 및 주택도시기금의 지속 확보를 위해 주택청약종합저축 소득공제 적용 연간 납인 한도를 상향(240→300만원)해 분양시장 선호나 청약통장 보유에 대한 MZ세대의 매력을 높인다는 계획이다.

최근 7만호 수준에 머무는 미분양 총량처럼 안심할 수 없는 부동산PF 및 한계기업 등의 잠재리스크 관리 강화도 마련된다.

부동산 PF 사업장 관리, 유동성 지원 방안으로 캠코 PF펀드를 조성할 예정(PF 대주단 협약을 통한 권리관계 조정 등 적극 활용)이다.

현재 1조원 규모로 필요시 투자수요‧재정여력 등을 고려하여 규모 확대를 고민하고 HUG 중도금대출 보증비율 상향(80→90%) 등을 통해 은행의 부동산 PF 관련 대출 미회수 위험을 완화할 것으로 판단된다.

[출처] K그로우(http://www.kgrow.co.kr)

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