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인수될 수 있는 권리 | 인수 여부 |
예고등기 | 항상 인수됨(말소기준권리보다 선후를 불문) |
유치권 | |
법정지상권 | |
용익물권(지상권,지역권,전세권) | 말소기준권리보다 앞선 일자로 설정된 경우에만 인수됨.
-전세권의 경우에는 말소기준권리보다 앞서 설정되었더라도 전세권자가 경매절차에서 배당요구를 하면 낙찰로 소멸 |
환매권 | |
임차권 | |
가처분 | |
가등기 | |
(가)압류 | 전 소유자를 상대로 설정된 (가)압류만 인수됨 |
- 말소 기준권리 요약 정리
등기부 표시여부 | 종류 | 말소기준 여부 | 말소기준권리 | 비고 | |||
전 | 후 | ||||||
등 기 부 표 시 | 갑 구 | 경매기입등기 | 말소기준권리 | 말소 | 말소 |
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(가)압류 | 말소기준권리 | 인수/말소 | 말소 | 등기대상소유자에 따라 말소여부 결정 | |||
가처분 |
| 인수 | 인수/말소 | 말소되지 않은 후순위 가처분 존재 | |||
가등기 | 담보가등기 | 말소기준권리 | 말소 | 말소 |
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소유권이전청구권 |
| 인수 | 말소 |
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예고등기 |
| 인수 | 인수 |
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환매등기 |
| 인수 | 말소 |
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을 구 | (근)저당권 | 말소기준권리 | 말소 | 말소 | 배당요구에 따라 말소여부 결정 | ||
전세권 |
| 인수/말소 | 말소 |
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지역권 |
| 인수 | 말소 |
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지상권 |
| 인수 | 말소 |
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등기된 임차권 |
| 인수 | 말소 |
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임차권등기명령 임차권 |
| 인수 | 말소 |
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등기부 미표시 | 법정지상권 |
| 인수 | 인수 |
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유치권 |
| 인수 | 인수 |
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주택임대차보호법상 임차인 |
| 인수/말소 | 말소 |
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- 낙찰에도 불구하고 낙찰자가 항상 인수하는 권리로는 예고등기,유치권,법정지상권 등 3가지이고 이 중 예고등기는 등기부상에 나타나는 권리지만 유치권과 법적 지상권은 등기부상에 나타나지 않는 권리이므로 특히 주의해야한다.
- 말소기준권리보다 앞선 일자로 설정된 권리임에도 불구하고 경우에 따라서는 낙찰로 말소되는 권리로는 '선수위 전세권'과 '확정일자부 선순위 임차인' 등 2가지이다.
- 등기부상에 표시되지는 않지만 부동산 경매와 관련해서 중요하게 작용하는 권리로는 법정지상권,유치권, 임대차보호법상 세입자의 임차권이 있다.
- 저당권이 가진 가장 기본적이고 강력한 효력은 경매신청권과 우선변제권이다.
- 배당분석은 경매 부동산 권리가 설정된 채권자들의 문제이며 해당 경매 부동산을 낙찰받으려는 입찰자의 문제는 아니므로 입찰자가 신경 쓸 필요가 거의 없다.
-전세권과 채권적 전세(임차권)를 구분하는 가장 쉬운 방법은 그 부동산의 등기부등본에 전세권등기가 되어 있으며 물권적 전세권이고 그렇지 않은 것은 채권인 전세(임차권)으로 보면 된다.
-주택의 경우에는 전세권을 설정하는 것보다 주택임대차보호법상의 대항력과 확정일자 를 확보하는 것이 세입자 보호 측면에서는 더욱 유리하다.
-전세권의 기간이 만료되면 전세권은 당연히 소멸한다고 생각하기보다는 조금 더 꼼곰하게 해석하여
'묵시의 갱신이 없는 경우에 한해서 기간이 만료된 건물 전세권은 소멸한다' 고 이해하고 있어야한다.
- 선순위 가압류가 있는 부동산 경매에서 현재 경매 진행중인 부동산 소유자를 상대로 한 가압류가 아니라 그 이전 소유자를 상대한 가압류임이 확인되면 입찰을 자제해야 한다.
- 경매에서 꼭 알아야 하는 가처분은 점유이전금지가처분과 처분금지가처분등의 2가지이며, 입찰자 단계에서 알아야 하는 것은 처분금지가처분이다.
- 선순위 가처분의 경우 낙찰로 소멸하지않고 낙찰자가 인수하게 되는데, 나중에 가처분 채권자가 채무자를 상대로 한 본안소송에서 승소하면 낙찰자는 소유권을 박탈당할 수 있기 때문에 매우 주의해야 한다.
- 후순위 가처분은 원칙적으로 소멸하지만 소멸하지 않는 후순위 가처분도 있다.
소멸하지 않는 후순위 가처분은 '토지소유자가 그 지상 건물소유자에 대해서 가처분을 한 경우 '화
'선순위 근저당이 강제경매 개시 당시 이미 소멸했음에도 형식당 등기만 남아 있을 뿐인 경우' 이다
- 선순위 가등기 실체를 확인하기 위해서는 선순위 가등기권자와 접촉하거나 법원기록 중'채권계산서'를 통해서 선순위 가등기권자가 배당 요구한 사실을 확인해야한다. 선순위 가등기가 담보가등기라고 확인되면 해당 경매에서 큰 성공을 거둘 수있다.
- 경매에서 중요시되는 법정지상권은 '저당권과 관련한 법정지상권'이다.
- 지상권은 등기부상에 등기되기 때문에 쉽게 그 권리를 분석할 수 있지만 법정지상권은 등기부상에 등기하지 않아도 되는 권리이기 때문에 권리분석이 쉽지않다.
- 법정지상권이 성림하기 위해서는 토지와 건물 중 적어도 어느 하나에 저당권이 설정되어 있어야하고, 저당권 설정당시 건물이 존재해야 하고, 저당권 설정다잇 토지와 건물의 소유자가 동일해야하고, 그리고 경매로 인해 토지와 건물이 각각 그 소유자가 달리되어 있어야한다.
- 법정지상권이 성립하기 위해서는 토지와 건물 중 적어도 어느 하나에 저당권이 설정되어 있어야 하고, 저당권 설정당시 건물이 존재해야 하고, 저당권 설정당시 토지와 건물의 소유자가 동일해야하고, 그리고 경매로 인해 토지와 건물이 각각 그 수유자가 달리되어 있어야한다.
- 법정지상권은 낙찰자가 항상 인수해야 하는 권리이다.
다만 낙찰자는 법정지상권인 건물소유자를 상대로 해서 법정지상권 존속기간 동안 그 사용료(지료)를 청구할 수 있다.
- 판례에 의해서 현성된 특수한 관습법상 지상권과 관습법상의 분묘기지권이 있다.
-관습법상의 법정지상권과 마찬가지로 관습법상의 분묘기지권이 인정된다면 낙찰자는 이 권리를 인수해댜 한다.
따라서 경매초보자라면 부묘기지권이 성립될 여지가 이쓴 ㄴ토지는 입찰을 피하는 것이 상책이다.
-토지소유자나 연고자의 승낙없이 설치한 분묘는 토지소유자가 관할 시 군 구청자의 허가를 받아 분묘에 매장된 시체 또는 유골을 개장할 수 있고 연고자가 없는 무연분묘에 대해서는 관할 시 군구청장의 허가를 받아 분묘에 매장된 시체 또는 유골을 화장해 납골 할 수 있으므로 경매에 어느 정도 내공이 쌓였다면 꼼곰히 살펴 기회를 포착하는 지혜가 필요하다.
-유치권은 낙찰자가 항상 인수해댜 하는 권리이므로 항상 주의해야한다.
- 유치권이 성립할 수 있는 매물도 이외로 고수익을 낼 수있는데 가짜 유치권을 가려내서 수익을 도모하거나 비록 법률적으로 유치권이 성립하는 것일지라도 법원의 소송을 통해서 그 유치권자의 주장을 깰 수 있다고 판단되면 법률싸움을 벌일 수도 있다.
-유치권에 관한 권리분석을 함에 있어서 유치권이 성립하는지의 여부와 유치권자가 주장하는 채권의 정확한 내용이 무엇이니지를 파악하기 위해서는 반드시 현장조사를 해야한다.
첫댓글 권리분석 3번째 내용이네요
세입자 보호 측면에서 얘기해주시니 이해가 쏙쏙 되네요
감사합니다!
사례별로 꼼꼼히 설명해 주신 더욱 감사합니다.^^
내용이 좀 어렵네요 ^^;; 정독하는데시간이 좀 걸렷습니다.
정리해주셔서 감사합니다.