스크랩 소액으로 숨은 진주 찾아내는 틈새 투자법

[장신행]

‘소액’ 투자의 기준은?

투자자들이 잘못 알고 있는 투자 상식 중 하나는 큰돈 가져야 부동산에 투자할 수 있다는 선입견이다. 최소 1억 원 정도는 가져야 투자 가능할 것으로 생각하기 쉽다. 하지만 부동산시장에서 소액 투자는 금액 과다를 따지기 보다는 투자자의 자금사정에 따라 ‘여유자금’을 가지고 장기 투자에 나설 수 있는 금액 수준을 말한다.

통상 부동산 소액 투자 금액은 2000~5000만 원 정도의 자금으로 운용할 수 있는 종잣돈 투자금액을 말한다. 부동산 시장이 침체기를 맞아 1억 원 정도의 금액이면 소액이 아닌 큰 금액이라고 보기 때문에 몇 천 만원의 여윳돈으로 투자해 수익을 올리는 투자방법을 찾아보는 것도 불황기 현명한 재테크의 한 방법이다.

   소액으로 공략할 틈새는?

일반적인 소액 투자의 트렌드로는 소형아파트, 오피스텔 또는 원룸텔, 도시형생활주택, 전세 안고 소형주택 매입하기 정도로 생각하기 쉽다. 하지만 이들 투자처는 공급과잉과 수익률 저조로 고전하고 있다. 이들 메인 투자 외에 부동산 시장에는 다양한 불황 속 틈새 소액 투자처가 존재한다. 몇 천만 원 투자해서 억대 차익을 남기려는 과욕만 버린다면 얼마든지 소액으로 운용이 가능하다.

‘자투리’ 토지는 통상 건축하다 남은 땅을 말한다. 자투리 땅 위에 원룸, 상가 등을 지을 수 있고 개발계획에 따라 보상이 이루어질 수 있다. 도시 지역에 있거나, 개발이 이뤄지고 있는 땅이면 개발 용도상 그 땅을 흡수해야 하므로 개발차익을 거두는 게 가능하다.

‘농가주택’도 틈새 투자처다. 농가는 외면하는 투자처지만 잘 고르면 우량물건. 지방의 농가 중에 3.3㎡당 5만원을 넘지 않는 물건이 많다. 330㎡(100평)라도 500만원을 넘지 않는다는 얘기다. 중요한 건 지목 상 대지여야 하며 접근성이 용이한 땅이어야 한다. 구입한 시골집은 펜션 부지 또는 몇 채 구입해 요즘 관심 받는 농촌체험 숙박시설 활용이 가능하다.

소액 틈새종목을 투자하면 가격이 저렴하고 다른 경쟁자를 물리치고 좋은 조건에 매입할 수 있는 특징이 있다. 보상 토지, 도로, 허름한 반지하 다세대, 구분상가와 임대분양 상가, 푹 꺼진 땅, 산 정상 속의 산, 맹지 등 틈새 물건을 다양하게 공략하는 방법 등이 있다.

  경매·공매에서 틈새는?

부동산 침체기에 취득 원가를 낮추는 데는 급매와 함께 경매나 공매만큼 좋은 것은 없다. 특히 경매·공매는 급매가 대비 20~30% 저렴하게 매입할 수 있고 투자대상도 다양하다. 5000만원 소액으로 경매 틈새시장을 공략하려면 광역시나 지방 중소도시에서 투자가 가능한 소형아파트·다세대 등 주택 경매 물건을 공략하는 것이 안전하다.

수도권 광역시 일대에서 2~3회 유찰해 시세대비 30% 이상 저렴한 주택은 임대수익을 얻기에 유리한 안전형 부동산이다. 토지는 경매 물량이 풍부하기 때문에 장기투자용으로 투자유망하다. 특히 자투리땅은 활용 용도가 높아 투자 관심대상이다. 면적이 좁은 땅도 건축공법의 발달로 얼마든지 건축해 임대수익을 얻을 수 있고 도시 주변 농지는 주말농장용지 등도 눈여겨 볼만하다.

서울 수도권에서 입찰하는 재개발 주택 예정주택이나 수도권 그린벨트, 농지, 임야 등 토지, 농가주택, 소형 다세대 및 연립주택, 지방 오피스텔과 상가 등을 노려보는 것이 안전한 투자법이다. 소액으로 주택을 노릴 때는 수도권 ‘지하’ 빌라(다세대·연립) 경매물건을 노리는 것도 하나의 방법이다. 지하 매물은 감정가가 저렴한 데다 여러 번 유찰돼 최저가가 낮아 값싸게 낙찰 받는다. 직접 현장을 답사해 지형 때문에 지하층이 실제 지상1층 매물도 의외로 많다.

  투자 전략은?

천편일률적인 묻어두기 식 투자보다는 미리 투자나 개발, 지역정보를 얻은 후에 투자에 나서는 것이 중요하다. 소액 투자일수록 장기 호재지역에 투자하는 것이 투자실패를 줄이는 전략이다. 지역 개발정보나 호재를 얻으려면 투자정보는 지자체 홈페이지에서 개발정보를 얻어 투자하면 도움이 된다. 도시기본계획이나 도로개통계획, 장기발전기본구상 등 도시개발 정보를 얻어 투자하는 것이 유리하다. 

단가가 높지 않은 소액 투자이기 때문에 나중에 매매를 해야 할 경우에도 수요자를 어렵지 않게 만날 수 있도록 ‘환금성’에 염두에 둬야 한다. 통상 소액 투자는 회전율이 높은 편이다. 소액 투자이기 때문에 투자 입질이 잦은 편. 따라서 도시 내 수요가 넉넉한 매물을 집중 공략하는 것이 바람직하다.

  투자 시 주의할 점은?

소액 투자 시에 사기 당하기 쉽다. 소액이다 보니 투자에 자신이 없거나 비전문가의 루머에 휩쓸려 사기를 당하는 경우가 비일비재하다. 예를 들어 기획부동산에 당하는 사람들은 주로 소액 투자자들이 대부분이다. 어렵게 벌어서 한방에 날릴 수 있으므로 신중해야 한다. 소액 투자일수록 직접 투자가 바람직하다. 공동투자나 리츠, 펀드 등에 묻으면 안전하다고 하지만 절대적으로 내가 직접 투자해야 위험을 막을 수 있다. 남 말 믿다가 쪽박 차는 게 소액 틈새 투자이다. 소액이라는 이유로 경솔하게 투자하면 실패할 수 있다.

경매투자의 경우 감정가의 함정에 빠져 높은 가격으로 낙찰 받으면 실패할 수 있으므로 소액 투자 시 권리분석, 임장활동, 서류 크로스체크 등 여러 번의 분석을 거친 후 입찰에 임해야 한다. 자신의 자금 여력과 필요에 맞게 투자전략을 짜는 것이 중요하다. 또 투자 예상기간과 목표 수익률을 정해놓는 것도 좋은 방법이다. 특히 여윳돈으로 장기적으로 묻어둘 경우 득과 실을 잘 따져봐야 한다.