<![CDATA[
<p><span style="color: #000000;"><a href="https://youtu.be/YMLqwWLgOTQ" target="_top" class="ke-link">https://youtu.be/YMLqwWLgOTQ</a></span></p><div class="figure-video" data-ke-type="video" data-video-url="https://www.youtube.com/watch?v=YMLqwWLgOTQ" data-video-host="youtube" data-video-play-service="daum_cafe" data-video-width="868" data-video-height="488" data-ke-style="alignCenter" data-video-thumbnail="https://scrap.kakaocdn.net/dn/bWoL0g/hyNlmnDGrg/WkgX62foi2WXPX2WCijKF1/img.jpg?width=1280&height=720&face=0_0_1280_720" data-ke-mobile-mobileStyle="widthContent" data-video-origin-width="868" data-video-origin-height="488"><iframe src="https://www.youtube.com/embed/YMLqwWLgOTQ" width="868" height="488" frameborder="0" scrolling="no" allowfullscreen=""></iframe><div class="figcaption"></div></div><p> </p><p><b><span style="color: #000000;"><i><a href="https://cafe.naver.com/aptmal/13452" target="_blank" class="ke-link">https://cafe.naver.com/aptmal/13452</a>,,,아래 "성수전략정비구역 종합매물"확인해보세요</i></span></b></p><p> </p><div class="figure-open" contenteditable="false" data-ke-type="opengraph" data-ke-align="alignCenter" data-og-type="website" data-og-title="성수전략정비구역 성수1지구, 2지구, 3지구, 4지구 2022년 매물종합" data-og-description="copyright 신화21C부동산 https://cafe.naver.com/aptmal/11064 클릭해서 읽어보세요 개별 추천 매물입니다. (성수2지구) 3층 상가주..." data-og-host="cafe.naver.com" data-og-source-url="https://cafe.naver.com/aptmal/13452" data-og-url="https://cafe.naver.com/aptmal/13452" data-og-image="https://scrap.kakaocdn.net/dn/1iv3Q/hyNlo6S89C/kW02faZLWXvyCYcPCvKJt0/img.jpg?width=550&height=412&face=0_0_550_412"><a href="https://cafe.naver.com/aptmal/13452" target="_blank" data-source-url="https://cafe.naver.com/aptmal/13452"><div class="og-image" style="background-image:url(https://scrap.kakaocdn.net/dn/1iv3Q/hyNlo6S89C/kW02faZLWXvyCYcPCvKJt0/img.jpg?width=550&height=412&face=0_0_550_412)"></div><div class="og-text"><p class="og-title">성수전략정비구역 성수1지구, 2지구, 3지구, 4지구 2022년 매물종합</p><p class="og-desc">copyright 신화21C부동산 https://cafe.naver.com/aptmal/11064 클릭해서 읽어보세요 개별 추천 매물입니다. (성수2지구) 3층 상가주...</p><p class="og-host">cafe.naver.com</p></div></a></div><p> </p><p><b><span style="color: #000000;"><i>< 재개발 초창기에는 공동주택의 상승폭이 크다. ></i></span></b></p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p><span style="color: #000000;">재개발사업이 시작되면 사업시행인가 전인</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">초창기에는 공동주택, 그러니까 아파트, 빌라, 다세대의 상승폭이 큽니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">이런 공동주택은 주택관리가 편하며,</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">전세보증금액이 상대적으로 높아</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">실투자금액이 낮게 들어간다는 장점이 있습니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">특히, 실거주 요건이 강화된 요즘</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">투자와 거주를 병행할 수 있다는 메리트까지 있습니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">하지만 낮은 매매가격부터 소진하며 상승하는</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">재개발투자의 특성상 높은 프리미엄이 형성되어 있다는</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">치명적 단점이 있습니다.</span></p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p><b><span style="color: #000000;"><i>< 재개발 중후반기에는 단독주택의 상승폭이 크다. ></i></span></b></p><p> </p><p> </p><p> </p><p><span style="color: #000000;">단독주택은 대지지분이 크기 때문에 공동주택에 비해</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">총 매매가 자체는 높게 형성되어 있다는 점은</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">분명한 단점입니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">하지만 프리미엄이 아주 적다는 굉장한 장점을 가지고 있습니다.</span></p><p> </p><p> </p><p><span style="color: #000000;">낮은 매매가격에는 소액투자자의 경쟁 심화로</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">프리미엄이 과도하게 만들어지는데 반해,</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">매매가 자체가 상대적으로 높은 매물은 초창기에는 경쟁이 없어</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">프리미엄이 없는 경우가 많습니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">당연히 투자수익률을 비교해 보면</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">프리미엄이 많은 매물보다는,</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">프리미엄이 없는 매물이 높을 수 밖에 없겠죠.</span></p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p><span style="color: #000000;">단독주택은 조합설립인가 전까지는 프리미엄이 거의 없습니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">조합설립인가를 받았을 경우 정비사업 지정해지, 구역취소와 같은</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">리스크가 사라지게 되기 때문에 투자자들이 본격적으로 움직이기 시작합니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">조합설립인가 전이 스파링과 같은 시범경기였다면</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">조합설립인가 이후에는 본 경기가 시작되는 것이죠.</span></p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p><span style="color: #000000;">그래서 조합설립인가 이후부터 이른바 큰 손들이 유입되어</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">대지지분이 큰 단독주택과 상가를 슬금슬금 매수하기 시작합니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">수요가 증가하면 프리미엄이 생기기 마련입니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">그리하여 단독주택과 상가에 대한 본격적인 상승곡선이 시작됩니다.</span></p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p><span style="color: #000000;">성수전략정비구역 성수지구의 예를 들자면</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">2017년부터 조합설립인가 동의서가 나오기 시작하면서</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">그동안 오르지 않고 있던 단독주택과 지분면적이 큰 상가의 가격이</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">평당 천만원, 2천만원씩 상승했습니다.</span></p><p> </p><p> </p><p><span style="color: #000000;">대지가 큰 형태인 단독주택과 상가 매물은</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">조합설립인가 이후부터 본격적으로 상승하여</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">건축심의, 사업시행인가, 관리처분인가를 거치며 지속적으로</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">상승하는 그래프를 보여줍니다.</span></p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p><b><span style="color: #000000;"><i>< 추천! 재개발 투자 패턴 ></i></span></b></p><p> </p><p> </p><p><span style="color: #000000;">추천하는 재개발 투자패턴은 다음과 같습니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">재개발 정비사업 초기인 추진위원회, 기본계획 수립 단계라면</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">대지지분이 작은 다세대 공동주택을 매수하세요.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">그러다 조합설립인가 동의율 퍼센테이지를 체크하시기 바랍니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">다시 말해, 동의율이 60%~70%가 넘었다면</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">매수한 다세대주택을 매도하세요.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">매도한 직후 단독주택을 바로 매수하셔도 되고</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">조합설립인가 직후에 매수하셔도 됩니다.</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">입주의 의사가 없다면 관리처분인가 직전에 파셔도 되고</span></p><p> </p><p><span style="color: #000000;">입주하여 실거주까지 생각한다면 계속해서 보유하셔도 됩니다.</span></p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p><i><b>< 정리하겠습니다 ></b></i></p><p> </p><p> </p><p>초반에 급속도로 시세가 오르던 소형 공동주택지분은</p><p> </p><p>인허가절차가 점차 진행되어</p><p> </p><p>사업시행인가와 관리처분인가 시점이 되면</p><p> </p><p>가격정체현상이 나타나고,</p><p> </p><p>심지어는 매매가가 떨어지기까지 합니다.</p><p> </p><p>감정평가액과 추가분담금이 정확히 드러나는 시점이기 때문에</p><p> </p><p>상대적으로 추가분담금이 많이 책정되는 소형지분을</p><p> </p><p>미리 처분하려는 투자자가 많기 때문이죠.</p><p> </p><p> </p><p>또한 이 시점에서는 추가분담금 낼 여력이 없어</p><p> </p><p>매도타이밍만 바라보던 원주민 매물이 등장하는 시기이기도 합니다.</p><p> </p><p>관리처분인가 시점 이전에 꼭 매도하여야 하는 원주민 매물은</p><p> </p><p>우리의 예상보다 많습니다.</p><p> </p><p>이러한 이유로 중기를 거쳐 이주시기가 다가오면</p><p> </p><p>대지지분이 큰 매물의 메리트가 소형지분의 그것을 압도하게 되는 것이죠.</p><p> </p><p> </p><div class="table-wrap"><table data-ke-type="table" data-ke-align="alignLeft" style="width: 100%;" border="1"><tbody><tr><td colspan="1" rowspan="1">프리미엄과 직결되는 평당매매가와 추가분담금에서<br><br><br>가장 큰 메리트를 가진 매물 형태는 바로<br><br><br>대지지분이 큰 단독주택과 상가라는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다.</td></tr></tbody></table></div><p> </p><p> </p><p><b>copyright '성수전략정비구역 연구소'  소장 민권식입니다.</b></p><p> </p><div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/vspz/e0851404692c216c52a92fe071887331543a464d" class="txc-image" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/vspz/e0851404692c216c52a92fe071887331543a464d" data-origin-width="931" data-origin-height="430"></div><div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/vspz/c2db4f600b6e19ea6fa492e6b5c88ba25c2b6a69" class="txc-image" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/vspz/c2db4f600b6e19ea6fa492e6b5c88ba25c2b6a69" data-origin-width="740" data-origin-height="382"></div>
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민권식칼럼
성수전략정비구역 성수지구 재개발 투자 이렇게 따라하세요.
민권식
추천 4
조회 298
22.02.08 12:40
댓글 2
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첫댓글 추천해요
부탁드립니다.
상가나 주택 대지지분 30평,
20억원 매물은 P가 없는 매물도 있습니다.